中國人成美房產第一買家 去年買房花286億美元

原標題：中國投資者成美國房產「第一國際買家」 去年買房總值286億美元

《北京遇上西雅圖2》正在國內電影院熱映。藝術高於生活也緣於生活，《北京遇上西雅圖1》卻更像是發生在Grace（化名）身邊的故事。但故事現實的另外一面是，中國人當前對去美國購房的熱潮。

Grace組建了一個「赴美媽媽群」。在這個群里，媽媽們每天討論的重要話題之一就是買房子。而Grace本人也就是非常典型的赴美買房案例。

2011年，Grace赴美生下她的寶寶。當時，她關注到美國的房產，但未出手投資。隨後兩年間，美國房價開始大漲，Grace很後悔當時沒有下手。2013年年底，Grace赴美給孩子辦理證件時，果斷在德州休斯敦購置了一套房產。並與她的朋友一起在自己的房子里開辦了針對中國人的「休斯頓格蕾絲月子中心」。

2008年的金融危機使得全球的經濟發展都遭受了不同程度的影響。中國經濟復甦後，眾多國內投資者紛紛轉戰海外房地產市場。地產中介「我愛我家」提供的數據顯示，截至2015年，中國客戶已經成為美國房產的第一國際買家。僅2015年，中國買家就在美國購買了大約3.5萬套房產，總價值共計約286億美元。

中國個人購房者趨之若鶩

「我在美國休斯敦買的房子挺便宜的。」生活在北京的Grace這樣定義休斯敦的房價。

Grace告訴21世紀經濟報道記者，她在美國的房產總價32萬美元，佔地面積為一萬平方英尺，室內使用面積4000平方英尺，有6個卧室。從她給記者展示的照片上看，這是一套環境優美的獨棟別墅，別墅後面還有一個漂亮的人工湖。

Grace認為，中國人已經形成了特有的房產投資理念，而這套理念世界通用。與中國不同的是，美國房產維護保養的費用相當高。Grace稱，她的這套房子在美國每年的稅費、維護費等各項費用約一萬美元左右。其中，房地產稅5000美元左右，保險費3000-4000美元，物業管理費約600美元。

儘管如此，按照中國人的投資房產理念，這套房子的收益率也相當可觀。「我這套房子如果按照市價出租，每月租金可以租到3500美元。綜合測算下來每年的收益率可以達到7%。」Grace說。

Grace對赴美購房最保守的打算是全球化資產配置。但更有生意頭腦的她目前將這套房子利用到了最大化。Grace分別在美國和中國成立了兩家公司，將這套房子做成了一個針對中國客戶的「月子中心」。房子的6個房間針對每位中國赴美媽媽收取15萬-20萬元左右的服務費，並負責3個月的吃住行。「月子中心」的生意極好，到今年6月份為止，已經全部排滿。

Grace觀察到一個頗有意思的現象：在美國生完孩子的媽媽至少一半都會在美國投資一套房產。而這些個人投資者普遍的理念是，資產保值，雞蛋不要放在一個籃子里。

美國房地產協會（National Association Of Realtor）2015年3月份數據顯示（該報表每年3月份出具一份，該數據是目前最新），中國買家（包括中國大陸、香港和台灣買家）購買金額從2009年的41億美元，漲到2015年的286億美元，6年間增加了6倍。中國的個人投資者已經超過加拿大，成為購買美國房產最多的外國買家，占整個美國房地產銷售額度的16%。

搜房網房天下向21世紀經濟報道記者提供的數據顯示，中國買家最關注的海外市場排名分別是：美國、澳大利亞、加拿大、英國、日本、西班牙、葡萄牙、泰國、馬來西亞、希臘。其中購房者對美國的關注度同比去年上升1.86個百分點；澳大利亞同比去年上升1.13個百分點；加拿大同比去年上升了0.99個百分點。

搜房網相關負責人稱，這些數據充分反映了目前各國的經濟情況、匯率情況對中國購房者海外置業的影響。由於美國經濟復甦，美元預計將堅挺，所以中國購房者對美國市場的關注度快速提高。而澳大利亞、加拿大和日本匯率下降，也是投資入手的好時期。

值得關注的是，中國買家的購買力非常驚人。中國買家在美國購買住宅的平均價位為83.18萬美元，以獨立屋為主，占購買比例的62%。而其他主要外國買家的平均價格只在40萬美元左右。中國買家69%是用現金購買，而不是銀行貸款為主流。

