抵押前的風險及防範

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A、面積和年限

雖然，辦理抵押登記以後，在債務人到期不能履行債務時，抵押權人就有權行使抵押權，但是，實踐中的操作有太多的不確定性，不確定性就是風險。為了減少或化解這些風險，貸前要認真選擇抵押物。有的銀行對抵押房產的建成年限有明確規定，有的銀行對抵押房產的面積有明確規定，住宅面積小於50平方的不接受（思考題，為什麼？），有的銀行對抵押房產的產權人有明確規定，建成年限超過25年的住宅不接受（思考題，為什麼？），這些都是希望通過種種限制和規定，抵押前把相關信息掌握清楚並進行確認，從而把風險降到最低。

金融行業總不缺少極端的例子，極端就是例外，我們天天在跟例外鬥智斗勇。

有人說，我的房屋面積小了你不接受，我這個夠大，要不要？

位於黃金地帶的高檔小區，面積2300平方，一個不動產證，評估價每平方3.1萬，價值7000多萬，現在申請貸款300萬元。

不要。

為什麼不要，這個也是思考題。

B、產權不清晰

房屋產權，是指所有權人對房屋的佔有、使用、收益和處分的權利。顯然，抵押權不是所有權，不能佔有，不能使用，不能收益，不能處分，不對，好象可以處分啊。

不過，這個處分是有條件限制的，只有當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該抵押物折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

所以，抵押權是一項擔保物權，是指他物權或限制物權的一類。以確保債務的履行為目的而在債務人或第三人的物上設定的物權。擔保物權不以標的物的實體利用為目的，而是注重於其交換價值，以確保債務的履行，故又被稱為「價值權」，其標的物必須具有交換價值。至於權利客體價值形態的變化，並不影響擔保物權的存在。因而擔保物權具有物上代位性，即當擔保物權的標的物轉化為其他價值形態時，擔保物權以變形物為客體。擔保物權以債權的存在為前提，具有附隨性。

如果產權不明晰，將導致抵押權受損，實踐中房屋產權不清晰，主要是指房屋被抵押、被法院查封、存在法律糾紛，以及是否存在其他共有人等。做抵押貸款業務時，很多人的貸前調查重視對借款人的調查，對抵押物的調查僅僅停留在產權證書上，甚至根本不去現場看抵押物，更有甚者，連評估公司都懶得去現場評估，房主發個房產證照片和房屋照片，評估人員在電腦上做個評估報告，閉門造車，沒有比這個更厲害的了。

一旦債權出了風險，行使抵押權時發現，大門緊鎖、封條貼滿，還有更厲害的，大門上有好幾把鎖，什麼情況？多個債權人呀，當初借款時都是拿這個房產作為抵押物，小提示，不登記也可以抵押貸款，只是在行使抵押權時不得對抗善意第三人。

C、產權不完整

只有房產證，沒有土地證，辦不了不動產登記證；

有不動產登記證，但是標註了土地被抵押在某某機構；

D、共有權人

產權證書上登記有共有權人。

一般的印象里，共有權人大都是夫妻雙方，或都父母與子女，也有的登記了多位家庭成員，比較特別的是，投資人為朋友關係、合作關係等，對購買價值較大的房產，多人出資共同購買，多人按份共有，或按一定比例共有，產權證上就有多個共有人的情況。

此時，處置該房產或辦理抵押時，就需要所有的共有權人同意，並取得相關的文件，或親自到登記機關辦理抵押登記手續，才能算完成抵押登記。

E、產權人身份

大千世界無奇不有，房屋產權證書上，各種各樣的產權人都有，包括未成年人，這是家長給孩子留下的財產，包括無完全民事行為能力人，如智障或殘障，抵押時就相當麻煩，法律文件存在有效或無效的爭議。

有人可能會提出，未來年人和無完全民事行為能力的產權人，可以由他們的監護人代為行使產權辦理抵押，道理簡單，後續麻煩，這涉及到下一個問題，就是潛在的爭議。

F、潛在的爭議

我們看到的抵押物是完好的，產權證書也是合法有效的，可是，有可能辦理抵押登記之後，尤其是行使抵押權的時候，各種潛在的權利人都跑出來跟你爭、跟你搶，說這個房是他掏錢買的，保留有銀行流水、繳款憑證、有資產積累證據等等，有人說當初簽訂抵押合同時如何、如何存在欺騙，沒有通知我們，現在要申請法院判決抵押無效。想想，如果遇到這樣的問題，該有多悲催呀。

對策，有可能存在潛在爭議的房產，乾脆不接受，或者接受前，要增加條件，未成年人名下的房產抵押登記時，必須的取得其家長書面同意，或追加其家長為本筆債務提供連帶擔保，如果產權人年老體弱多病，讓他的成年子女人或全部家庭成員或潛在的所有權利人都來簽字，同意抵押或追加連帶擔保。

