店鋪選址調查的分析報告

07-15

店鋪選址調查的分析報告

店鋪選址前首要的準備工作就是對店鋪地址進行周密的調查，列出一份詳盡的選址調查報告，從而逐一分析店鋪的選址的利與弊，最後確定該地址是否適合店鋪的運營。

店鋪選址調查報告第一步

了解該地段家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數量、質量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養食品等；而有兒童的家庭則重點投資於兒童食品、玩具等。

店鋪選址調查報告第二步人口密度的普查

一個地區的人口密度，可以用每平方公里的人數或戶數來確定。一個地區人口密度越高，則選址商店的規模可相應擴大。要計算一個地區的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數加上該地區上班、上學的人口數，減去到外地上班、上學的人口數。部分隨機流入的客流人數不在考察數之內。白天人口密度高的地區多為辦公區、學校文化區等地。對白天人口多的地區，應分析其消費需求的特性進行經營。比如採取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要。人口密度高的地區，到商業設施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區吸引力低，且顧客光臨的次數也少。

店鋪選址調查報告第三步客流量的統計

*一般在評估地理條件時，應認真測定經過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數有較大關係。上下車客人數的調查重點為：

1.各站上下車乘客人數歷年來的變化。

2.上下車乘客人數愈多的地方愈有利。

3.上下車乘客人數若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。

*根據車站出入的顧客年齡結構，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調查人口集聚區域是企業選擇立地的重點。如：

1.居住人口集聚區。如新建小區、居民居住集中區等。

2.日常上班的場所、學校、醫院等，乃白天人口集結之場所，也就是人口聚集地區。

3.火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結點，也是人口聚集之處。

4.體育場、旅遊觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。

店鋪選址調查報告第四步分析消費者的購買力

商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約佔50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的佔20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約佔10％。由此說明，該地區居民大都系工薪族家庭，屬於中等收入水平。

店鋪選址調查和評估方法

(1)商圈的調查

商圈，也稱商業圈，是指店鋪吸引消費者的地理區域。商圈的大小，與消費者所購買商品的特性、消費習慣、交通因素等有很大關係。一般以店鋪設定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的範圍作為商圈設定考慮的因素，但實際上，還應綜合店鋪的業態形式、商品的特性、交通網的設立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類型、規模、周圍有無競爭者，顧客往返時間和交通障礙等都會影響商圈調查的結果。

商圈包含三個層次：中心商業田、次級商業田和邊緣商業圈。中心商業圈佔這一店鋪顧客總數的55％一70％。這是最靠近店鋪的區域，顧客在人口中所佔的密度最高，每個顧客的平均購貨額也最大，很少同其他商圈發生重疊。次級商業圈包含這一店鋪顧客總數的15％一25％。這是位於中心商業圈外圍的商圈，顧客較為分散，一般日常用品對這一商圈的顧客缺少吸引力。邊緣商業圈包含了剩餘部分的顧客，他們最分散，如便利店對他們就不具有吸引力，只有一些特殊晶、選購品才會吸引他們的到來。

①有效商圈範圍的調查

對於新設店鋪商圈的劃定，往往通過調查評價，包括對市場趨勢的分析和對消費者的調查。

市場趨勢分析要收集有關資料，如人口分布的預測、新住宅的興建、公共交通運輸、城市規劃等方面的資料。對消費者的調查，如往返於商店的距離和花費的時間多少是顧客樂於接受的，一家商店的坐落插所要具備哪些特徵才能吸引顧客，最可能來新店的人們的住址等。分析市場趨勢和調查消費者這兩方面可以同時採用，也可只用其中一項，同樣都可為勾劃商圈輪廓提供依據。

要劃定一家新設店鋪的商圈界限，可使用美國學者威廉·雷利

提出的雷利法則，也可稱為「零售引力法則(定律)」。他認為，商圈規模由於人口的多少和距離店鋪的遠近而有所不同，店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發揮作用。其內容是在兩個城鎮之間設立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮購買，這個點位於對顧客具有同等吸引力的兩家商店位置上。

