緊急情況可直接使用維修資金

1六種應急維修情形1、屋面、外牆防水損壞造成嚴重滲漏的2、樓體單側外牆飾面1/5以上面積有脫落危險的3、電梯出現故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的4、消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的5、高層住宅水泵損壞導致供水中斷的6、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的住宅專項維修資金，又稱房屋的「養老金」和「治病錢」。據不完全統計，自1998年實行住宅專項維修資金管理至今，我國已收繳的維修資金在5000億左右，而這筆當初交納即為專門維修房屋的資金，使用率卻不足1%。9月26日，華商報C09版刊發的《近八成網友表示 不了解提取房屋「養老金」的規定》，引起很多業主熱議。本期繼續跟蹤報道，從如何申請維修基金、應急程序怎樣啟動等方面出擊，試圖將這筆「沉睡中」的住宅專項維修資金「喚醒」。保修期滿才可使用維修資金華商報記者採訪了西安市房屋維修資金管理中心使用科科長余海濤，他表示，維修資金專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造。其中，住宅共用部位包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。根據《房屋建築工程質量保修辦法》規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：地基基礎的主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為兩個供暖、供冷期；電氣系統、給排水管道、設備安裝、裝修工程為兩年。余海濤強調，房屋建築工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。保修期內的維修，由相關單位承擔，過了保修期，才能使用專項維修資金。目前已應急使用7筆 涉及5個小區2013年7月，西安市住房保障和房屋管理局制定的《西安市房屋維修資金應急使用程序》規定，當發生六種危及房屋安全的緊急情況時，可無需通過業主表決，按相應程序直接使用維修資金進行維修。應急使用模式有效化解業主簽字慢的問題，確保了小區共用設施設備在發生故障時能夠得到及時維修。這六種應急維修情形具體包括：屋面、外牆防水損壞造成嚴重滲漏的；樓體單側外牆飾面1/5以上面積有脫落危險的；電梯出現故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的；消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的；高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的。據了解，應急預案實施以來西安已應急使用7筆，涉及5個小區的電梯維修，另有3個小區正在辦理手續。「原本想著兩年才能完成三分之二以上的業主簽字，走了應急程序，只用了半個月，60%的首款就到賬了。」西安新宇物業服務有限公司負責人趙慶傑告訴華商報記者，凱悅華庭小區3號樓都是20平米左右的小戶型，1400戶共用4部電梯，電梯使用頻繁，且已使用5年，存在安全隱患。2014年7月，西安市質量技術監督局下發通知要求電梯限期整改，否則將強制停止使用。由於過了保修期，只能申請住宅專項維修資金，但這棟樓90%以上都是出租的，按照以往經驗，聯繫業主完成簽字至少需要兩年時間。趙慶傑稱，7月10日抱著試試看的心態，他諮詢了西安市房屋維修資金管理中心，工作人員表示這種情況符合應急維修情形，可以按照應急程序申請。他們提交相關表格等申請維修資金7.27萬元，7月25日60%的首款就已到賬。維修款取出來更換電梯鋼絲繩，竣工後經過房管局查驗，40%的尾款也已於9月3日到賬。問題分析 主體缺失和程序繁瑣是資金使用率低的主因數據顯示，截至2010年10月31日，西安市累計歸集維修資金41.89億元；截至2011年11月30日，西安市累計歸集住宅專項維修資金55億元；截至2012年8月31日，西安市累計歸集住宅專項維修資金63.83億元。業內人士按照這一速度推算，截至2014年9月30日，西安市累計歸集住宅專項維修資金將超80億元。而從使用率來看，截至2012年8月31日，西安累計撥付維修資金2159.19萬元，使用率僅為0.34%。