快槍手許家印：困境中與王石擦肩而過 或「王子復仇」？

在寶萬股權紛爭中突擊舉牌萬科A[10.00% 資金 研報]的恆大，經歷了「否認買入萬科A股票」、「撤回否認消息」的大變臉，其老闆許家印當仁不讓地成了這場股權紛爭旋渦中的新焦點[1.56%]。諸如「許家印要買下萬科」「王子復仇」等等話題一時甚囂塵上，恆大官方的說法——「財務投資者」，反而很少被人提及。

其實，外界的「深入」解讀並非空穴來風。回溯20年前，許家印剛有創業想法時，他還只是一個拿著3000多元月薪的「職業經理人」；10年前恆大地產[-1.89%]年營收達到40億元，和同期的萬科200億元營收相比相去甚遠；今年中國恆大的銷售目標是3000億元，至7月底已經完成1847.9億元的銷售任務，和萬科幾乎持平。這正是許家印的強悍之處，他用極少的資金快速撬動一盤大生意。在入股萬科後，許家印會不會拾級而上、登堂入室？鑒於恆大遭遇資金困境時，許家印和王石曾有過不愉快的接觸，在王石深陷麻煩之時，許家印會不會上演「王子復仇」？這些「沙盤推演」，在許家印已經成為資本大玩家的今天，總會留下許多想像空間。

地產業的快槍手

在「大躍進」開始的1958年，許家印出生在河南周口太康的一個貧窮農家。在他幾個月大還處於襁褓中的時候，母親因病離世。和50年代出生的人一樣，許家印對自己青少年時期最深的記憶常常歸結為兩個字：「飢餓」。他的老家太康縣至今還是國家級貧困縣，他小時候常常是手捧地瓜就算一餐。即使這樣，家人省吃儉用支持他上學，直到高中畢業。

當時，年紀輕輕的許家印一心想著離開農村到城裡去。他在農村待了兩年後，高考政策恢復，他馬上參加高考，連考兩年，最終以周口市前三名的成績拿到了武漢鋼鐵學院（現武漢科技大學）的通知書。許家印在大學學的是金屬材料及熱處理專業，畢業後被分配到河南舞陽鋼鐵公司工作。他成功端上了「鐵飯碗」，成就了少時的理想，他也的確一干就是10年，從技術員做到廠長（處級幹部）。

1992年，伴隨小平南巡，市場經濟體制的改革方向正式確立。在公職人員下海潮、一波接一波的創富神話衝擊下，許家印放棄了來之不易的「鐵飯碗」，南下深圳。當時，他手裡只有用10年工作積攢下的2萬塊錢，他不敢貿然創業，而是先做起了打工仔。最終在一家名為中達的貿易公司做了業務員，他在自述中說他遇到了一位好老闆。實際上，許家印這個「大齡」業務員肯吃苦，更善於學習，一上手就為公司創造出業績。老闆因此對他提拔重用，3年後許家印就成了這家公司的總經理。

1995年底，經過多次爭取，許家印獲得了老闆支持——他帶著一名司機、一名出納、一名業務員以及一部標緻車，去廣州趕潮房地產業。

許家印在廣州成立了名為鵬達的房地產公司——這幾乎是一家空殼公司——僅有的初始運營資金10萬元是許家印自己籌措而來，也沒有一個項目。就是這麼一家只有牌照的公司，許家印和他僅有的幾個員工用3個月的時間從銀行貸款2000萬元，並立項珠島花園。為了把項目做好，他跑遍了廣州所有新建樓盤，然後針對大戶型盛行的狀況提出做小戶型。但那上千萬本金根本不夠支持整個項目按照一般的開發流程展開，他惟一的出路是把項目儘快投放市場，回籠資金。於是，「快點，快點，再快點」成了許家印和他的同事們的緊箍咒，項目建設和銷售需要蓋108個章，同類企業效率高的用一年半蓋完，他們只用了一年。珠島花園項目實現了當年開工、當年銷售，同時因為小戶型、總價低，一炮走紅。

珠島花園項目創造了2億多元凈利，可許家印的心情是複雜的——他那3000多元的死工資沒有因此上漲。於是，他選擇一個機會和老闆深談，在感激老闆栽培提拔後提出加薪，但沒有獲得回應。他隨即在1997年走上個人創業道路，事後他回憶說，如果老闆開出10萬年薪他可能就不創業了。