雷利法則假定兩地的交通條件和供應狀況是相同的。則A城鎮的商圈範圍為15公里，B城鎮的商圈範圍為5公里。實際上，任何兩地的交通條件和供應狀況都不會完全相同。因此，企業在確定商圈時，要考慮到不同地點的實際情況，對測定的商圈大小進行適當的調整，使之更接近於真實情況。雷利法則較適宜於以汽車為交通工具的國家和地區，對亞洲地區采說，人口密度高，購物主要以步行為主，可能更多地考慮步行的距離對商圈的影響作用。對於超級市場而言，不同的業態模式由於經營的商品種類不同，目標顧客不同，因而具有不同的商圈範圍；借鑒國外經驗，一般而言；倉儲式商場實行會員制度。許多商品都是成批購買，商圈範圍可達到50公里；大型綜合超市賣場面積大，經營商品種類豐富，因而可吸引遠距離的顧客，商圈也可達到15-20公里；而標準食品超市主要經營食品、商圈一般為5公里；傳統食品超市經營的商品種類少，商圈約為1—3公里；便利店因為經營商品種類少，而價格又比其他的超市高，消費者購買主要是為了求方便，因而商圈只有500米左右。 ②商圈的顧客群調查

商圈內的顧客群分為兩部分：一是流動人口：二是住戶。兩種人口對營業額的影響不同。流動人口測定的一般方法是：

a．指定專人(最好是兩個以上的人員，可輪流測量，獲得全天的測試資料)到預定的店址測定各年齡層的人數。

b．將幾個時段內測定的流動人口數平均，得到每小時平均人數。

c．預估不同年齡層可能發生的客單價，即每一個顧客的購買金額。

d．預估入店率，即流動人口中進入店鋪的人數比例。住戶測定的方法是：

（a）．按商圈範圍分層測定住戶效。當前資料可從居民住宅區的居委會獲得，未來資料可從政府有關部門獲得。

（b）．根據遠近距離估計入店串，第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。（c）．客單價預估則與入店率成反比，距離近、常上門的顧客，其購買單價通常不會太高，而距離遠、上門次數少的顧客，其購買的單價通常較高。

住戶的情況調查是耗時最大的調查項目，而且了．解的越詳細越好。有關資料的收集可藉助問卷調查表，調查表可通過4條渠道發送：委託專業人員上門分送；與居委會合作分送；與學校合作，通過中小學生送達到家庭；郵寄或直接送人住宅區的信箱內。無論採取何種方式，都必須有必要的誘導，如重要性說明，贈送小禮品，按問卷編號開獎等等。店址調查及其評估方法

③商圈內的競爭店調查

在作商圈內競爭店調查時，必須考慮到下列因素：現有同種業態店鋪的數量，規模分布，新店開張率，所有商店的優勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能處於商店過少、過多或飽和的情況。過小的商圈內只有很少的商店，提供滿足商圈內消費者需求的特定產品與服務，以至每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈內的商店數目恰好滿足商圈內人口對特定產品與服務的需要。飽和指數表明，一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數量，飽和指數可由下式求得：

C*RE

IRS=---------

式中：IRS——某商圈的零售飽和指數

RE——某商圈內消費者人均消費支出

C——某商圈內的顧客數

RF——某商圈內的商店數目

[例]有三個地區，它們的顧客與商店情況如表3—1所示：

表１—１

80000*10

IRSA=-----------=32(元/平方米)

25000

50000*15

IRSB=-------------------=25(元/平方米)

30000

30000*20

IRSc=--------------=60(元/平方米)

10000

若考慮到近期開業的經營同類商品的商店面積，則

80000*10

IRSA=---------------=24.24(元)

25000+8000

50000*15

IRSB=-------------------=20.83(元)

30000+6000

30000*20

IRSc=--------------=35.29(元)

10000+7000

一般來說，應選擇飽和指數較高的商圈開店。因為飽和指數越大，這意味著改善圈內的飽和度越低；飽和指數越小，商圈的飽和度越高。

④開業後營業額估算

營業額的估算應考慮：商圈內常住居民的購買量；商圈範圍內企事業單位的購買量；流動顧客群的購買量；超級市場在商圈範圍內的市場佔有率等。

對於商圈內常住居民的營業額估計，可採用下式：

住戶營業額估計；戶數*人店率*客單價則：

第一商圈：80*45%*50=1800(元)

第二商圈：350*25%*58=5075(元)

第三商圈：600*10%*70=4200(元)

住戶總營業額：1800+5075+4200=11075(元)

對於商圈內流動人口的營業額估計，可採用下式：流動人口營業額估計(元／時)；每小時平均人數*客單價*入店率將不同年齡層加總的預估營業額(元／時)乘上一個「常數」，即為每日流動客的營業額。便利店該常數值可設為20，而超市則可根據營業時間的長短來確定，如營業時間為12小時，則常數可設為10，原因是每天都會有一段離峰時間，扣除離峰時間，才比較接近事實，舉例如表3—2所示。

