看精明人如何應對國五條 交易過戶玩自編自導

精明人想盡辦法合理避稅(房報資料照片)

房報記者 唐穎豪 沈忠民

20%個稅從嚴了，二套房貸要收緊了，限外門檻可能提高……「新國五條」出台,增加了樓市調控預期，也加劇了部分精明人士房屋買賣避稅的心理。比如，有的長輩把房產贈與小輩，有的小輩把房產贈與老人，還有的直接交易去名字。

自買自賣：差價最大先過戶

近期二手房交易量暴漲，除了眾多搶搭「末班車」的真實購房需求之外，還有一些家庭是為了規避所得稅而 「自買自賣」，他們也趕了趟「末班車」熱鬧。

上周，吳小姐把名下的一套房產「賣」給了媽媽。其實她的真實意圖是，房子近期不打算賣，可是幾年之後還是會出手，於是就想到把房子過戶給媽媽，規避個人所得稅風險。她名下有兩套房產，「賣」給媽媽的是一套差價最大的房產。2006年210萬元買進，現市價480萬元。這套房子一直用於出租，吳小姐暫時並不打算賣房，可是一想到今後要徵收利潤的20%個人所得稅，有可能超過40萬元，讓她萌生「賣房」念頭。

吳小姐的操作方法很簡單，和媽媽簽訂購房合同，以約定價格成交。當然，媽媽並沒有向吳小姐女士支付購房款。若干年後，吳小姐想賣房，可以媽媽的名義賣房，而媽媽名下只有一套房產，滿五年後免徵個人所得稅。在這次交易過程中，吳小姐把房子轉賣給媽媽，只產生了房屋總價3%的契稅和2%個人所得稅，與20%個人所得稅相比顯然只是一個零頭。這是場典型的「自買自賣」。

提醒：親戚反悔有理說不清

一旦轉讓雙方出爾反爾，或者老人病逝涉及到財產分配等，都是按照房產證上名字進行操作的。如果把房子轉讓給親戚實際上卻沒有發生轉讓，那麼就要承擔相應的風險。一旦親戚反悔，那麼有理也說不清。

更名贈與：不滿5年較划算

和吳小姐不同，張先生選擇的是房產贈與。

張先生有兩套房產，一套是借用父母和兒子的名字購買的，另一套則是夫妻共有房產。借名買的這套房產是2010年購入，當時205萬元，如今340萬元。「本來就是借用父母名字買的房，他們自住一套售後公房，今後這些房子總會留給我們的。 」張先生考慮的是，把這套房留給兒子，當作是一筆教育資金投資。

張先生算了筆賬，如果以後到交易中心更名或者再交易，總逃不了稅收，還不如趁現在「新國五條」滬版細則未出台時，趕緊過戶到自己名下來得安全。根據國家有關規定，房齡不滿5年就交易的，要徵收成交總價5.5%的營業稅，1%或2%個人所得稅、1%或3%契稅等費用。而在房產贈與方式中，並沒有房齡是否滿5年的限制，過戶只要向稅務部門繳納3%的契稅。最多還有0.05%的印花稅及公證費、產權登記費等。

提醒：贈與之後還有後賬

國家稅務總局明確，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產後，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。顯然如果房子不打算再次出讓，那麼以贈與方式過戶划算。否則，產權人以贈與方式過戶省了錢，但日後再次過戶就要多掏錢。

加減名字：多個名字損失一萬多元

葉女士趕在「新國五條」上海細則未出台前置換房產，但由於沒有踏准買賣節奏，買進房產先過戶，不得不承擔二套房3%的契稅，而且由於賣掉的老工房產證上有女兒的名字，以後享受退稅政策時女兒的份額還不能退，算一算，當初產證上寫了女兒的名字，現在要白白損失一萬多元。

葉女士原來的住房位於六樓，夫妻倆退休後逐漸感到上下樓梯體力不支。「新國五條」出台後，決定置換同一小區三樓的一套兩房，與上家談妥價格170萬元，自己的房子也很快找到下家，兩套房子的買賣手續幾乎同時進行，但買進的進度略快一些，在交易中心申稅時，因為自己原來的房產尚未辦理過戶手續，稅務窗口認定這套房產為二套房，契稅要按照3%繳納，達5.1萬元。稅務人員告訴葉女士，如果她在買進這套房產的一年內將持有的售後公房出售，按政策可以退還2%的契稅，但是，如果產證上有子女的名字，而且子女名下另有產權住房，子女的份額就不能退稅。葉女士房產的產證上有女兒的名字，而女兒已經另外購置了婚房，如此，將少退一萬多元。

提醒：子女上產證要思量

葉女士與上家商量，希望等自己的售後公房辦理過戶手續後，再辦理這套房產的手續，但上家的房子因為不是首套唯一，怕「吃到20%政策」，著急過戶，葉女士只得先繳稅。回想當初考慮的遺產稅的問題，在買下公房產權時特意加上了出嫁女兒的名字，現在看來，真是虧大了。

考慮到今後可能實行遺產稅，如今不少長輩在買房時都會加上子女名字，無論其成年與否，而在現行的房地產政策中，這樣會影響子女今後的獨立購房資格、貸款條件以及稅收等。

交易提醒

不同交易形式稅收大不同

選擇不同的更名過戶方式，在辦理及日後交易時將產生不同的費用，市民須謹慎選擇。二手房交易主要分正常過戶、贈與過戶、繼承房產交易過戶。

一、正常過戶

房屋買賣辦理過戶的主要費用有營業稅、個人所得稅和契稅三種。其中，房產滿五年，營業稅是免徵的，同時如房屋還屬唯一住宅，則個稅也免徵，只需要繳納契稅和產權轉移登記費。但如果房產未滿五年，需要繳納營業稅和個稅，同時繳納契稅和產權轉移登記費。

1.營業稅(稅率5.55%，賣方繳納)

轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。如所售房產是非住宅類，如商鋪、辦公樓或廠房等，則不論是否過5年都需要全額徵收營業稅。

2.個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，賣方繳納)

徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這裡有兩個條件：家庭唯一住宅。購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。

3.契稅 (基準稅率3%，優惠稅率1.5%和1%，買方繳納)

徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平方米的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平方米(包含90平方米)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

二、贈與過戶

2009年，國家曾下發《關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》，其中明確以下三種情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不徵收個人所得稅：(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

其他情形的房屋贈與都要徵收個稅。也就是說，贈與人和受贈人之間不符合以上三種條件，想通過贈與方式逃避20%的個稅是不可行的。不符合以上三種情況的受贈人個人所得稅具體演算法是，其應納稅所得即贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付相關稅費後的餘額，乘以個稅稅率20%。

三、繼承房產交易過戶不需繳稅

繼承過戶與買賣和贈與相比，稅費支出是最低的，因為繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅，只需要繳納公證費。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管部門辦理過戶更名就可以了。

在實際操作中，因為繼承是遺產人去世後才可以進行產權過戶，所以採用這種過戶方式的人並不多。

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