分析稱北京不會無房可賣 或進5年房價上漲期 2013-10-22

　　首創集團董事長劉曉光：「京城或進入5年房價上漲期」

　　《中國經濟周刊(微博)》 記者 劉德炳|北京報道

　　近日，一則「北京數月後或將無房可賣」的消息，引起了業界和消費者的強烈關注。該消息稱，北京樓市庫存住宅近日跌破6萬套，如不考慮新增供應，以目前的供需來看，半年後或將無房可賣。

　　事實是怎樣的？北京樓市的供求關係是怎樣的？未來將如何演變？記者對此進行了調查。

　　任志強(微博)說，是土地供應下降惹的禍

　　對於北京樓市而言，住宅供應量顯然是一個重要指標，而這一指標在2013年卻持續下滑，引發了業界的警惕。

　　根據北京市房地產交易管理網數據顯示，截至10月15日，北京市未售期房住宅只有31174套，未售現房住宅為28475套，整體來看，可售商品住宅只有59649套，低於6萬套。

　　北京中原地產市場總監張大偉表示，可售商品住宅是預期供應，庫存6萬套某種程度上說確實是市場的「心理警戒線」，而且目前看市場尚未出現好轉跡象。

　　記者了解到，今年年初可售商品住宅即下降到8萬套，並持續下滑，自5月回落到年內低點60674套起，一直在6萬到6.5萬套之間徘徊。及至10月，庫存終於跌破6萬套。

　　對此，張大偉表示，主要是由於市場供應量減少，住宅市場銷售火熱所致。根據北京中原市場研究部統計，9月份，新建商品住宅期房取得16個預售證，共計16個項目，推出房源4561套，環比降39.14%；推盤量56.10萬平方米，環比降36.90%。而與此同時，9月北京新建商品住宅成交13279套，環比漲52.49%，同比漲近21.04%，北京新房成交量實現4年來同比新高。其中，期房成交11199套，成交面積為117.99萬平方米；現房成交2080套，成交面積為24萬平方米。

　　一般而言，由於房地產開發存在一定的周期，一個項目從拿地到最終上市需要半年到一年多的時間，所以今年的整體供應實際上是由2012年左右的土地市場所決定的。對此，華遠地產(2.86, -0.01, -0.35%)董事長任志強告訴《中國經濟周刊》，去年北京土地供應同比是下降的，這無疑會影響到今年房地產市場的供需關係。

　　據北京市土地整理儲備中心公布，2012年北京市成交住宅及含住宅類用地37宗，成交規劃建築面積610萬平方米，成交金額為378億元，這意味著，北京住宅用地供地規模在連續三年(2010—2012年)直線下降的同時，更創近6年來新低，這無疑引起了一系列後續反應。

　　北京不會無房可賣

　　有分析人士據此表示：「如果以北京月均成交10000套一手住宅計算，消化59649套庫存不用6個月。」這是否真的意味著6個月後，北京將無房可賣？

　　對此，記者從北京市住房管理部門了解到，北京市場是一個動態市場，每個月實際上都有新增供應項目上市。以10月份為例，本月目前新增期房住宅項目5個，分別是228套房源的通州潤楓領尚苑、平谷區王辛庄鎮賈各庄村東的遠山嘉園、大興區亦庄鎮小羊坊村的和成園、密雲縣果園街道的中加榮園、朝陽區來廣營鄉的望京茂家園。另外，還有兩個非住宅的期房項目。

　　一位市場分析師則表示，如果靜態看目前庫存的不足6萬套住宅，確實有可能幾個月就能被市場消化，但實際上每月都有新增項目，更重要的是，從北京土地市場供應情況來看，情況將逐步得到改善，因為今年5月以來交易的土地將逐步上市。

　　記者從北京市土地整理儲備中心了解到，雖然今年3月份前后土地市場稍顯冷清，整個3月份北京沒有成交一宗土地，但5月以來，隨著房地產市場的活躍，土地市場也變得十分火熱，其中7月份，北京市成交5宗住宅類地塊，8月份則成交了9宗住宅類地塊，其中不乏一些優質地塊。

　　北京市國土部門有關負責人則告訴《中國經濟周刊》，為進一步落實中央樓市調控精神，今年將通過「限房價、競地價」方式，進一步增加自住型、改善型住房的土地供應，這一土地出讓方式顯然能緩解供應壓力，降低房價預期。

　　如此前昌平區沙河鎮［沙河高教園二期(一)地塊］R2二類居住用地項目(配建公共租賃住房)通過「限房價、競地價」方式成交。該宗地位於昌平區沙河鎮，居住建築規模51.12萬平米，該宗地配建26萬平方米的公共租賃住房，剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為14000元/平方米，比周邊商品房項目價格要低。

　　北京市國土部門有關負責人還表示，近期北京市國土局還將根據在施土地儲備開發項目情況，在丰台、石景山、大興、通州、順義、房山等區域選擇部分地塊通過「限房價、競地價」方式進行出讓。

　　限購效應弱化，或出現5年的房價上漲期

　　儘管供應或會逐步增加，但北京樓市供求關係短期恐難以改善。

　　新華社日前的一則報道指出，從北京以往庫存與市場關係來看，庫存8萬套是供求均衡點，若高於8萬套，說明供大於求，房價會滯漲甚至下跌，但低於8萬套時，房價會上漲。而僅不足6萬套的庫存，可能會影響10月份市場成交量，供求矛盾會更加明顯，房價上漲速度或再度加快。

　　根據鏈家地產[微博]等機構在2011年北京限購政策剛出台之時所做的調查，當年的限購有效限制的人群就是大量繳納了三年個稅或社保的外來人口。而時至今日，經過兩年多的等待，這部分需求的相關納稅或社保記錄逐步達到5年的上限要求。

　　一個新房項目的銷售負責人向記者表示，根據他們樓盤的成交數據，這類需求正在逐步釋放，這表明限購等政策效應在逐步抵消，因為符合政策的人越來越多，被抑制的需求正逐步釋放，而且有集中釋放的可能性。

　　中國房地產學會副會長陳國強此前在接受《中國經濟周刊》採訪時曾表示，北京樓市面臨整體供應不足，尤其是結構性的供應不足，即真正能滿足市場需求的項目是比較稀少的，要麼價格太高，要麼地段不好，所以常常是出現了一個好項目，立即被市場消化，這表明市場的需求量還是比較大的。

　　首創集團董事長劉曉光[微博]在近日明確表示，實際上，北京樓市供需矛盾仍然比較突出，即供應不足，而需求旺盛，北京房價仍然面臨較大的上漲壓力。他判斷，隨著剛性居住需求、包括剛性的改善需求的釋放，或許會有5年的上漲期。

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