表1—2

營業額預估合計：2450．90元／時X20=49018(元／日)則總營業額為：

11075+49018=60093(元／日)

⑤合適的賣場面積確定

連鎖超市一般對某種業態的店鋪都定有賣場面積標準及賣場結構標準。這一方面是為了樹立統一的企業形象；另一方面也是為了使商品的平面布置、立體陳列、設備安置等店鋪設計項目套用標準化的模式，以降低設計費用；也是為了使各連鎖店的商品結構的基本一致性而使採購成本和流動資金降低。所以，要實現經營的標準化，首先必須做到賣場面積及結構的標準化。但是，由於完全標準化的店鋪往往難以找到，所以對於不同業態的店鋪可以設定一個範圍，各公司在選址時，可根據預估的營業額指標，做一相應調整。

[例]假定目前國內中小型超市平均每天每平方米銷售額為90元，則超市的賣場面積為60

093／90：667．720(平方米)。

一般來說，賣場與後場(倉庫和辦公室等)的比例為8：2，則這家超市的總的營業面積為667．70／0．8：834．63(平方米)，後場面積為166．93平方米。

另外，企業還可根據預選地址周圍環境(包括道路交通條件等)的實際變化，對店鋪面積做一相應調整，以使其更接近於實際情況。

⑥投資收益調查

通過商圈調查可以估算店鋪的營業額，但該店鋪是否值得經營，還必須把營業額與投資額相比較，評估出損益狀況。這項評估要注意長遠性的考慮，如10年以上。

①開店投資預估。開店投資主要包括：

a．設備，如冷凍、冷藏設備、空調設備、收銀機系統、水電設備、車輛、後場辦公設備、內倉設備、賣場陳列設備等。

b．工程，如內外招牌、空調工程、水電工程、冷凍、冷藏工程、保安工程等。 c．包裝材料，如營業性和保沽性消耗晶等。

d．設計費用，對連鎖公司來說，這筆費用可大大節約。連鎖公司總部應事先確定設備及工程投資項目、供應廠商、數量及金額。

②經營費用預估。經營費甩可分為固定費用與變動費用兩類。固定費用是指與銷售額的變動沒有直接關係的費用支出，如工資、福利費、折舊費、水電費、管理費等；變動費用是指隨商品銷售額的變化96變化韻費用,如運雜費、保管費、包裝費、商品損耗、借款利息、保險費、營業稅等。上述各項費用究竟要控制在多少之內，無統一的標準，但最基本的前提是：毛利率要大於費用率。同時要注意以下各項：貸損控制在0．4％以．店員薪資總額不得超過總費用的一半；人事費用與銷售額的比鈳須小於7％；總費用與銷售額的比例便利店要在18％以內(以25％的毛利率為基礎)，超市要在12％以內(以17％的毛利率為基礎)；總費用與總利潤之比要維持在80％之內；固定費用佔總費用的比例應為85％以上。店址調查及其評估方法

③損益平衡點分析。損益平衡點是指店鋪收益與支出相等時的營業額，超過此點，店鋪即有盈利，低於此點即表示虧損。

a．損益的計算方法如下：

實際攢益＝稅前損益—分擔總部費用

稅前損益＝銷售毛利—變動費用—固定費用

銷售毛利＝營業收人—銷售成本

b．損益平衡點的計算方法如下：

固定費用

損益平衡點銷售額：--------------------

毛利率-變動費用率

c．經營安全率的計算方法如下

損益平衡點銷售額

經營安全率=(1—--------------------)X100％

預期銷售額

這一比例是衡量店鋪經營狀況的重要指標，一般測定的標準為：安全率在30%以上為優秀店；20％一30%為優良店；10％～20％為一般店；10%以下為不良店。

(2)店址調查的評估方法

店址在進行了立地調查，對某些指標進行了估算後，還不能確定是否適合開店，只有對這些指標進行評估後，才能做出決定。本節只給出兩種基本的方法，以供讀者參考。 ①比較法

即將本店的各種條件與銷售業績良好的商店比較，看看其優於本店的條件有哪些，劣於本店的條件有哪些。這樣，企業就可以了解本店鋪在同類市場上的地位以及不足之處。通過逐步改善，提高企業在市場上的競爭地位.

