中國買家在美國買房詳細指南

07-15

美國房地產市場的運作模式

美國房地產業交易的運作模式可能與您本國有很大不同。在美國，每個州在房地產交易、購房合同簽署、雙方責任分配和房地產稅繳納也都有不同的規則：

在美國，房產中介人會把所有房源信息公布在房地產網站上，客戶就可以通過這些網站（例如Zillow）來瀏覽房源信息。在很多其他國家，房地產業屬於分散經營，購房者必須去當地每個中介點尋找合適房源。在很多國家，您需要給您的房產中介人付一筆中介費。然而在美國，該佣金費用是由賣方來支付的，您不需要向中介支付任何費用。在美國，所有房地產中介都需要有經營許可證來進行房屋交易。每個州的經營許可法對房產中介的受教育程度、資格考試的類型難度和得到該資格證之後是否還需要深入學習有不同的要求。該資格考試系統是為了確保房地產中介有帶領客戶找房源、評估房源並為房源貸款的專業資格。

除此之外，中國買家還需要考慮：貨幣兌換、匯率、國際轉款流程、銀行系統、跨國稅收以及貨幣和家庭用品進出口限制等問題。

首先決定將如何使用該房產

在開始找房子之前，首先要考慮清楚：您在美國購房的用途是什麼？例如：

作為度假房？

作為在美國有生意往來時居住的房子？

作為孩子將來在美國讀大學所居住的房子？

作為一項投資？

作為長期定居居所？

注意：單單在美國購房，並不代表您具有合法居留的權利或身份的特權。如果您計劃在美國停留超過簽證上允許的時間，請諮詢移民律師來幫您操作。當您決定了該房產的基本用途和您打算多長時間之內買到房時，您就可以開始聯繫房地產中介並把您的需求告訴他們了。

與當地的房地產專家合作房地產購買者，尤其是外籍買家，多花一些時間找到一個靠譜並且有經驗的房地產中介尤為重要。如果您的英文不太流利，您可以去找那些既會講中文又會講英文的房地產中介、律師、房屋檢查人員以及銀行經理來協助您在美國購房。這些講中文的地產中介不僅會跟您無語言交流障礙，而且能更好的理解您的需求；並且他們都會有大多數房地產相關文件的中文版本，這樣比較方便您閱讀。注意，您所要簽署的合同還會是英文的。想要找到這樣一個會講中文並經驗豐富的團隊，確實要花一些時間。最簡單的方法是瀏覽 www.zillow.com 來搜索您想要買房區域的地產中介。您可以查看到房地產中介的各種相關信息。找到一個理想的中介，您在整個買房的過程中就會輕鬆很多了。

在美國買房最常遇到的十大問題1隻有美國公民才能在美國買房嗎？即使您不是美國公民或沒有美國綠卡，您也依然能在美國買房。不過您需要提供一個個人的納稅人識別號碼（ITIN – Individual Taxpayer Identification Number），這是一個國稅局核發給外籍人士和其他需申報聯邦稅（但不符合取得社會安全碼資格）的人，用於處理稅表的號碼。ITIN 號碼一般由美國國內收入署（IRS）或者由IRS 授權的專業會計師頒發。申請時，您需要填寫一份W-7表格（英文），包括有效的申請理由。根據您的國籍，您也可能被要求提供經過公證的身份證明或外籍人士身份證明。如：護照、簽證、駕照等。2第一次跟房產經紀人聯繫時，我需要問什麼問題？第一次與房地產經紀人接觸時，您應該告訴他：您想要找一個什麼樣類型的房子、您的預算是多少和您打算多久之內買到房。同時您也可以向經紀人詢問一些關於美國與中國買房過程中的不同。您了解的越多，在之後的談價環境中就會更輕鬆。3我需要僱傭一個房地產律師嗎？這個不是強制性的，但是在買房過程中會牽涉到很多法律細節和問題，這些您都是需要房地產律師的幫助。房地產律師可以幫助您審查購房合同和複查產權報告/產權承諾書等一系列購買房產相關文件。您還可以問他們有關納稅或申請移民等其他法律問題。在房地產交易過程中，律師主要起到以下作用：買賣合同（Purchase and Sale Agreement）、產權調查（Title Search）、完成交易（Closing）和售後登記（Afterthe Closing）。4在美國，有沒有什麼類型的房產我不能購買？在美國，您可以購買家庭住宅（single-family homes）、公寓房（condominiums）、雙層住宅（duplexes）、三層住宅（triplexes）、四層住宅（quadraplexes）以及連棟房屋（townhouse）。但住房合作社（Housing Cooperatives）或者合作住宅（co-ops）往往規定禁止外籍人購買。這是因為合作住宅通常要求購房者在美國本土有收入證明，並且要求大部分購房者資產在美國境內。5我應該用自己的名義在美國購房嗎？外籍投資者可以直接以自己的名義購買房產，也可通過一些企業單位，如境內註冊公司、境外註冊公司、有限責任股份公司、合資企業、不動產信託投資或股份有限公司來購買房產。當您考慮清楚您將如何使用該房產時，根據不同的購房計劃，您的房產中介會告訴您稅務方面的差異以及提出更具體的建議。6我可以全部用現金購房嗎？可以。美國允許使用全部現金購買房產，但是法律規定超過一萬美金的現金交易必須向聯邦政府彙報。彙報時需上交所有交易相關人員（購房者、房產中介、律師以及產權公司）的相關資料。政府想了解您的資金來源是否合法所得。使用全部現金購買會節省貸款申請、貸款發放、房產評估和產權保險等費用。7中國購房者應該特別關注美國某個州的房產嗎？國際房產買家會因為不同的購房目的而被美國不同的州所吸引。有些人想在離家近一些的州購房，有些人則想去比較暖和、氣候宜人的州購房。然而中國購房者則集中在美國東西海岸的沿海地區。根據全國房地產代理商協會（National Associationof Realtors）調查顯示，35% 在美國的中國購房者選擇在加利佛尼亞州購房。其他受關注度高的州包括：華盛頓州（8%）、紐約州（7%）、馬薩諸塞州（6%）、伊利諾伊州（4%）和德克薩斯州（4%）。8我一定要本人到美國才能完成交易嗎？這個不是強制要求的，但是最好您能親自完成交易。如果您實在無法親自赴美完成交易，您可以給受託人寫一份委任書（Power of Attorney），並將其公證。即以書面形式授權另一個人去代表您完成交易。9除房價以為我還需要叫什麼額外費用嗎？除房價之外，買房通常還需要支付律師費、產權保險、產權登記費和首期地產稅等。總計約為總交易金額的1%-2.25%。例如，如果購買了一百萬美金的房子，需額外交一到兩萬美金左右。10關於繳納美國房產稅。

一名外籍房產所有者在美國的納稅義務，根據購買者所屬國家是否與美國有稅收協議而定。