白領遠郊買別墅，傻不傻

北京青年報一則消息說，面對高房價及生病需要照顧的母親，北京中關村某年收入20萬元的白領，東拼西湊外加按定存利息向親戚借幾十萬元，湊足全款200萬元在河北香河買了座230平米的聯排別墅，每天花3小時往返140公里上下班。

在我眼裡， 這可謂是一種最笨的買房方式。

很典型，有點兒小錢經不住缺心眼缺乏理財思維的腦子。這位年輕白領和他的母親及女朋友犯了捨近求遠、貪圖大不求實、貪便宜而吃大虧、取守勢而不取攻勢、捨不得銀行利息卻不知那才是財富增值利器等諸多顯而易見的錯誤。

當代社會，不會理財讀到博士或者年進百萬也受窮，或者自己給自己找累。如果我來安排，可以在四環內買個二居或五環內外買個三居，無需奔波，每年房產比現在至少多增值數十萬元。

未來相當長時間，隨著大城市人口的持續增加，北京等一線城市房價將長期處於上漲態勢。貨幣增量也將長年保持兩位數字上升。在房價上漲周期，最正確的買房方式就是在月供許可範圍內儘可能多、年限儘可能長地向銀行貸款。具體到中關村這位白領，如果我來操作，辦法如下：

根據他年輕而且年收入達到20萬元的收入狀況進行反推，他完全可以承擔200萬元30年的銀行貸款（基準利率下月供12700元，85折優惠利率下月供11981元），日常開支、首付中的借款部分可以通過女朋友工資、未來工資提升等多種形式籌集。如是，他可以在五環內購買總價400萬元左右的房子。以平均每年房價上漲20%的保守值估算，200萬元貸款可以帶來每年40萬元以上的賬面收益（第二年起在此基礎上算複利，即每年都在上年基礎上增加20%），扣除5%【（1.27萬*360-200萬）÷30（年）÷200（萬）=4.29%】不到的銀行利息即平均每年不到10萬元，每年賬面收益凈增30萬元以上。

如果算上地段不同升值不同，未來差距更加驚人。假設未來十年五環邊房價漲3倍，香河的別墅可能2倍不到。房地產的邏輯就是「地段，地段，還是地段」，沒有第二個邏輯。提供幾個參考數據：南二環內崇文門附近幸福家園純住宅2003年開盤時單價7000元出頭，現在（2013年10月）過6萬，十年9倍；二環內天華公館商業立項住宅37平，2010年48.3萬，現時最低170萬，三年3.5倍；東三東四環間西大望路與兩廣路交匯處風度柏林純住宅，2006年底單價8600現在47000，近7年5.47倍；東三四環間CBD核心SOHO現代城純住宅2009年底單價1.58萬，現在超過3.3萬以上，3年多2倍；東五環外通州朝陽交界處純住宅2002年8月單價4500現在23000，11年5.1倍。越中心漲幅越高的走勢極其明顯。未來北京五環與河北香河的差距遠大於北京二環和北京五環外的差距。

更可憂慮的是，隨著最初非理性扎堆的熱潮過去，今天針對白領階層的遠郊區別墅將有可能逐漸露出廬山真面目，進而出現價值回歸和價格回落的過程。因為這樣的別墅定位非常尷尬，既不適合忙得披星戴月的白領和中產居住（因為時間成本過高、教育醫療乃至商業等配套不足），也不適合追求高品質生活的富人住（因為住房品質、居住人群和配套都不夠檔次）。類似遠郊別墅十年價格不漲並且有價無市、空房子連門都沒有、留給老鼠住連流浪漢都不住的，並非個例。

事實上，這位白領入住的新鮮感一過，各種問題即已全面暴露，報道是這樣寫的：

「女朋友和他都是生性浪漫的人，想到花花草草和別墅就開心，未來再養只狗。母親覺得也應該找個能住下三代人的地方。最後浪漫情懷佔了上風，有個別墅，不住也踏實！不過，弊端也很明顯，距離上班的地方太遠了，上班往返140公里。夏天的時候日長，開車感覺還好一點。一到冬天，基本就是披星戴月上下班。這樣的日子大概堅持了3個月，張和女朋友決定，母親住在香河別墅，兩個上班族還是兩三天回去一次，後來慢慢變成了周末回香河，路程實在太過奔波。實際上，張後來發現，香河的別墅真的是給他母親準備的，而且許多鄰居也是這樣的狀況。工作日年輕人都不在家，老人、保姆在家看孩子，到了周六日，小區的車、小孩、狗就變多了，社區也熱鬧多了。」

現在，這位中關村白領為遠郊別墅每月付出的凈成本是：油費過路費2700元，中關村房租2000元，汽車折舊保養保險費我個人估計至少在1000元以上吧。

我一直主張要用投資的理念看待自住房，要用自住的標準看待投資房。有人認為這是「錯把享受當投資」。但這位白領的案例再一次告訴我們：沒有正確的投資理念，不僅無法享受投資的升值與樂趣，而且也無法真正享受住宅本身。

還有人認為，有個遠郊別墅，貌似家人的生活質量會更高。空氣好，環境好，貼近大自然。畢竟是長期居住的地方呢，幸福指數挺高的。

但是，每天三小時路上奔波的生活質量高么？所謂環境好也就汽車少點綠化多點，六環以內絲毫不缺。難道方便的商場、醫院、教育機構不也是生活質量高的標準？至於灰霾塵暴，那可是整個華北同一片天。等小白領們有了孩子，尤其是到了孩子要上學要娛樂的年齡，更沒有可能住在那裡了。真是自己找累，談何享受？

前兩天發了一條微博，在這裡再次和大家分享一下：文學的大腦和經濟學的大腦還是有本質區別的！前者直奔目標充滿豪情，從言辭到行動都充滿魅力，但不顧一切狂奔只會讓大家掉進河裡淹死。後者注重方法和路徑，謹小慎微，卻終修成正果抵達彼岸！

（責任編輯：楊光）

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