「打新式」買房中籤穩賺不賠？這些風險你沒注意到！

來自專欄大文點金

導讀

買房搖號作為目前樓市限價長效機制下的輔助公平手段，並非造成「萬人搖號」的非理性市場表現的直接原因。其政策出台的初衷本在於兩個方面：一是為應對庫存告急、供給不足的現象。目前一二線城市樓市熱度過高，供需失衡，而三四線城市已到去庫存末期，《中國百城住宅庫存報告》顯示，4月份中國百城住宅庫存已經出現連續33個月同比下跌的現象，三四線城市去庫存周期為近9年較低；二是為解決收取「茶水費」、高額認籌金、內幕操作等行業亂象，保證「房子是用來住的，不是用來炒的」。然而，搖號制度的出台加劇了一二手房價倒掛現象，使購房者產生「買到即賺到」的投機心理，紛紛入市搖號，使買房搖號政策逐漸偏離了其向無房家庭剛需傾斜的初衷。

1 中籤率、收益率——買房打新遠遠高於股票打新

首先從中籤率的角度來看，據悉，西安的新房中籤率通常在10%以上，偏遠樓盤中籤率能高達30%-50%，而杭州的中籤率同樣也不低：從帝都金融圈（ID：capfinance）整理的杭州部分樓盤搖號中籤情況來看，即使普通家庭最低中籤率也有2.45%，而無房家庭最高中籤率可達30.30%。中籤率也與中籤之後的轉手難度相掛鉤，基於地段、樓盤開發商、房價等因素，一般中籤率較高的房屋轉手難度也較高。

從收益率的角度來看，同樣以杭州為例，杭州華夏四季推出的搖號樓盤均價是2.6萬元一平方米，而周邊二手房價均價已漲至3.7萬元一平方米。帝都金融圈（ID：capfinance）通過房產中介了解到，6月剛剛結束搖號的萬科未來城的中籤號已有人在轉賣，價格為2.9萬/平，而該樓盤的搖號價格僅為2.3萬/平。在一二手房價差高達1萬/平的市場行情下，很多居民都認為搖中號相當於中彩票，轉手就能賺100萬。

反觀股票市場，在IPO審核從嚴常態化、股市行情一路走低的情況下，今年打新的收益率已遭到腰斬。據媒體報道，去年參與網上打新，一個賬戶收益約6萬，網下打新，要求賬戶的平均市值約2000萬，一個賬戶收益約是600萬，即30%的收益。但到了今年，一個賬戶網上打新收益在3萬左右，網下的話則是300萬收益，然而，今年滬市的市值門檻漲到6000萬，300萬收益對應6000萬，也就是只有5%的收益。

2 買房搖號資金從哪來？

現在，大部分買房搖號城市都需支付或凍結一定押金才能取得搖號資格。據悉，杭州各大樓盤需凍結或繳納50-200萬元不等金額，而深圳有的樓盤需繳納的押金已高達500萬元。

然而，高額的認購金並不能抵擋炒房團的腳步，購房者只能將其資金從主要投資渠道——銀行、股市、債市和P2P中取出，投入房市。可以看到，目前上證綜指已從年初的3500點一路狂跌至2700點，雖然監管層利好舉措一波接一波出台，股市也沒有出現投資者希望的大漲行情；近期江浙滬地區P2P平台的頻繁暴雷，被稱為民間四大高返平台的唐小僧、聯璧金融、錢寶網、雅堂金融基本全部歇業，諸如道口貸之類的大平台也紛紛出現逾期，其中不乏優質資金不斷流出的原因。搖號打新這種新型投機方式雖不是造成股市走衰、P2P跑路的直接原因，但也成為了其背後的間接推手。

3 了解風險點，勿做接盤俠

第一點：政策風險

目前，基本所有地區買房搖號都需要本人簽訂購房合同，且簽合同所提交的相關資料要與申請搖號時提交的相關資料保持一致。倒賣者需與購房者再私下籤訂房屋轉讓合同，但是是否能夠直接更名還是等拿到房本才能過戶，各城市政策不一。然而，在各地剛開始實行買房搖號政策時，由於監管未落實購房實名制政策，使得許多炒房客可直接在中籤後將購買資格進行轉讓，網路上湧現出一批自稱「包搖號」、「轉讓搖號資格」的黑中介。為此，上海在2017年5月5日發布了《關於進一步加強本市房地產市場監管規範商品住房預銷售行為的通知》，要求「嚴格落實購房實名制，購房人應當與預訂協議預訂人、預（出）售合同購買人、預告登記預購人保持一致，認購後不得增加、減少、更改購房人姓名。購房人姓名不一致的，房地產交易中心不予辦理網上備案等交易手續。」杭州也在2018年4月4日出台的《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》中明確指出「房地產開發企業應確保選房結果與網簽名單一致。」

監管細則的密集出台可以看出監管層對樓市亂象整改治理的決心。未來監管機構還將針對買房搖號市場的投機現象出台哪些政策還是未知，投機者在與買房簽訂協議後，屆時是否能順利轉手存疑。

第二點：市場風險

今年以來，隨著樓市調控的延續，土地市場進一步回歸理性，一二線城市的土拍價格一直在低位徘徊。從向來以「樓市風向標」著稱的北京房價來看，2017年下半年北京房價開始下行，截至2018年3月，整個北京房價已從最高點下跌15%。而國家對於貨幣棚改政策的收緊，要求貨幣棚改朝實物棚改轉變的監管趨勢預計又將對二三線城市房價造成進一波衝擊。在二手房價價格下跌，一二手房價格倒掛逐漸消失的情況下，炒房投機客將新房轉手的難度將大大提高，屆時，一二手房之間的價差是否能抵消其新房滯留手中的資金沉沒成本？

第三點：個人信用風險

一是存在炒房客與買房者私下籤訂合約不合規，不具有法律效力的情況。絕大多數購房者由於缺乏相關法律知識，在簽訂合約時容易忽視其存在的法律漏洞。在此情況下，若炒房客因為市場原因或個人原因突然變卦，買房者將難以追回其損失的利益；

二是一房兩賣現象難以禁止。由於買房者與賣方者之間的信息不對稱，加之房產市場中介魚龍混雜，通過私底下籤署協議倒賣，買房者無法得知其購買的房屋是否同時有多個購買人，即使可以通過法院上訴追回部分權益，對買房者的金錢和時間損失也是相當大的。

本文作者西之園，系百舸新金融智庫研究員;

陳文，系北京大學新金融和創業投資研究中心研究員、百舸新金融智庫創始人。