【小區物管】小區業主被盜，物業公司有責嗎？有多大責？如何舉證，賠償金額如何計算？

07-14

（點我領手錶）

小區業主被盜

物業公司有責嗎？有多大責？

如何舉證，賠償金額如何計算？

隨著我國城鎮化進程的加快及房地產行業的興起，人們越來越多的願意選擇小區模式的居住環境，物業管理行業也隨之迅速發展起來，但相伴而生的物業管理糾紛也呈現出井噴的態勢。現在進入法院的物業管理糾紛類型多樣，其中因盜竊引發的此類糾紛佔比較重，筆者擬通過對一起案例的分析來理清小區業主被盜案中物業管理公司在什麼情況下應當承擔賠償責任，以及如何承擔責任的問題。

一、問題的提出

新都區某高端小區內，一業主家中失竊，被盜走筆記本電腦兩台、液晶電視一台，手機及現金等共計價值30000元左右。業主認為自己財產被盜是因為物業管理公司的安保工作不到位，故向法院起訴，要求物業管理公司賠償被盜財物的損失。該案經承辦法官協調，雙方當事人達成一致協議，以調解方式結案，物業管理公司同意賠償被盜業主人民幣8000餘元，並承諾對業主提出的小區監控系統、小區燈光、保安巡邏等事項進行全面整改。

目前我國尚未有一部完整而權威的關於物業管理方面的法律規範，對類案的審理法官擁有很大的自由裁量權，很大程度上只能運用法律原則和自己對法律的理解，在公平公正的基礎上進行處理。其他法院也受理過業主被盜後訴小區物業管理公司要求賠償損失的案件，不同的法官對類案的裁判思路和標準也不盡相同。隨著新建小區不斷增多，業主與物業管理公司的摩擦糾紛也不斷增多，由於法律規定的缺失以及行業管理的不規範，導致類案的調解難度增大，業主與物管公司的對立情緒也漸濃。雖然前述案例以調解結案，但筆者認為有必要通過本案來理清小區業主被盜案中，業主與物業管理公司法律責任關係。

二、本案中物業管理公司的責任認定

（一）正確理解物業管理公司的保安義務

在業主與物業管理公司簽訂的物業管理合同中，物業管理公司除了提供清潔、維修、綠化養護等服務外，一項最重要也是最模糊的一項服務就是保安服務。目前業主與物業管理公司之間對其認知出現矛盾的現象相當普遍，尤其是發生失竊後，關於」什麼是保安服務」、「保安應提供什麼樣服務」以及「發生事情後保安有沒有責任」難以明確。但筆者認為正確理解物業管理公司所承擔的安保義務是認定其是否應在業主被盜案中承擔責任的關鍵因素。

有觀點認為物業管理的公共服務並不僅僅是由物業管理公司給小區找個老頭或老太來看門，而應是要對住戶人身財產安全承擔責任。筆者認為從社會責任公平的角度看，這種理解具有片面性。

理由如下：

一是保持社會穩定，開展社會治安綜合治理是全社會的共同任務，物業管理公司的保安服務實際上是配合公安機關的社會治安綜合治理的活動，要物業管理公司來承擔起對整個小區住戶的人身財產安全保障有強人所難之嫌。

二是在實際操作過程中，物業管理公司也很難達到保護財產的要求，物業管理中的保安服務只能起到群防群治的社會治安綜合治理作用，是一種「治安防範服務」，而不是「治安保障服務」，其工作只能降低物業管理範圍內的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業管理範圍內的犯罪現象。

三是從保安的權利義務上看，保安雖然著統一制服，在管理上比一般行業更嚴格，更規範，但他們在法律上絕沒有任何超越於普通公民的權利和義務，更沒有任何意義上的「執法權」。

四是目前物業管理的經費來源是向業主、住戶收取物業管理服務費，考慮到業主、住戶的承擔能力，收取這些費用的原則是收支平衡，略有節餘，這些費用只能夠維持公共設施的運行和保養維修以及管理人員的薪酬等費用開支。

在這種低收費的情況下，一旦要求失竊一戶物業管理公司就如數賠償一戶，那麼，物業管理公司就根本無法正常運行下去，整個物業管理行業無利可圖，最後物業管理行業的出路只能是夭折。物業管理行業夭折後損失利益最大的當然是全體業主，住戶。故筆者認為物業管理公司承擔的人身財產安全保護責任應當是有限的。