②市場佔有率法

對於任何一個店鋪來說，都有一個損益平衡點銷售額的估計若此銷售額所要求的商圈必要市場佔有率比較低，則風險不高；反之，要求的市場佔有率越高，風險越高。假設預選地的商圈規模為100萬，只要銷售額達30萬即可達損益平衡點，即30％的商圈佔有率，風險便不高。若銷售額需達70萬元才可達損益平衡點，而70％的商圈佔有率是非常高難度的指標，萬一有任何失誤，極易蒙受損失。因而，在該地開店的風險就過高。

一般來說，某店鋪的必要市場佔有率越低越好。

某店鋪的必要市插佔有率；損益平衡點銷售額／市場規模

市場規模：商圈內戶數*每戶支出

連鎖便利店的選址調查

一、調查背景

安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司是由合肥百貨大樓集團股份有限公司投資控股的大型綜合超市連鎖企業，是百大集團調整商業經營格局，發展新型零售業態重要戰略舉措下誕生的。公司於2000年5月成立以來，依託合肥百貨大樓集團的品牌、人才、信譽和資金優勢，在集團公司連鎖化、規模化、集約化和多角融合的戰略引導下，不斷致力於大型綜合超市、標準超市、社區超市的發展，取得了良好的信譽和經營績, 銷售額、利稅總額等各項經營指標均名列全省超市業前列。在合肥大小超市遍地開花的大環境下，合家福將新一輪的目標群體定位在了社區，力求為消費者提供更實惠的便利。

二、調查目的

1.選擇合適開社區便利店的地域

2.詳細了解目標區域的消費概況以及競爭者情況，為門店選址提供正確依據。

三、調查對象及抽樣

根據第二手資料及初步消費分析，加上專業人員的實地考察，選定某小區居民為調查對象。由於家庭經濟背景的差異，小區居民收支也會有差別，從而導致消費購買習慣的差異性。為了準確快速的得出調查結果，此次調查決定採用隨機抽樣法。

四、調查內容:

1.哪些地域適合開便利店

2.目標區域的周邊環境

3.消費者收入調查

4.競爭者調查

五、調查方法

實地考察、現場問卷調查

六、樣本量：5000份

七、調查執行控制:

1.資料收集分析：通過查詢、交換、購買、索取、委託情報網收集等方法獲取相關二手資料，注意資料來源並對其進行效度評估，篩選有用信息。

2.實地考察：對第一步得出的幾個區域進行考察，包括消費潛力、周邊環境及競爭者。

3.對目標區域進行消費者情況調查

要求：立地條件：

（1）坐落於「生活道路」

所謂「牛活道路」是指商店所處的道路不是一條單純的交通道路，周圍應該有—定的住家和單位。這樣可以保證有一定數量的固定顧客。

（2）緊挨車站

這裡的車站主要指地鐵車站。或者多部公文車彙集、客流量大的公共汽車車站。緊挨車站可以為商店帶來較多的流動顧客。

（3）商圈內有足量的生活人口

一般情況下商圈內應保證有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分鐘之內)、這樣才能有利於發揮便利店的便利功能。

