深度解析：武漢買房必看，最具價值的建議！

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1.妖異的房地產市場

幾年前，武漢被本地人稱之為「挖城」。大街小巷隨處可見最多的可能就是挖掘機。

也就是這幾年的光陰，一批批笨重的機械巨人把矗立在江漢平原的這座大城挖得滿目蒼夷。

在經歷過長期的艱難蛻變之後，武漢從滿目蒼夷歸於靜好，從此脫胎換骨成了可以引領長江中游城市群的領頭者。

這也許就是基建的魅力。

於是武漢各大新城組團迎來樓市一片繁榮，老城也在有序地推進拆遷；前有第一高樓武昌綠地中心638，後有江岸周大福中心648，新老城區高樓逐步拔地而起、交相輝映，共同見證了武漢大城崛起的締造盛景。

然而自古盛世出妖孽。在武漢城崛起的同時，幾乎所有人都在下賭城市化紅利，把身家拋進樓市。以至於武漢樓市負載過重變得畸形不堪。

尤其是在2016-2017年這輪全國樓市大漲行情中，武漢成為二線城市中房價上漲速度最快的城市，房價從均價9400元每平米飆升至1.6萬元每平，漲幅達69%左右，迅猛程度比肩帝都。

緊接著就是駭人聽聞的全國調控潮。

然而就在人們以為「四限嚴政」會冰凍武漢樓市的時候，武漢房價竟然堅強地挺了過來，並且還呈不降反升的態勢繼續上揚。

不僅如此，嚴政壓製造成了供給端和需求端的極度失衡，引發了樓市不可描述的怪象。

第一個怪象是限價造成了開發商的捂盤不售。

在房價上漲的行情下，時間就是金錢。盤開的越晚，收益越高。武漢捂盤現象堪稱一絕，這裡的開發商們可以直接把雞蛋捂熟，雷打不動；實在是被逼無奈了，就會象徵性地放出幾百個可憐的房源供大家哄搶。導致的結果就是武漢不缺房子，但一房難求！

第二個怪象是水漲船高的茶水費。

限價令出台之後，武漢就變成了全國聞名的「茶市」。買房喝茶成為全武漢人民的共識，而且即使是喝過茶，能買到房的也是屈指可數的。一個在武漢購房的朋友無奈地對我說，上個月買房賺了5萬塊錢。

買房賺錢還不開心可是頭一次聽說。後來才得知，是因為買房去交了20萬元茶水費，結果有人競價出了30萬的茶水費。於是中介違了約，賠了5萬元違約金給他。

資本趨利，無外乎常人。在這種政策的壓制下，供需失衡的市場變得如前幾年的武漢基建一般滿目蒼夷。

開發商想著法子用茶水費、車位費、裝修費、陰陽合同來彌補收益，購房者則是發動所有關係拼了命地搶限價房來爭取利益，所有人都在暗處使力，讓樓市達到另外一種平衡。

這座城市，正如它的標語：追求卓越、敢為人先，我們每天不一樣；芸芸眾生，在這場武漢樓市的饕餮盛宴中，各路梟雄與草莽瘋癲了地博得醉生夢死。

只是，這場盛宴終於要結束了…

6月4日，武漢房管局向全市開發商正式發布通知，預全程監管商品房銷售，一舉打破捂盤不售現象。

通知要求實行銷售方案備案與公示、售前約談與承諾、售中現場巡查以及售後報告與抽查等監管制度，同時明確「夜間禁售」、意向購房人實名登記、購房資格核查前置等管理要求。

其中，實名登記和取得預售許可後，須在10日內一次性公開銷售全部准售房源將會有效加大供給，武漢今後不再缺房。

如果實行成功，那麼短期內新房供給量會極速增加，購房者就會失去搶購動力，需求減弱，市場逐步平衡。

再加上新房市場的崛起會對沖大家對二手房市場的預期，二手房房價上漲動力缺失，市場趨於平衡和理性，逐步橫盤。橫盤之下，虛高的地段房價會回落，潛力地段則會緩漲。

其實不管任何時候，大家都應該明白，市場能運行下去的基礎是保持理性和健康。如果繼續按照之前武漢那種人為干擾市場供需，遲早是要崩掉的，民不聊生何談城市發展？

所以，市場亂象最終會得到整治，妖魔鬼怪最終會顯露原形。

那麼接下來的樓市分析，將會為你全方面解讀武漢樓市。告訴你，今後的武漢哪個地段最有潛力？買房需要注意什麼？武漢買房的時機是何時。（時間捉急的粉絲可直接拉到第五部分看精簡版總結）

漢規劃局：未來的漢正街

2武漢為何成為華中地區翹楚

武漢別稱「江城」、「東方芝加哥」，是湖北省省會，九大國家中心城市之一，中國中部暨長江中游地區第一大核心城市，是該區域的政治、經濟、文化中心，中部六省唯一的中國超大城市和副省級城市。

