投資還貸各有道理 用10萬元來投資又會如何？

[業主論壇]最受歡迎的大胸美女嫁給N種男人的後果

[業內論壇]26歲女富豪2億買鋪如何瘋狂炒房掙錢？[裝修論壇]我最喜愛大賣場調查07裝修論壇版主名單[陶瓷頻道]忽悠消費者慘遭打砸搶陽光般愜意衛生間本期理財 專家建設銀行天河東路支行RFPI魏寶華瀟洒20在2006年買房賺了30％。可按揭利息昂貴，瀟洒媽媽另外借出10萬元助愛女提前還貸。【延展閱讀】新婚一年換房計劃:賣房→租房→買基金→買新房買房後，最怕樓價「跳水」「數據顯示，2006年廣州十區一手住宅均價6343元/平方米，與2005年的5117元/平方米相比，急升1226元/平方米，升幅高達24％。

其中，去年12月單月廣州十區一手住宅均價為7438元/平方米，成為全年單月最高的樓價。」這是陽光家緣的統計。看到這個報告，瀟洒20心裡偷著樂：雖然知道這樣會招致不少的「板磚」，但在去年「五一」買房的她，做夢都擔心房價跳水，畢竟「啃老」得來的十幾萬元錢不能做了虧本買賣啊。【延展閱讀】買房也要看入市時機 把握買房時機的"五大法寶"買房費用之多，不買不知道！一直有購房衝動的瀟洒20，在仔細計算了自己的收入之後，覺得幾年內賺到十幾萬元的首付不太現實，與其坐等樓價漲，不如先向家裡借上一筆把房子買了。按照事前的預算，從父母那裡借13萬-15萬元，以三成的首付比例計算，可以購買總價在39萬-45萬元左右的房子。於是，去年「五一」她在天河置辦了一套建築面積60多個平方米的單身公寓，總價43.8萬元。「不過，幸虧我自己還有兩萬元的私房錢，否則就不夠買房了。」瀟洒20感嘆，按照這個房價向家裡借了13.5萬元，但買了房才知道要繳納的費用遠遠不止這些。在簽訂認購書的時候，售樓小姐就添上了不少除房款外要繳納的費用：什麼契稅、印花稅，再加上一些樓宇的智能系統安裝等等，幾項加起來就要9000多元。反正幾十萬元的房子都買了，再多交幾千元也還能負擔。等到她去簽購房合同和貸款申請時，接待的律師看了看材料，噼里啪啦一按計算器：「交4320元的房貸險保費。」這時她才知道，原來貸款買房要上房貸險。【編者註：】房貸險———像瀟洒20這樣買房而不知房貸險為何物的大有人在。為此，《投資寶典》專門做了一期房貸險的專題（詳見《投資寶典》1月22日C6版）。繳了房貸險，簽了購房合同，又等待了4個多月後，去年9月底，瀟洒20終於接到了收樓通知。拿著所有合同手續，到了自己房子門口，才被告知還有一筆費用要繳。除了專項維修基金，還要一些預收的水電、物業管理費用，這一下又不見了3000多元。費用合計：首期13.8864萬元+契稅等0.9170萬元+房貸險0.432萬元+水電預交費等0.4萬元＝15.642萬元在掏出了15.6萬多元之後，瀟洒20終於拿到了自己的房間鑰匙。控制月支出，瀟洒選擇了定額本息還款20年按揭利息就超20萬瀟洒20向銀行貸款了30萬元，20年還清。按照現在5.751％的年利率，如果選擇等額本息的還款方式，每個月應該還款2106.42元，這樣20年一共要還的本息金額是50.5萬元左右。而如果等額本金還款，20年一共要還本息47.3萬元左右，但前幾年的月供都要超過2500元。雖然20年總共要多還3.2萬元左右（平均每年1600元），但瀟洒20還是選擇了等額本息的還款方式。【延展閱讀】又是年底提前還貸時 專家：先還商業部分最划算為何選擇等額還款方式？選擇哪種還款方式，主要還是處於自己的收入狀況的考慮。