雙「三分之二」制度延緩房屋「養老金」申請效率早在1998年，國家相關部委就出台了專門管理維修資金的辦法。2008年2月1日，原建設部和財政部又聯合下發了《住宅專項維修資金管理辦法》，這也是目前一直在使用的法規。該辦法規定：住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需使用住宅專項維修資金的，須經過住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主，且佔總人數2/3以上的業主討論通過使用建議。「正是這樣的制度紅線，成為影響維修資金難申請的主要障礙。」瑪雅房屋長安西路店的工作人員表示，由於業主個人不能提取維修資金，而修繕房屋又涉及到組織施工隊伍、核算具體資金等方面工作，小區如果沒有業主委員會就會很困難。即使小區物業出面組織，也會出現「執行力」不足的情況，想要使用這筆款項也比較困難。「雙三分之二的規定，會讓很多物業公司望而止步。」從事物業管理多年的資深人士侯女士說，國家的這一硬性規定，是為了保證維修資金使用的安全性和公平性，但降低了使用效率。「要每家每戶去敲門，讓超過三分之二的業主簽名，這項工作至少需要一年時間才能完成」。陝西省房地產研究會會長王聖學認為，「雙三分之二」制度設計，雖保障了大多數人的利益，但也人為製造了提取這筆款項的「障礙」。房屋專項維修資金作為房子的「養老金」，應該是一項高效化、透明化的公共事務，可繁瑣的申請程序和管理制度，使得這筆本該為業主服務的錢，卻長期「沉睡」。主體缺失和程序繁瑣增加房屋「養老金」使用難度9月24日，華商報記者以業主的身份諮詢了曾使用過這筆款項的左岸春天、錦園小區、華清學府城等小區的物業服務人員，得到的答案均是：只要徵得需要修繕樓層的三分之二以上業主同意並簽字，然後拿著房屋專項維修資金使用申請表，就可以按照相關流程申請使用了。「其實從提出申請，到真正拿到資金，這個過程要比想像中難得多。」西安錦園小區物業人員告訴華商報記者，規定中提出的雙「三分之二」的要求看似簡單，實際操作起來卻存在很多困難。比如，業主的不理解、宣傳動員的不到位、房屋買賣、產權不清晰等，都會影響到維修資金的申請。華清學府城物業工作人員也表示，提取維修資金由於有一定數量的業主限定，維修工程又涉及每一戶業主具體利益，需要取得大部分業主的理解和支持，再加上審批程序較為繁複，致使一些確實需要使用這筆資金的小區的維修項目一拖再拖，無形中又降低了維修金的使用率。西南財經大學法學院教授辜明安在接受採訪時表示，住宅專項維修資金實際執行中最大的癥結在於，主體缺失和程序繁瑣，使得申請使用住宅專項維修資金的過程非常難，這被認為是導致資金使用率低的主要原因。業內呼聲 希望公開透明、簡化申請程序在華商房產網的問卷調查中，有超過八成的網友對房屋專項維修資金提出「公開、透明、簡化申請程序」的建議，要求將維修資金管理精細化，並儘快完善監督機制。《住宅專項維修資金管理辦法》規定，負責管理住宅專項維修資金的部門及業委會，應每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，並向業主公布住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額等。王聖學表示，作為一項專用資金，設立的初衷是為了維護房屋的安全、保障產權人的合法權益，可在實際使用中，如何進一步提高使用效率、實施更加科學化的管理，還是應該在維修資金的「進」與「出」兩個方面加大透明度，讓每個業主都能知道維修資金收取了多少、花了多少、收益如何、怎麼用、如何管理？但也有專家和業內人士表示，房屋「養老金」的管理、提取，還是應建立起更加規範化、便捷化的管理制度，避免長期陷入「特事特辦」、「綠色通道」的桎梏中。對此，辜明安表示，可以推行年度使用維修資金申報制度，通過管理系統收集物業區域共用部位、共用設施設備的信息，建立、完善各物業區域設施設備檔案，通過對數據進行分析、統計，為各維修實施主體合理制定維修計劃提供參考。通過科學廣泛分析，將涉及維修資金使用的常用材料、設施設備零部件等的市場價格進行整理，並向社會發布，以此來為物業服務企業制定年度維修計劃和維修資金使用方案。陝西省社會科學院學術委員會副主任張寶通也表示，提高住宅專項維修資金使用效率，不妨設立專門的管理機構、制定更加細化的提取標準，並納入基金的管理模式，這樣的話可能會使住宅維修資金的管理「走得更遠」。本組稿件由實習記者郭繼濤 劉曉花采寫
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