1997年創業做地產算不上好時機。當時的地產政策還未清晰，整個房地產業處於低谷，白手創辦恆大實業集團的許家印只有一輛車和他開發珠島花園項目的經驗，以及從不服輸的信念。

當時，海珠區原廣州農藥廠11萬平方米的地塊正低價掛牌拋售，因為地處工廠區、市政配套不全，房企對該地塊沒什麼興趣。許家印卻決定把它做成恆大的第一個項目。儘管如此，沒有錢的恆大還是支付不起地價款。為此，許家印想了一個方法——分期付款，他說服賣家把地塊分成三塊然後分期付款。拿到首期4.7萬平方米地塊後，他需要付款500萬元，他用該地塊抵押獲得600萬元貸款，從而買地和啟動該項目得以一塊進行——這就是恆大的金碧花園項目。同時，他還要求施工方墊資（五成）建設。

金碧花園項目於1997年6月8日動工，8月8日公開銷售，開盤價每平方米2800元，比海珠區樓盤均價便宜了近20%，當天上午323套住宅房源「半日光」，整個項目由此得以盤活並獲得數億元凈利。金碧花園項目比許家印之前操盤的珠島花園項目更顯示出許家印個人在地產開發上的不同打法，即用最少的錢、拿更多的地、快速開發、快速回籠資金，這也成了之後恆大在廣州和全國迅速做大的殺手鐧。

2004年，許家印「撒豆成兵」，派出200多人進入二三線城市找地，逐鹿全國。到2007年，恆大在全國一年內獲得的土地比前一年多出6倍多，達到近4580萬平米，覆蓋全國22座城市。對比來說，萬科進入全國29個城市，用了近10年時間，恆大隻用了3年多一點的時間。

時至今日，在香港上市的中國恆大總資產過7570億，2016年度營收預計達到3000億元，較2015年的實際合約銷售額增長了49%，和萬科持平。許家印個人從2003年起進入各種富豪榜，列2009年內地首富。

困境中與王石擦肩而過

在用最少的錢撬動一個大生意的理念支撐下，恆大實現了裂變成長，但這也曾讓許家印深陷危機。

許家印項目運作模式是拿地-融資（曾嚴重依賴銀行貸款）-快速開發-回籠資金-償貸，這樣的模式決定了恆大瘋狂的工作文化，因為任何一個環節出現問題都會導致滿盤皆輸。

為降低經營風險，許家印一直謀求推動公司上市。2002年，恆大借殼瓊能源實現上市，但因為處於熊市當中，這次借殼未能達成他的融資目的。有媒體報道稱，許家印借殼後因為無法融資，且項目需要資金，最終轉手股份，實際上遭受了投資損失，這讓他很惱火。

2006年6月，恆大籌備香港上市。因為香港認為土地儲備是房企價值的重要指標之一，恆大的全國「圈地運動」因此提速，同時因為獲得美林、德銀、瑞信、淡馬錫等知名機構的強力支持，這也就有了恆大2007年土地儲備規模暴漲的一幕。2008年3月，手握巨量土地的恆大地產啟動了登陸港交所的路演，估值一度高達1200多億港元，有輿論以此為據提前給他「加冕」內地首富頭銜。

造物弄人的是，2008年全球金融海嘯的風吹到亞洲，調控中的中國房地產市場瞬間降至冰點。恆大的資產估值被折價，這導致恆大做出終止上市的決定。

因為和美林、高盛、瑞信3家保薦機構簽訂了對賭協議，IPO失敗讓許家印背上了沉重的債務。恆大的業務也出現問題，當時恆大在全國設立了37個項目，其中只有4個項目達到了開盤銷售的標準，資金缺口據信超過120億元。曾經囤積的大量土地也成為公司的發展包袱。競爭對手們認為，恆大是「順馳第二」，大家都在等著恆大倒下！

許家印最需要的就是資金。在傳統手段用盡的時候，他拜訪同業尋求幫助。有媒體報道稱，他曾拜訪萬科，萬科最終沒有伸出援手，這是他與王石僅有的一個公開的交集。

之後，他奔赴香港，希望從富豪「朋友圈」中得到急需的資金。外界瘋傳，他當時天天約請大富豪，諸如香港四大家族中的三個——李嘉誠、李兆基和鄭裕彤等家族。他和鄭裕彤每周吃一次飯，飯後到鄭家和鄭裕彤或者鄭家接班人鄭家純打牌。前後歷時3個月，2008年6月，他以部分項目股權出讓、質押的形式，和鄭裕彤簽訂了嚴厲的對賭協議：許家印對恆大上市時間和溢價水平做最低回報擔保，若達不到最低要求許家印需要轉讓自己持有的部分股份予鄭氏。

