上海樓市「降價之狼」真的來了嗎？

注意：文章真實度請自辯。

中國樓市似乎正處於風雨飄搖之中，繼部分三四線城市政府因樓市成交低迷，開發商資金鏈即將斷裂之時，匆忙給房地產市場鬆綁，希望挽回危局。而一線城市上海的樓市日子也好過不到哪裡去。上海第一季度的交易量價呈現「僵局」，尤其是今年2月份二手房交易量下降50%，3月份一手房交易量下降40%。如此極端的市場數據，讓很多看好中國樓市的人覺得十分迷茫。

不過，也有學者認為，樓市低迷現象不會持續多久，因為如果全國房價整體下跌30%，銀行就會出現大量壞賬，甚至個別銀行會陷入資金運作困境。如果全國房價整體下跌20%，全國50%的房地產企業將會出現資金鏈崩斷，甚至瀕臨破產，這種局面的出現，將會導致整個經濟的大衰退。顯然這是中國政府不願意看到的，所以房價後市不會存在大跌的可能。

儘管如此，全國第一季度房地產數據的「失色」，上海樓市一季度房地產陷入「僵局」，令一些堅定看多的房地產大佬們也不知所措。素有樓市「多頭」代表之稱的任志強先生也降低了看多的調門，只是淡淡提醒說：「房價不能再漲啦！」，那麼上海樓市的「降價之狼」真的來了嗎？筆者作出以下分析：

首先，天時——政策趨勢導向。全國一季度GDP同比增長7.4%，同比增速回落，但是上海一季度GDP還要差，只有7%。儘管如此，無論是國家還是地方政府都釋放出明確信號：不會為經濟一時之波動而採用短期剌激政策，未來更加註重中長期的健康發展。

4月16日，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生明確表示：「上海將繼續嚴格執行有關房地產調控政策，目前來說絕對絲毫不會放鬆，對投資、投機性的需求還是從嚴控制。一季度樓市成交量回歸正常狀態，目前還沒有研究出調控新政策。」

此外，劉海生局長已經明確當前上海交易量下降是正常狀態，並表示買房不要受到均價的誤導：「如果這個月單價高達十幾萬元的樓盤拋多了，均價就會上去。而下個月可能郊區的低價盤賣多了，均價就又會下去，所以這不能真正反映市場本身的漲跌態勢」。

現在很多開發商期盼出現上海樓市的「紅五月」行情，但是筆者認為，與中央默許三四線城市給樓市鬆綁不同的是，上海房價泡沫太大，所以調控政策絕不會放鬆。去年上海房價漲幅領先於全國時，上海方面的領導就已感受到巨大的壓力，今年上海房價瘋漲肯定不會「昨日重現」。

再者，地利——庫存積壓嚴重。如果剔除政策調控的因素，單純按供需雙方的市場博弈。結論也顯而易見，開發商銷售的房子供大於求，那就是買方市場，賣方必須採取平價或減價方式，讓買方動心購買房產。而當開發商銷售的房子求大於供，那就是賣方市場，賣方可以居奇囤貨而任意主宰房價，採取漲價或暴漲方式，讓買方借買或少買，以達到市場供求的平衡。

所以，目前上海樓市的量價走勢，其根本因素是取決於市場的供求關係。截至今年3月份，上海新建商品房的住宅庫存量已達1036萬平方米左右。住宅庫存量的持續增加和銷售去化周期的不斷拉長，表明上海樓市的購買力呈現萎縮下降的趨勢。據有關數據顯示，上海今年4月份預計新上市銷售的樓盤達44個，此數額為三年來同期最高的上市量。

而在需求量的方面，今年3月份，上海新建商品房成交量不足90萬平方米，與去年同期相比縮水近40%。而且，開發商期待的「三月小陽春」行情的成交量，低於去年月均100萬平方米左右的成交量水平。樓市成交量決定成交價格，成交量的下降，4月份的樓市成交量依然出現連續下滑，其中一周新建商品住宅成交量不足15萬平方米。如果按今年預計1000萬平方米成交量計算，每月平均要成交83萬平方米以上，上海第一季度成交量並沒有站上均量台階，僅為206萬平方米左右，成交量明顯呈現走弱趨勢。

現在狀況表示，由於近期開發商對於市場銷售擁有較大的收穫預期，將大量房源推向市場，而結果始料未及的樓市低迷，現在開發商只好通過縮短銷售周期，儘快去化庫存量房源和新增房源，加速資金回籠。筆者認為，上海住宅的龐大的庫存量將是「壓跨駱駝的最後一根稻草，」巨大的庫存量不加速去化，未來上海房價下跌將無可避免。

最後，人和——需求數量決定房價走勢。房地產市場要穩健發展，必須要看市場買賣雙方的合理需求。如果市場購買需求大幅萎縮，或者大量消失，那房價下跌甚至暴跌也在情理之中，現在有二種群體影響上海的房價：

其一，本地的剛性群體。現在上海的房價動輒4萬多/平米，我想如果不是投資性需求的話，真正剛性需求是根本買不起的！上海的很多銀行把個人房貸業務作為雞肋，一方面利潤空間不大，時間周期太長，另一方面風險日增，所以在個人房貸方面銀行並不積極。資料顯示，一季度上海個人房貸增勢已經趨緩。

其二，從理論上講，新上海人是上海樓市購買的新生力軍，但問題是一方面，面對數百萬的高房價，95%以上的新上海人根本買不起，另一方面，買房就送戶籍的制度只是在三四線城市被放開，而在上海限購政策依然如故，所以外來購買力也難以形成對上海房價的最後支撐力。

果然不出所料，中國的樓市開始從三四線城市的成交量萎縮，向上海這樣一線城市蔓延。現在像常州、杭州、無錫這類二三線城市房價已經開始鬆動，近期獲知，上海部分開發商也開始降價銷售房產，以回籠本已枯竭的資金。所以，中國樓市出現拐點已無懸念，而上海樓市在被喊了多年的「狼來了」未果後，現在真的迎來了狼的時刻。中國錯失了2008年那次調控房產和經濟轉型的最佳契機，現在金融危機暴發已無可避免！

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