謝逸楓：有一個國家房價永遠震蕩上漲

謝逸楓：有一個國家房價永遠震蕩上漲文/謝逸楓按照目前中國形勢，房價長期趨勢為振蕩上漲：沒有永遠上漲的房價，只有永遠振蕩上漲的房價。中國房價上漲是常態、規律，下跌是人為、偶然，這就是中國房價最真實的市場狀態。短期因政策、資金因素影響供需關係致房價波動上漲，長期因政策主導、經濟增長模式、供需限制、投資渠道狹窄、人民幣貶值、人口增長、收入增加、城市化、利率、貨幣的變化，房價呈現一根平穩性上修復性、震蕩性上漲。毫無疑問，房價不會永遠上漲，振蕩的根源就是經濟過熱與通貨膨脹之時，貨幣緊縮，利率提升。

其一是全國房價。1987年全國商品房均價為408元/平方米，2016年前三季度為7625元/平方米。從年度來看，只有1999年和2008年微跌，其他年份皆上漲，只是漲幅有差異。兩個時期，房價漲幅較大。第一個時期是1992年至1993年。當時全國商品房很少，商品房價格在1992年和1993年（上漲30%）的大漲，主要原因是海南、北海等南方局部地區地價房價暴漲，出現大泡沫，從而拉高了全國均價。1993年6月朱總調控之後，泡沫破滅，房價持續大跌，大量地產商與個別金融機構破產，爛尾樓遍地。馮侖、潘石屹消息靈通，提前逃離海南，保住了第一桶金。

第二個房價高漲時期是2004年至2009年（剔除08年）。在這一時期，很多國內外學者專家看空樓市。但這一時間的房價高漲，受到兩個因素的支持：一是98年房改之後住房需求爆發；二是中國成為世界工廠、出口爆增、經濟高增長、居民收入高增長。因此，這一時期，全國與絕大部分城市，房價基本無泡沫。大量經濟學者、財評人，集體誤判中國樓市。然而，須要關注的是：由於08年四季度和09年四萬億刺激與貨幣大放水，2009年全國房價大漲，其中個別城市投資投機過度、房價漲幅過大，並且延續至2010年，於是出現了較為明顯的房價泡沫，突出體現在兩個地級城市：溫州和鄂爾多斯。其二是70大中城市房價。影響房價走勢的因素非常多：包括人口、城鎮化、經濟增速、居民收入、貨幣信貸政策、財稅政策、地產調控政策、房屋建設量、住宅需求量等、美國加息會傳遞到房價變化中。這是全國70個大中城市的房價指數環比變化圖。由國家統計局每月公布，總體上能比較好的反映價格走勢，環比是指這個月比上個月，環比為正，意味著房價正在上漲，環比為負，則房價下跌。按照易居的研究顯示，這70個城市，基本上代表了全國一二三城市房價的總體走勢。這個房價指數的變化，如果以年度區間來看，頗有規律。房價劃分為五個區間，凡是超過1%時，說明房價過熱，必有緊縮型調控出現，抑制高房價；凡是跌幅超過0.2%時，說明房價過冷，必有刺激性政策出台，穩定樓市。

過去十年，經歷了七個房地產短周期，房價上漲了四波，下跌了三波。三個房價環比漲幅最高點，也就是房價最熱的那個月份。第一個，2007年9月，峰值為1.5%。第二個，2010年1月，峰值為1.4%。第三個，2013年3月，峰值為1.1%。第四個，2016年9月，峰值為1.8%。三個房價環比漲幅最低點，也就是房價最冷的那個月份。第一個，2008年12月，下跌0.5%。第二個，2012年3月，下跌0.3%。第三個2014年8月，下跌1.2%。從大趨勢上看，短周期的房價上漲的峰值，下一個比上一個大；房價下跌的谷值，下一個比上一個大。這說明中國房價確實呈強比弱互聯的趨勢。

這側證：中國樓市黃金十年沒有結束，離白銀時代還早。2014年5月至今2015年4月，70城房價連續下跌了12個月。今年5月房價「上拐」，保持上漲至今，最新的11月數據是上漲0.2%。易居研究院對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均，計算得知，11月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為0.1%、0.4%和0.8%，而10月份分別為0.5%、1.3%和0.9%。三類城市增幅均有收窄，其中二線城市最明顯。按此趨勢，預計12月份一線城市的房價環比就會由漲轉跌，二線城市滯後兩三個月也會趨跌。但二線城市分化嚴重，那些房價沒有大漲的城市，政策沒有收緊，未來半年左右，房價還會維持上漲態勢。三線城市估計還能在上漲區間維持半年左右，畢竟國家仍在支持三四線城市去庫存。

上圖是過去十年的70城房價指數走勢。基本特徵是：房價大漲小跌，短周期波動，振蕩式向上。2006年小漲，07年大漲，08年前三季度高位振蕩微漲，08年四季度至09年一季度小跌，09年二季度至2010年一季度大漲，2010年二季度盤整（主要是國十條太嚴厲），2010年下半年小漲，2011年上半年高位振蕩，2011年下半年至2012年上半年下跌，2012年下半年至2014年一季度大漲，2014年二季至2015年一季度下跌，跌幅為近十年最大，2015年二季度至年底企穩並小漲，2016年至今大漲。2015年以來的這輪房價上漲，漲至2017年三季度見頂後，其累計幅度，將是過去十年最大的一次。在過去15年當中經濟增速最快的是2007年，當年的全國GDP名義增速高達23%，但是全國房價漲幅只有15%。在金融危機以後的09年，GDP名義增速僅為9%，但是當年的全國房價漲幅高達23%，創下歷史最高漲幅，源於當年10萬億的信貸投放，當年M2和存款增速均高達28%。這意味著中國的房價主要是流動性驅動、而非經濟驅動。在中國，房價漲幅與GDP名義增速的走勢並不一致。全國新房價格的年均漲幅為8.3%，同期GDP名義增速為13.4%，全國經濟增速遠超同期房價漲幅。真正和中國房價走勢高度相關的是貨幣指標，無論是廣義貨幣M2增速，還是全國總存款增速，其走勢都和全國房價走勢高度一致。

過去十年，股市回報不及樓市，回顧2006年，中國的家庭支出中，儲蓄所佔比例最高，為31.27%。買房支出占第二位，為27.77%。保險支出占第三位，達24.12%。證券投資只佔5.25%。可見十年之前，多數老百姓選擇將相當一部分多餘的資金用來儲蓄。過去的十年，房地產市場一躍而起成為最有升值空間的市場，黃金時代悄然而臨。大調查顯示，2006年，北京平均房價是7375元/平方米，上海則是7039元/平方米。根據2016年的數據，十年來北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%；上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%。大調查結果顯示，2015到2016年度中國百姓最關注的三大領域中：第一是收入，第二是養老，第三是醫療。 免責聲明：博主所發內容不構成買賣股票依據。股市有風險，入市需謹慎。新浪財經網站提供此互動平台不代表認可其觀點。新浪財經所有博主不提供代客理財等非法業務。有私下進行收費諮詢或推銷其他產品服務，屬於非法個人行為，與新浪財經無關，請各位網友務必不要上當受騙！ 查看博主原文>> 0

轉載 喜歡 10 閱讀(8113)┊ 評論(10)┊ 收藏(1) ┊轉載(1) ┊ 喜歡▼ ┊列印┊舉報
推薦閱讀：