中國開發商的「商機」

Grace們對投資房產的狂熱程度並不被她的美國朋友們所理解。但這無礙中國投資者對於赴美買房的追捧。

搜房網房天下提供的數據顯示，中國海外購房者無處不在。2015年，中國海外購房人群城市分布中，上海佔比最高，達到11.83%，同比去年上升0.23個百分點；北京位列第二，佔比10.43%，同比去年上升0.35個百分點；深圳和廣州分別以8.56%和6.50%位列三、四位。北上廣深海外購房人群總體佔比為37.32%，一線城市海外購房群體仍然非常集中；從地域分布看，中國海外購房人群，除京津區域、長三角、珠三角區域外，2015有更多中、西部區域的城市躋身海外購房者前15大城市。

而這讓中國開發商和中介服務商看到了不能忽視的機會。

當地時間2015年12月15日，中國地產開發商綠地集團與美國發展商Forest City Ratner Companies（森林城公司）合作投資開發的紐約布魯克林太平洋公園項目正式開工，綠地集團在該項目持有70%股權。該項目計劃總投資達60億美元，是紐約30年來最大規模的房地產單體項目，同時也是中國房企迄今為止在美最大投資。紐約市長白思豪（Bill de Blasio）、中國駐紐約總領事孫國祥出席了項目開工典禮。

加上洛杉磯綠地中心項目，綠地集團在美項目總投資額近百億美元。

中國最大的地產開發商萬科也在加快赴美腳步。2016年5月11日，在「西雅圖日」活動上，萬科與美國房地產投資和開發公司 Laconia Development 簽約，雙方將共同在美國西雅圖市核心地段開發建設一棟43層出租公寓項目。據了解，該項目接近西雅圖標誌性的太空針塔以及亞馬遜新的31萬平方米企業園區。而該項目也成為萬科在美國落地的第九個項目。

開發商之外，一些國內經紀機構也看到了國內買家海外置業的熱情。21世紀經濟報道了解到，鏈家地產、我愛我家等中介服務機構先後於去年下半年開始成立海外置業平台。

美國置業的收益與風險

但是，商機並不代表高收益。當代置業凰觀諮詢執行副總經理董公哲坦言，儘管美國主要城市的地價很便宜，相當於十年前北京的地價。但美國的建築成本相對較高，市場相對成熟穩定，最終的凈利潤率與國內目前水平相當。

董公哲稱，對開發商而言，海外投資也是有較大風險的。比如，需要開發商在一定時間內了解熟悉美國市場、法律等方面的政策等。另外，也需要掌握目標購房者的產品需求。

綠地集團一位相關負責人稱，綠地對海外市場「非常謹慎」，他認為海外市場比國內市場的風險要大很多，拓展成本也相對較高。而對於銷售額高達2000多億元的綠地，目前海外市場的貢獻僅有10%左右。

實際上，對海外投資的開發商而言，風險更多來自於政策方面。綠地在韓國濟州島的項目就曾以「損壞濟州島自然景觀」為由被叫停。

另外，對中國開發商而言，海外市場的另一難題在於營銷現場體驗難度。當代置業因此還在近期推出了「千人赴美體驗之旅」。體驗內容包括德克薩斯州的休斯敦和達拉斯兩大城市，體驗NASA、常春藤名校、醫療中心、律所、博物館和當代置業在當地開發的精品房產項目等。據說這樣的旅行當代置業需為每位有意向的購房者補貼約2萬元。

經紀機構在海外拓展方面的收益也並不高。與國人理解的房屋中介不同，海外房地產經紀人的教育水平都比較高，其中不乏畢業於中美著名大學的人才。在正式成為房地產經紀人之前，他們還必須通過美國政府組織的背景調查，經過數百小時的學習並通過嚴格的專業考試，才能拿到房地產經紀人牌照。真正入行之後，海外經紀人每隔一段時間還必須參加考試、接受再教育。

鏈家地產海外置業部負責人劉震告訴21世紀經濟報道記者，相比海外服務高標準的要求，海外交易的佣金收益並不高。與國內不同的是，美國二手房交易傭金是由賣家支付，而非買家。相比國內高達2.5％-2.7%左右的傭金，美國二手房服務費標準往往低於1.5%。但由於客戶有海外置業需求，鏈家也需要做這樣的全球化布局。

對個人投資者而言，海外置業也同樣存在風險，其痛點主要集中在無法準確獲取權威房產信息、無法有效規避投資風險、被法律和稅務問題困擾以及購房過程中存在語言交流障礙等方面。這其中，政策變動也是個人投資者擔憂的最大風險。由於中國買家對海外置業的狂熱，不少國家開始出台一些政策限制外國人購房。