為什麼你買不起房3：香港房價當年暴跌，老百姓啥反應？

07-15

各位書友大家好，昨天我們講了糧食足夠吃的問題，今天再來看看大城市有多擠，大城市密度到底有多大，先看近鄰，大家都說日本人口密集，東京圈面積6451平方公里，人口3000萬，每平方公里是4681人，而東京2187平方公里，人口1254萬，每平方公里5736人，而人口密度最高的核心23區，大概每平方公里13000人，在這樣一個區域里，肯定都是建築物，沒有農用地。甚至連大工廠都沒有。那麼中國是什麼密度呢，北京理論面積16410平方公里，比東京大3倍，但五環內只有750平方公里，人口2200萬，五環之內佔了三分之二，1500萬人，於是結論來了，每平方公里的人口密度是20000人，也就是說北京主城區的人口密度要比東京大的多，而且最可怕的是，五環的西部和南部，都還有大量的農田。也就是說即使只有750公里，也並未物盡其用。

而根據城區自己的統計，北京宣武區在2006年的時候，就已經有數據顯示，每平方公里的密度是28000人，這些還不包括流動人口。很吃驚吧，但跟上海比還是小巫見大巫，上海外環內面積600平方公里，人口大約2000萬，換句話說人口密度超過30000人，2008年的政府統計公報數據，黃浦區人口密度最高達到了4.34萬人，盧灣區、靜安區也都在3.4萬人左右。人口密度之高，基本上已經世界之最了。

如此緊張的人地關係下，我們的土地供給卻嚴重不足，在1999-2008年間，全國僅僅人均供地4平米，還不如一個廁所的面積，這裡面是全國的統計，再加上我們之前說的，土地供給嚴重扭曲，房價奇高的地方，得不到土地，所以可想而知，在北京上海土地已經緊張到了什麼程度。

另外，作者還發散到了堵車的問題，說汽車多很可恥嗎？當然不，汽車多說明城市繁榮，說明工業時代發達，說明居民生活水平改善了，但為什麼北京上海堵車堵出了翔呢，說白了就是城市核心區規模太小，把太多的人口都限定在了600-700平方公里的土地內，幾百萬輛車不堵才怪。老齊給你翻譯下，就是說城市人口快速增長了，但城市的規模卻沒有增長，土地供給不足，讓北京基本還是被限定在了五環路之內。

這之後，也有人呼籲，比如任志強等，經常說房價高就是土地供給不足，而這一問題也被上面充分認識，也開始提出了加大土地供給，但執行起來好像有點誠心，偏偏往那些不缺土地的三四線城市投入，大城市依然一地難求，造成了中國房地產火寒之毒，一邊房價泡沫頂到了天上，一邊是嚴重的供給大於需求，有人老家的房子掛在中介甚至一年也沒一個看房的，根本賣不掉也租不出去。但這還不是最糟糕的，最糟糕的就是我們的土地招拍掛制度，我們經常聽說地王現象，然後還有一種土地流拍的情況，為什麼地王很多，土地流拍也很多，說白了就是地方政府在拍賣環節設置底價，也就是說地價只能漲不能跌，一跌就流拍。別看他們嘴上說的是調控，防止房價上漲過快，但該我賺的錢，卻一分都不能少。而開發商高價拿了地，覺得沒利潤了，就囤地不開發，或者開發好了也不賣，寧可到銀行去倒貸款，每年多付出10%的利息，也要等著未來房價漲了再賣。

有人罵了，地方政府最壞了，其實也不然，這都是連環套，由於國土部不放出耕地來用於建設，在北上廣要想蓋房就只能拆老房子，拆老房子需要給拆遷費，你得讓他買的起周邊的房，他才捨得走，所以地方政府拆遷回收土地的時候，就跟買房似的，他把房錢付了肯定得加價賣出去，否自自己就賠了，而土地拍出去一個地王，反過來又刺激了周邊房價的上漲，下一次拆遷就得花更多的錢，得再賣出去一個更貴的地王才行，這也是索羅斯的反身性理論，拆遷成本以及地價還有房價，三者互為因果，相互刺激往上不斷攀升。所以這你也大概能明白一個道理，聰明的拆遷戶都要房子，只有2B才要錢，因為很快給你的補償，就趕不上周邊房價了。換句話說，正是因為給了你太多的補償，所以周邊必須要漲起來才行。而之前的十年，一直在重複這樣的故事，但凡要錢的全都後悔了。2009年全國土地出讓收入1.42萬億，土地出讓支出1.23萬億，其中5000億左右用於拆遷補償，大概佔了40%，而拆農民的地，就要便宜的多，補償征地農民支出只有194億，只佔1.6%。而暴力拆遷主要集中於農村地區，那能不能把城市的錢拿到農村補貼農民呢，不能，因為土地性質規劃好了，即使農民同意讓你拆，也拆不了，蓋不了。所以農民只能望眼欲穿等待拆遷補償，但往往等來的卻只是區別對待。而當土地大量流拍的時候，也就意味著地產開發商並不看好後市了，他們不再願意在政府的成本價上拿地。