接著，鄭裕彤家族、科威特投資局、德銀和美林等機構，共出資5.06億美元入股恆大。其中，鄭裕彤家族以1.5億美元取得恆大3.9%的股份。2008年6月26日，5億多美元打到了恆大的賬上，許家印鬆了一口氣。靠著這筆錢，他啟動了全國37個項目中的18個，這批項目趕在「十一黃金周」一起開盤，並用「低價」+「明星」的策略推動這些樓盤熱銷，兩個月內即回籠資金50億元。

在許家印自救的同時，2008年11月10日，國家推出了4萬億救市計劃，對房地產業從調控轉為刺激，地產業遭遇困境的公司業績集體反轉。其中恆大的銷售收入首次破百億，達到了118億元，公司資金鏈斷裂的風險不復存在。

2009年，恆大在香港上市，許家印也成了內地首富。許家印的朋友圈也越來擴大，在今年6月26日恆大成立20周年慶典上，全國政協副主席董建華、英國安德魯王子、哈佛大學校長福斯特發去了賀電，全國政協常委、新世界[4.63% 資金 研報]集團主席鄭家純，阿里巴巴董事局主席馬雲，英皇集團主席楊受成等到場祝賀。

產業資本大玩家

日前，恆大耗資近百億舉牌萬科，幾乎成了社會事件。這其實掩蓋了許家印自公司上市以來持續的資本運作行動。

恆大在2009年11月上市，2010年就以831萬平方米的銷售面積逼近萬科841萬平方米的規模。之後，許家印巨資收購廣州足球俱樂部，成立恆大文化產業集團，涉足音樂、動漫和影視等業務板塊。恆大把新業務和地產主業聯動發展，用「體育」+「地產」、「音樂+地產」等新模式探索，取得了一定成效。2013年，恆大營業收入破千億，全國地產業排名前三。也是在那一年，恆大正式確定多元化發展戰略，推出「恆大冰泉」「恆大糧油」等新品，逐漸涉足金融、互聯網、健康、旅遊、文化、體育及農牧等眾多產業。

在透過內部成立和運營新業務的同時，許家印用外延式併購跨足其他領域。2015年8月，恆大以39.39億元成功競得中新大東方[1.33% 資金 研報]人壽保險公司50%股權，11月該項併購獲監管層批准並更名為恆大人壽。在緊接著舉行的亞冠決賽上，許家印在未徵得東風日產同意的情況下，直接把其產品廣告從恆大球員身上拿下，換上了「恆大人壽」的名字。恆大和東風日產之間由此爆發激烈口水戰，恆大人壽卻因此賺足了眼球。這還不夠，許家印要求恆大人壽在2015年最後一個月內實現100億元的保費收入，而在前一年其保費收入為8億元。讓外界難以置信的是，恆大人壽如期完成且全年實現總保費收入149.89億元。今年上半年，恆大人壽實現規模保費227億元，其中大部分來自萬能險。許家印希望，3年後恆大人壽實現總保費收入1000億元。

涉足保險業，為恆大「保險+地產」雙輪驅動提供了基礎。比如，今年上半年恆大人壽和恆大之間發生多起關聯交易，總規模近40億元。其中，恆大人壽為恆大具體項目提供融資或間接購買恆大項目等。

同時，這為許家印舉牌上市公司提供了新平台。許家印指揮恆大人壽以及中國恆大買入了十多家上市公司股票，其中包括萬科A、廊坊發展[10.02% 資金 研報]、粵宏遠A[9.99% 資金 研報]、金科股份[5.94% 資金 研報]、智光電氣[0.90% 資金 研報]、中航動控[1.88% 資金 研報]、寶鷹股份、金螳螂[2.90% 資金 研報]、世紀游輪[0.00% 資金 研報]、騰達建設[6.99% 資金 研報]、京運通[0.83% 資金 研報]、平高電氣[0.83% 資金 研報]等。

根據中國恆大公告，其2015年現金總額（含現金及現金等價物以及受限制現金）為1640.2億元，加上期末未動用的銀行授信額度，中國恆大的資金池規模約為3185億元。同時，在中國恆大2015年總資產7570億元中，含6148億元負債和757億元永續債，負債率高達81%，凈負債率93.4%；其凈資產僅665億元，約為萬科凈資產1002億元的1/2。