（二）物業管理公司是否應承擔責任

我國《物業管理條例》第三十六條規定：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。根據該條例可知，物業管理公司的保安措施是否達到職業所要求的標準是判斷其是否承擔責任的關鍵。誠如前述，物業管理公司承擔的人身財產安全保護責任應當是有限的，故筆者認為只要物業管理公司的管理人員履行了正常的安全防範義務且不存在失職情形，業主家中財產失竊並不能要求物業管理公司承擔賠償責任。如果物業管理公司有明顯的失職情形，且這種失職與業主家中被盜存在一定因果關係，則物業管理公司很可能要承擔一定的賠償責任。對於物業管理公司是否履行了正常的安全防範義務且不存在失職情形的判斷，則要根據業主或業主委員會與物業管理公司簽訂的物業管理服務合同以及業主公約、住戶手冊等規則載體依據具體的案件情況進行綜合判定。如果業主家中財物被盜，物業管理公司的管理人員疏於履行職務，沒有對來訪的人員進行登記，監控錄相沒有監錄，門衛也沒有發現，說明物業管理公司在人防和技防方面都沒有盡到責任，因此被盜的業主可以向物業管理公司主張權利，要求物業管理公司承擔一定的經濟損失。

（三）物業管理公司應承擔何種責任

如前所述，在一定情形下物業管理公司需要對業主被盜承擔責任，但具體承擔何種責任首先要對其進行定性——是合同之責，還是侵權之責？物業管理公司在有能力履行合同約定的義務情況下而不履行，屬於不作為行為。物業管理公司既應該承擔違約責任，同時又應該承擔侵權責任，便構成了違約責任與侵權責任的競合，依照我國《合同法》第122條的規定，因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法請求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。從法理上來說，違約責任和侵權責任有諸多方面的差別，由此也導致其承擔責任的方式不同，在業主被盜的案件中，業主可以要求物管承擔違約責任，也可以要求其承擔侵權責任，即業主可以選擇要求承擔違約或侵權責任。但是現實中侵權責任的賠償往往比違約責任多，因為侵權責任的賠償還包括精神賠償的費用。對物業管理這個微利的行業來說，如此做法無疑有失公平，也不利於物業管理行業的生存和發展。筆者認為，業主和物業管理公司的關係是合同關係，且業主被盜的直接侵權者是小偷，被盜業主應對自己的財物承擔最大的保管責任，物業管理公司僅僅承擔次要的保管責任，讓其承擔完全侵權責任太過嚴苛。故在司法實踐中，將此類案件的責任認定為違約責任為宜。

三、舉證責任的劃分及賠償金額的計算

（一）舉證責任的劃分

在審理中，即使認定了物業管理公司應該承擔一定責任，也存在著業主舉證難的問題。作為不可預知的失竊案件，業主很難拿出證據證明丟失東西的數量和價值，要找到證據，就必須通過刑事案件的審理來確定，刑事案件沒有偵破，就談不上刑事案件審理，更談不上民事賠償案件的最終處理。現實中類似案件大多數被迫中止審理，進入漫長的等待期。這無疑給業主索賠增加了難度。一般而言，簡單案件還能分清物業管理公司的責任，但稍微複雜的案件，其責任區分就相對困難。關於類案舉證責任的分配，筆者認為認為業主應舉證證明被盜的物品及價值，物業管理公司舉證證明自己在職責範圍內盡到了安全防範義務或配置了應有的安全防範設備，如不能證明自己盡到義務，則推定沒盡到義務。這樣的分配方式也許能較好地平衡雙方的利益關係。

（二）賠償數額的計算

在確由物管保安失職造成盜竊事件，物業管理公司應該承擔責任的情況下，賠償金額如何計算呢？是按物業管理費徵收標準還是按受損金額賠付？在現有的案例中，對賠償比例一般以財物損失的10%-30%為準，但具體的賠償比例並沒有有相應的法律規定。筆者認為可將賠償標準分為主要過錯、次要過錯和一般過錯，如盜竊主要是因物業管理公司失職造成，最高可賠償業主三成損失；如物業管理公司承擔次要過錯，可賠償兩成左右；如物業管理公司是一般過錯，則賠償一成左右。當然在具體的判決中，還要法官結合物業管理公司的過錯程度、業主所交物業管理費的多少以及業主與物業管理公司簽訂的物業管理合同來定奪。但有一點可以肯定：業主的財產被盜是因為犯罪分子行為而引起的，物業管理公司即使依據法律的規定應當承擔法律責任，通常也不可能是全額賠償。按照合同法的規定，物業管理公司違反物業管理合同約定義務所承擔的法律責任不能超出它對履行本合同時對合同風險的理解，這個理解範圍在案件當中取決於法官的自由裁量權。

在現實生活中，住戶被盜絕大多數情況下難以追究物業管理公司責任，法院判決物業管理公司承擔賠償責任必須具備兩個前提，一是業主損失能夠確認，二是物業管理公司有明顯失職過錯。面對小區業主財產被盜引發的糾紛，筆者建議有關部門儘快出台相關法規規章，具體規定物業管理公司的責任承擔，以便更好地解決這一糾紛。