下面一個環節，作者講了香港樓市的案例，那麼香港樓市為什麼破滅呢？1984年中英聯合聲明，這份重要文件，大家只知道他收回了香港，但卻不知道有很多附加條款，其中一條就是專門針對香港的土地供給的，為了防止港英政府在香港回歸前就把土地給賣光了，然後帶著錢跑了，我們很機智的留了個心眼，在附加條款中規定了每年土地的出讓數量，這個數量極其微小，甚至基本等於就是1984年開始到1997年間，香港不再供給土地。把地留下，等香港回歸之後，我們自己賣。在這十幾年中，香港房價漲了10倍。一個中檔私宅，每平尺的價格7000-8000港幣，相當於每平米10萬人民幣了。當時中產階級買一套房需要一輩子的收入，而香港人把收入的74%都用於了供樓。當時香港老百姓苦不堪言，輿論一致呼籲政府平抑房價，痛斥高房價的噩夢。

後來香港回歸，但恰巧趕上了亞洲金融危機，樓價暴跌，但由於供需矛盾，到了1999年很快就反彈起來，就在這個時候，董建華政府提出了八萬五建屋計劃，其實這個是當時港英政府看到房價上漲過快提出來的，但礙於中英聯合聲明，所以他們無能為力，只能留給了之後的董建華政府，也就是每年興建住房85000套，10年內讓全港70%的家庭擁有住房，而具體的做法就是大規模賣地供地，僅1997年香港便拍賣19塊宅用地，後來因為金融危機，房價崩盤才暫緩實施，後來1999年房價恢復後，繼續執行，沒想到沒幾天，房價又崩了。香港房價繼金融危機暴跌之後，2000年開始再度暴跌7成。這次浩劫之中，不少明星都深受其害，比如王菲就4800萬港幣買了一棟豪宅，結果兩年後只能半價出售，這算不錯的，還有一些乾脆破產了。

房價真跌下來了，董建華以為做了件好事，自己可以一戰封神，但卻萬萬沒想到，最後民怨沸騰。過半數香港市民認為董建華經濟政策有重大過失，社會普遍呼籲政府救市，遏制房價下跌。最後政府迫於壓力，停止了之前的的八萬五造屋計劃，轉成了勾地政策，也就是地產商在政府的清單里勾選土地，然後出價，如果低於政府底價那麼就勾地失敗，如果高於政府心理價位，就勾地成功。這就讓香港的土地供給瞬間減少了不少，2008年只有一塊土地被勾出，只夠蓋100-200套住房，而整個政府的清單中，也就夠1萬多套房子的。在2010年前後，香港樓市就基本消化了之前八萬五計劃的大量住房供給，然後樓價就開始拉升，房價再創新高。而輿論180度調轉，又開始抨擊高房價了。所以香港人民確實挺賤的。而我相信，中國大陸的老百姓，恐怕也會如此，別看現在都在抨擊高房價，到時候房價真跌了。估計又該有人出來呼籲政府救市了。而且這種人還不在少。見風使舵，純粹的民粹主義者，確實是挺無恥的。

所以有了香港的樣本，我們能不能調控房價呢？一定能，這並沒什麼難的，但問題是，調控了，房價真跌下來了，可能罵聲更大。所以這是管理層所不願意背的黑鍋，不願意像董建華那樣，明明做了好事，結果卻背上歷史罵名。大家都想維穩，都在小心翼翼呵護著土地，但越是小心翼翼，房價就漲的越快，預期就越強烈。最後的結果是，明明是自己把它催起來的，但看著他這麼漲，自己都害怕。就像蹦極一樣，只有往上的路，沒有往下的路，你越不敢往下跳，就只能不斷的往上走。走著走著發現保險帶落在下面了。於是我們不斷的犯錯，不斷的用一個更大的錯誤來掩蓋之前的錯誤，卻越來越不敢觸及樓市的核心土地問題了。那麼明天我們來講講，這些年我們到底犯過哪些錯誤，又產生了怎樣的錯誤觀念。明天見。

當然也不要忘了我們的【齊俊傑看財經】，學習的知識要結合實戰才會有效果。