信號來了！ 4萬降到2萬，房價「暴跌」或已開始?

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本期「劍閱銳評」，聚焦房地產，有圖有真相（見截圖）。近期比較熱門的房地產話題很多，英雄劍想告訴大家一個客觀事實：房價就是這麼現實，行情一好坐地起價，可以短時間翻一番；行情不好就地大跌，地產商為了「活命」，房價也可以「攔腰斬」！越是大牌的地產商，他們的資金鏈越緊，他們對現金流的要求越高！

劍閱銳評：房價大跌的信號來了嗎

新聞背景，北京通州一樓盤，叫「k2十里春風」，剛開盤的時候房價4萬多，現在2萬多，本月2日數十名業主（準確的說是「准業主」，因為你還沒有交房！），圍攻售樓處要求退房。

在這個關於房價下跌的新聞事件中，我們可以仔細看一段報道：受「K2十里春風」項目「壓價」影響，周邊二手房和新房價格均有所下跌，價格都在2萬多每平米。

唯有房價可以這樣跌?

我國的房地產價格是完全市場化的商品嗎? 可以說是，因為房價是由供求關係來確定的； 也可以說不是，因為房地產的關鍵要素中的土地，是國有控制，政府是唯一的供給渠道。

如果說房價是市場供求關係來決定，可在階段性的調控政策中，政府相關物價部門又會對房價進行核定，這就是人們通常所說的「限房價」。限房價真的限住了嗎? 其實還是地產商想要什麼價，都可以在價格申報的資料中做手腳，靠公關解決，盡量把備案房價抬高，其實在很多地方，開發商的備案價都會高出實際售價一大截！

核價，可以說是個幌子，也可以說是讓物價部門背了一口「黑鍋」。

從上述角度來看，房價還是市場說了算！我們市場上有什麼產品可以這樣價格「攔腰斬」? 水果，蔬菜，鮮活農產品都可以！今天事實告訴你，房價也可以這樣跌！

不動產這樣跌價的，也只有房價，也只有中國房價！通州K2十里春風，是個案，我們信，但絕對不是唯一。因為上文報道中明確說了「周邊所有二手房及新房價格都有所下降」，看來一盤跌價，是帶動了區域房價都跌了！

請各位不要健忘，在2008年，為了挽救資金鏈、回籠資本，恆大地產開啟「特價模式」。國慶期間，恆大地產在全國12個核心城市的18個樓盤同時大降價，「八五折-六折」銷售，七天時間內取得了50億元銷售業績，占恆大2008年全年業績的42.37%。正是恆大的那次國慶大降價，吹響了2008年全國性房地產大降價的號角！恆大的那次降價還寫進了相關銷售案例的書本里。

英雄劍想說，房地產可以任性的漲價，也可以這樣任性的降價，因為不降價，資金鏈一旦斷裂，一切歸「0」。明白了這一點，你就應該知道什麼時候買房，什麼時候不應該買房了！點到為止！

莫拿契約精神說事兒！

每當房價一下跌，買房人必定要開始各式各樣的「維權行動」，這是必然規律。中國房地產的發展史，一定會記錄下那些關於業主維權的「光榮史」，或者說行業的「恥辱史」。

業主維的是什麼權? 當然是自身利益受到了損害！維權不等於「瞎鬧」。這個自身利益，有虛假宣傳帶來的與實際交付的房子不相符的；有「粗製濫造」帶來工程質量有問題的；有銷售承諾不兌現，帶來銷售欺詐行為的...

凡此種種，都不足以讓購房人振臂一呼、揭竿而起的「跌價」來的兇猛！為什麼跌價了業主會如此兇猛的「鬧事」呢? 以通州K2十里春風為例，如果你買的是120平方米的房子，跌2萬多1平方米，一套房子還沒有拿到手，你就比後面買的人多花240萬元以上。據國家統計局公布數據顯示，2017年，全國城鎮居民人均可支配收入36396元。240多萬元，需要66年以上才能掙回來，你會不「鬧」嗎?

面對跌價業主要求退房，這個時候開發也會振振有詞：房價跌了你要退房，漲價了你怎麼不來退房? 我們簽了合同，你們有點契約精神好不好！這話聽起來一點「毛病」也沒有！但是，英雄劍還是有話說：別拿契約精神說事兒，因為你們賣的是期房，你們甚至賣的是圖紙！

不管是哪一家開發企業，你們的《商品房預銷售合同》，會同意買受人去改動一條或者說去改動一個字嗎? 你們的合同附件一大堆，有哪一條是在維護買受人的利益? 在簽訂合同時的不對等，也就決定了買受人的地位！這就是中國房地產銷售亂象之根源！不從源頭上解決問題，只怕「契約精神」永遠是壓死購房人頭上的「要命稻草」！

今天不扯遠了，只想說：如果你賣的是期房，在買受人還沒有拿到房子之前，也就是說買受人的產品還沒有實際完成交割，出賣人如此任性的降價，買受人理當有理由選擇退房！如果說這個不符合法律規定，建議各級立法機構儘管建立這方面的立法。英雄劍可以負責人的說，期房銷售制度的不完善，是房地產銷售和市場行為亂象的根源之所在！

最後想法，房子已經開始降價了是事實，業主維權要求退房也是事實。歷史的經驗告訴我們，每一次房價下跌的時候，就是業主維權的高發期！開發商們都準備好應對業主維權吧！購房人也要看準購房時機。

新一輪的降價潮或已開始，大面積跌價，就應該在風起的日子，雪飄的時節！還會遠嗎?

（全文完）

本文原載 微信公眾號：英雄劍

後期會推出系列聚焦房地產話題內容