（4）靠近集聚人的場所

能集聚人的場所主要指政府機構、影劇場、警署、醫院、學校、遊覽地等。它們可以為商店帶來大量的客流。

（5）附近有辦公樓街

有辦公樓存在就有客流存在，辦公樓內的客流又是以購買力水平比較高的白領為主，他們對便利店往往具有比較旺盛的即時需求。

（6）附近有單身宿舍或單身公寓

單身宿舍或單身公寓里的居住者對便利的追求特別明顯，這就為便利店的銷售帶來了極大的機會。

（7）房租應在一天的銷售額以下

便利店的運轉必須建立在低成本的基礎之上，房租太高將阻礙便利店的規模擴張。適宜的月房租最好控制在一天的營業額之內。

（8）競爭者較少

商圈內應盡量沒有競爭者、因為有了競爭對手將使商店的顧客分流，從而影響到經濟效益。

不適合便利店發展的因素：

（1）商圈內人口極少

（2）車流的動線很少

車流的動線指車輛行走時的移動路線。如商店所在的位置車流的動線很少，則意味著商店的流動顧客會受影響。

（3）地下店鋪

設在地廠室的便利店由於不能充分發揮便利店的特殊功能，因此客流會受到影響。主要缺點是：顧客進出不方便；店鋪位置不醒目而難以招徠流動顧客。

（4）要登樓梯的店鋪

和前者一樣、要登樓梯進入商店，會給顧客帶來不方便，從而違背了便利店主要提供方便的原則。

（5）不能設店招與燈箱的店鋪

商店由於受到環境條件的制約不能設立店招或燈箱，意味著商店的醒目與一目了然會大打折扣，而便利店的醒目與一目了然是保證客流的重要手段。

（6）店鋪的形狀不規則

長方形或是正方形的商場比較適合便利店的經營，如果商場的形狀不規則，那麼在一個本來營業面積就很小的空間內很難合理地去安排商品的陳列，這就會增加顧客選購商品的時間。

競爭者調查：

（1）識別競爭者。

（2）識別競爭對手的策略，力求揚長避短，發揮優勢，在競爭中保持主動地位。

（3）判斷競爭者目標，有助於推斷每個競爭者是否對其目前的地位和財務成果感到滿意，並由此推斷該競爭者改變戰略的可能性以及對於外部事件（如商業循環）或其他廠商的行動所作出的反應的力量有多大。

（4）SWOT分析，評估競爭者的優勢和劣勢，預測機會與威脅。

（5）判斷競爭者的反應模式，從而使企業能確認在什麼地方應集中優勢進攻，在什麼地方應加強防守，在什麼地方應主動退讓；應進攻誰，迴避誰，擬定較適合企業的市場競爭戰略，爭取處於較為有利的競爭地位。

八、人員安排

二手資料收集分析： 3名

實地考察人員： 3名

問卷準備： 2名

問卷調查人員： 3名

資料整理與數據分析：2名

調查報告撰寫： 2名

調查程序及時間安排

二手資料收集分析及調研方案 1周

實地調查 1周

問卷的設計 1周

項目準備階段 1周

問卷調查階段 4天

數據統計分析階段 3天

調查報告撰寫階段 1周

總計 5周

九、經費預算

1.策劃費 2000

2.交通費 1000

3.信息費 1000

4.公關費 1000

5.問卷調查費 2000

6.統計報告費 1000

總計 8000

附件：連鎖便利店選址調查問卷

先生,女士您好:

我們是安徽工商職業學院的大三學生.感謝您從百忙中抽出時間填寫這份關於便利店的調查文卷.我們設計這份調查文卷,是為了更好得了解您對便利店的認識和您的需求,以便為您提供更貼心的服務。非常感謝您的積極配合!

( 注意：除有特別說明，下列選題均為單項，請在選項上打勾)

1.您多久去一次超市？

A.一周幾次. B.一月幾次. C.一年幾次.

2.您去超市購買哪些東西?(多選)

A.小百貨. B.日常零食. C.飲料 D.書籍音像. E.生鮮類. F.家電

3.您所在的小區有便利店嗎？

A.有 B.沒有

4.您比較喜歡的便利店是？

A.喜客多 B.蘇果 C.合家福 D.紅府 E.好幫手 F.其他________.

5.您經常去便利店嗎?

A.經常. B.偶爾. C.從來不去.

6.您去便利店的動機是? (多選)

A.應急購物. B.24小時服務. C.付款方便節省購物時間. D.有更多新產品代表流行趨勢. E.購物環境好.

7.您去便利店購買哪些商品? (多選)

A.音像產品. B.冷凍食品. C.飲料. D.小百貨. E.便當. F.零食. G.日常用品.

8.您希望在便利店得到哪些服務? (多選)

A.彩擴沖印. B.各類充值卡, IC卡. C.代繳各種費用. D.牛奶定購. E.帶購車船票,演出票. F.體育彩票. G.mp3下載. H.印刷傳真. I.特快專遞,郵遞.

9.您從便利店購買東西，時間一般是： *

A.早上比較早 B.白天時間 C.晚上19:00-23:00 D.23:00以後

10.您覺得在小區發展連鎖便利店有前景嗎?

A.有. B.沒有. C.不知道.

11.您認為便利店作哪些方面改進會更加吸引你來便利店購物? (多選)

A.調低價格. B.改善購物環境. C.改善服務態度. D.增加新服務,新商品. E.其他________.

12.您希望何種形式的售後服務

A.積分卡 B.促銷活動 C.產品回饋 D.社區內免費送貨

您的基本信息

1.您的性別?A.男B.女

2.您的年齡?A.18歲以下.B.18---30.C.30---40.D.40---60.E.60歲以上.

3.您的收入?A1000以下 .B.1000---2000 C.2000---3000 D.3000以上.

4.您的職業?A.學生.B.醫生.C.自由職業者.D.普通員工E.私營企業主F.辦公白領

5.您的受教育程度?A.小學.B.初中.C.高中.D.大學.E.研究生以上.

再次謝謝您的合作!