對於無完全民事行為能力的產權人，建議還是敬而遠之，不要為好。

G、查封、法律糾紛

抵押前有沒有查封，往往在辦理抵押登記時就可以了解到，現在當地政務相關信息系統聯網，查起來很方便。有沒有法律糾紛呢，通過現場查看很容易發現，所以，辦理抵押登記或抵押物評估，不去現場，簡直是坑爹呀。除了現場查看，還要進屋裡了解，看看裡邊住的人是不是房主或親朋或租客，要與之交談，現場測量房屋面積、層高、所處小區、樓層、單元等信息要與產權證書上完全一致，不要找個托給糊弄過去了。

除此之外，周邊走訪是發現房屋有沒有法律糾紛的辦法之一，看看有沒有貼封條的痕迹，有沒有被換鎖的痕迹，有沒有門邊或牆上寫下的特殊字跡的痕迹，向鄰居打聽這房屋的產權情況、主人的情況等等。

H、飛地

飛地，本來是指一種特殊的人文地理現象，指隸屬於某一行政區管轄但不與本區毗連的土地。通俗地講，如果某一行政主體擁有一塊飛地，那麼它無法取道自己的行政區域到達該地，只能「飛」過其他行政主體的屬地，才能到達自己的飛地。

現實中的解讀有更深刻的意義，不僅是不能到達的地區，不能到達或不方便到達的房屋，也稱飛地。

飛地抵押風險非常大。

案例，在債務到期不能履約時，抵押權人第一時間去檢查抵押物的狀態（這是信貸業務中的通用做法，不管有沒有寫進教材和政策流程中，客戶經理的第一反應就是去調查抵押物），發現自己到不了房屋周圍，因為抵押物是位於一家企業廠區內部的樓房中的三樓，此時廠區大門緊鎖，三隻兇猛的大狼狗正在狂叫，遠遠望去，上樓的大門已被焊死，別說上樓進入抵押物房間，就是連樓下面都到不了。

I、買賣不破租賃

某公司從銀行貸款並以本公司名下的商鋪抵押，不料貸款到期後經營困難無法償還，協商不成，銀行申請法院強制執行抵押物時，才發現該房產已租給了某醫藥公司，合同約定的租期20年。雖然銀行質疑這是一場陰謀卻又無可奈何，「買賣不破租賃」的法律權利讓銀行變成了房東。

案例給人的教訓是，抵押物現場調查時不僅要關心所有權，更有關心使用權。為防止出現這種情況，通常的做法是，在辦理抵押手續之前，說服抵押人與承租人重新簽訂租賃合同，租賃期限為一年或先於貸款到期日到期，讓承租人寫下承諾並在擔保合同中明確約定「抵押權人在租賃合同到期後有優先處置權」等條款。

《合同法》第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」，最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規定：「私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效」。注意，這裡只列舉了買賣、贈予或繼承，沒有「等」。最新的案例表明，如果該房屋作為被執行標的物，原租賃合同是否有效就很值得探討。

J、租賃期抵押

因為買賣不破租賃，要保證抵押權的完整，通常的做法見上一款，辦理抵押登記前，讓承租人簽一份承諾，保證當債務到期，債務人不能履行債務時債權人有權行使抵押權，承租人自動配合搬離該房屋。

這個承諾顯然是債權人強勢之下的要求，通過房東一般是能夠說服房客的，到期按時還款，這個承諾無非就是一張廢紙。

各家機構大都有要求，必須要求籤承諾並辦完抵押登記才可以辦理放款手續。

K、農村土地抵押

2016年3月15日，中國人民銀行、中國銀監會、中國保監會、財政部、農業部《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》。該《辦法》共29條，由人民銀行、銀監會會同試點指導小組相關成員單位負責解釋，自發布之日起施行。

農村土地抵押目前只在少數地區試點，還沒有大面積推廣，之所以推廣難，是因為：

有價格無市場

有市場無政策

有政策難落地

能落地難操作

公眾號：信用風險總監的分享

以上內容選自本人的在線課程，《抵押》中的1.4.1，其他內容陸續上線，敬請期待。

《抵押》

1.1 抵押概述

1.1.1 抵押的定義

1.1.2 抵押的法律效果

1.1.3 抵押與第一還款來源的關係

1.2 抵押物的種類及特點

1.2.1 房產抵押

1.2.2 土地抵押

1.2.3 機器設備抵押

1.2.4 運輸工具抵押

1.2.5 存貨抵押

1.3 抵押登記操作注意事項

1.3.1 抵押登記機關

1.3.2 抵押登記所需要的資料

1.3.3 抵押登記實踐問題及對策

1.4 抵押風險及防範

1.4.1 抵押前的風險及防範

1.4.2 抵押後的風險及防範

1.4.3 二次抵押

1.4.4 最高額抵押

1.4.5 重複抵押

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