瀟洒20計算了一下，2500元的月供，再加上水電費、物業管理費，一個月房屋支出要超過3000元。雖然等額本金的還款方式是月供逐漸減少的，但按照瀟洒20的收入應該是逐漸增加的，現在3000多元的房屋支出超過其月收入的50％，比例過高。而選擇定額本息，其月供2106元，可以將房屋總支出控制在2500元左右。每月節省500元「定期定投」買基金所以，她將選擇等額還款方式每個月少繳的500元錢，採取定額定投的方式購買基金。這樣一年可以投資基金6000元，按照其去年5個月累計收益32％的比例計算，年總收益預期可以超過70％。收益的4000多元，超過每年節省的1600元貸款本息。10萬元用於提前還貸，有四種方式瀟洒20的父母很是擔心：要向銀行支付20多萬元的利息，也太高了吧。因為心疼孩子，家裡老人跟瀟洒20商量：再多借10萬元給你還房貸吧。提前還上10萬元，能省多少錢呢？瀟洒20找到銀行的理財經理，理財經理給她提供了4種提前還貸的方式。按照等額本息還款計算，瀟洒20合計應付利息的總額為205541.23元。假設她在還了1年貸款後選擇提前還貸，此時應繳按揭貸款本金剩下285000元，應付利息還剩下184135元。招式一：月供不變，縮短期限瀟洒20如果提前還款10萬元，選擇保持月供水平不變，即每月還2106.42元，而貸款期限就相應縮短為9.5年，今後應付出的總利息將為55555元，相比提前還貸前利息減少了128580元。招式二：減少月供，保持還款期限瀟洒20如果提前還款10萬元，選擇20年貸款期限不變，現在還剩下19年，因此每月還款金額為1336元，其月供水平相應減少了770元，這樣今後的總利息支出為119526元，相比利息減少了64609元。招式三：月供、期限雙減瀟洒20如果提前還款10萬元，再將其餘貸款的還款期限縮短為15年，即提前5年還清剩餘貸款，那麼月供為1537元，相應減少了569元，這樣今後的利息支出為91545元，相比利息減少了92590元。招式四：增加月供，縮短期限瀟洒20如果提前還款10萬元，將其餘貸款還款期限縮短為8年，即提前12年還清剩餘的貸款，那麼月供會相應增加到2409元，這樣今後的利息支出為46245元，相比利息減少137890元。至於提前還貸選擇何種方式最划算？理財專家表示沒有最划算的說法，選擇哪種方式要根據貸款人的具體情況來確定。【延展閱讀】房奴年關遭討債 嬌妻稱給六萬願任人處置10萬元用來投資，又會如何？早在買房的時候，就有人建議瀟洒20不要著急，不如用這筆「啃老」的錢用來投資。「你看，去年股市大漲，如果你這15萬元投資買基金，運氣好的話都可以翻倍了。」投資房產不到一年收益也有30％不過，堅持認為房產投資風險最小的瀟洒20卻覺得，畢竟投資股票、基金風險更大，而她購買的這個樓盤均價漲幅也接近30％。如果算上自己不買房，每個月還要繳納1000元的房租。這樣算下來，除去房貸一年5.75％的利息，自己這15萬元錢要獲得36％以上的收益才保底。雖然在去年的大勢情況下，獲得這個比例的收益並不困難，但自己買到心水房的心理滿足是不能用錢來衡量的。投資？還貸？各有道理拿到10萬元，應該不應該還貸？瀟洒的同事意見空前一致———投資！而銀行的理財師建議瀟洒20———趁著年輕，可以適當多負債，用這筆錢投資獲取收益。當然，瀟洒父母的觀點也沒錯———貸款少一些，就可以減少5％-6％左右的利息成本，而且這個成本基本是固定的。相對於市場2％左右的市場無風險回報來說，在沒有什麼好的投資項目下是不錯的選擇。但在市場有好的投資項目下，就要好好利用這個機會成本了。相關鏈接基民教育：買基金並非0風險其實，瀟洒20也算有一定的投資意識了———她選擇了每個月定投500元的方式投資基金，並獲得了超過70％的年收益。不過，要注意的是，2006年股市大盤指數全年狂升130％以上，是導致基金收益暴增最重要的原因。2007年的基金收益率不會像2006年那樣瘋狂，而且股市的振蕩會加強，因此基金的收益率會較2006年有所減少。投資基金需要適當調低自己對基金的收益率期望值，才能夠讓自己的資產穩定地增值。另外，各人的風險承受能力不同制定理財計劃要因人而異。拿2005年和2006年的股市行情來說：在2005年12月30日，上證指數報收1161點。一年後2006年12月29日，上證綜指報收2675點，全年漲幅超1500點，在80％的股票成功拉升的情況下，去年投資股票型基金的風險實際上已經大大降低了。如果今年還有這個收益率，如果瀟洒將這10萬元都用來還貸款，等於失去了獲得更高收益的機會。在社會整體投資收益上升的情況下，投資者的保守實際上相當於蒙受了經濟上的損失，更別提心裡上的失落了。但是，就如前面所言，今年會有這麼高的收益率嗎？理財經理建議先不還款，10萬元用來投資基金！國內外機構一致看好中國資本市場未來10年的投資機會，作為有點資本金的年輕人更應該善加利用。要投資，首先保證現金流通暢。試想如果把收入的錢都拿來投資了，那麼家庭支出就成了一個問題；或者在收入不能保證的情況下用了太高的負債率，那麼每月的還款也會是一個沉重的負擔。遭遇難得的投資好機會，就應該通過財務槓桿來提高資產收益率。在目前，我建議瀟洒提高投資力度，可以適當通過負債這個財務槓桿來提高資產收益率。雖然她每個月都在買基金，但500元的投入，再高的收益率也不會有太多回報。所以，如果父母願意借10萬元給瀟洒20的話，趁她現在比較年輕，抗風險能力較強，在現金流能保障的情況下可以提高負債率（貸款的成數）來爭取更高的回報。假如瀟洒20的錢都還了房貸，那麼如果市場存在有收益更高的投資機會，那麼缺少「母錢」的瀟洒20就算想參與，也只能幹著急了。因此，建議瀟洒用這10萬元錢來配置一個投資組合，因為基金有著比銀行儲蓄更好的回報，比股票更低的風險、更低的投資門檻，這裡建議她用50％的錢購買股票型開放式基金，50％用於購買平衡型開放式基金，適當降低風險。還貸與投資「盈利」比較假設瀟洒20按照節省利息最多的招式一來還貸，10萬元提前還貸後，繼續以每月2106.42元還貸9.5年（約為10年），可節省利息128580元。而如果用10萬元投資資本市場，預期10年中前3年年收益15％，後6年，年收益8％左右。10年後，10萬元的投資收益160651元。二者相比，投資獲得收益超過提前還貸節省的利息32071元。萬一今年股市行情像市場機構所預測的那樣，有20％的升幅，那麼基金投資的收益也將水漲船高。結論瀟洒20決定悄悄地拿這10萬元用來投資。>>瀏覽更多房地產熱點新聞，了解更多樓盤資料，請點擊進入焦點房地產網首頁相關報道：買股票還是買房子？ 股市風險遠高於樓市三口之家為寶寶理財：房子+基金+專用賬戶【幽默大柵欄】——先買房還是先結婚？大戶型要加收保有環節稅 投資者應計算回報率樓市淡季房源充足價格公道 春節購二手房正當時警惕：以租養貸有風險 應及時掌握相關政策2007年廣州房產投資攻略：買住宅不如買寫字樓
推薦閱讀：