在城市2.0戰爭中，它被譽為華中地區最有潛力的城市，將會帶領長江中游城市群完成中部崛起的重任。它不光佔盡天時地利人和，經濟實力在二線城市中一直處於前列。

天時

1、武漢建城史可以追溯到3500年前的商代盤龍城，古城遺址被譽為中華魁寶，是「武漢城市之根」，也是「長江流域城市之始」；坊間有句流傳：當三鎮萬事俱備，盤龍城開始發展之際，就是武漢崛起之時。在2017年遺址被修葺，盤龍新城像星星一樣逐步閃耀在江城北部，眼下的武漢正是拉開了一場苦苦耕耘了3500年後的崛起大幕。

2、值國家「十三五規劃」衝刺之年，2017年4月1日被稱為千年大計的雄安新區從天而降，而2017年同樣有件事被世人所忽視了，值國家中部崛起的「十三五規劃」衝刺之年。

2017年7月17日荊楚大地上橫空出世了百年大計的「長江新城」，它將打破原有的武漢「兩江三鎮」城市格局，繼武漢中國光谷、中國車都、中國臨空後開天闢地出一個中國長江新城，並堅持世界眼光、典範之城、國際標準、高點定位，再造一個新武漢。

漢規劃局：四鎮下的武漢及周邊城市群

屆時，武漢將從三鎮時代正式邁入四鎮的「大長江時代」。

地利

1、武漢居國之天元，有「九省通衢」的美譽，中國經濟地理中心；兩江交匯、三鎮鼎立、江漢朝宗、龜蛇對望，大開大合城市地理人文格局更是世界少有。

2、以武漢為中心、復興號高鐵350公里為時速、1000公里為半徑畫圓，可3小時內覆蓋全國10億人口和90%經濟總量。鐵路客運量於2013年超越北京、廣州，居大中華區第一。

3、武漢陽邏港是國內首個也是唯一一個試行啟運港退稅政策的長江沿線港口。

4、武漢天河國際機場和已開工建設的鄂州順風國際機場，使武漢成為繼北京、上海之後全國第4個擁有兩個大型運輸機場的城市；動工機場將建設成全球第四、亞洲第一的航空物流樞紐，未來武漢將從九省通衢跨越到國際通衢。

各城市群與絲綢之路

在中華民族偉大復興的《一帶一路》大戰略規劃中，武漢承載著舉足輕重的歷史重任；它將始西安、集全國之力，直貫歐亞大陸，重現絲綢之路輝煌；在國家的頂層設計上，也大有南深圳、中武漢、北雄安之勢，一錘定神州乾坤；再環顧中部，武漢的地利傲視群雄、已無敵手。

人和

1、武漢是中國四大科教中心城市之一，高校80多所，全國重點大學7所，教育部重點實驗室數百所，在校大學生和研究生總數107萬人，辦學規模居19個副省級以上城市第2位。

城市人才競爭力

僅2017年，武漢已實施「百萬大學生留漢創業就業」、「百萬校友資智回漢」、「高校科研成果轉化對接」、「海外科創人才來漢發展」等四大資智聚漢工程，規劃五年留下百萬大學生。

目前全國搶人大戰戰況如何？這裡有組數據，對比了近1年半的數據得出了全國城市人才凈流入率排名；杭州受益上海的人才外溢，加上自身強悍的實力排名第一。武漢超越深圳，排名第四；由於武漢大學生總量大，遠高於長沙、成都，武漢的實際人才凈流入應該至少在全國前三。

凈流入率=人才流入量/人才流動總量

在各大城市愈演愈烈的搶人大戰中，所有新一線城市都已明白，未來誰能獲得人才，誰就能在新一線中廝殺出晉級；武漢也早已在這場佔盡優勢的人才戰役中一直被模仿，從未被超越。

經濟

武漢17年GDP排名26個省會城市第三，武漢10年到16年GDP增幅排名全國第三；武漢10年到15年財政收入增幅排名全國第一；武漢社會消費品零售總額佔GDP比重超過成都、重慶；武漢三甲醫院數量超過重慶、成都。

21世紀經濟

從上面的數據可以看出，華中地區下一個黃金十年是屬於國之天元的荊楚英豪——武漢。於黃鶴樓上極目楚天，聚天時地利人和於一身。此一步，武漢樓市路雖遙遠，但早已起宏圖。

3武漢樓市分析

一、武漢樓市投資與剛需大方向

下面介入正題，武漢哪個地段最有升值潛力。我們先來看一組數據：

武漢13個行政區漲幅排名

武漢這輪房價主升浪漲幅排名

第1梯隊，漲幅94%-102%：武昌、青山、洪山；

第2梯隊，漲幅76% -88%：江夏、蔡甸、東西湖、黃陂、漢陽；

第3梯隊，漲幅54% -73%：江漢、江岸、硚口、漢南、新洲

第1梯隊的武昌及洪山片中的中國光谷區域是目前武漢最具活力與創新的區域，是武漢經濟的增長火車頭；這兩個區域當之無愧漲幅第一；青山我們後面會分析到。

第2梯隊的江夏、蔡甸、東西湖、黃陂、漢陽漲幅第二，由於武漢城市發展的外擴，導致之前城鄉結合部的片區中各新城組團高樓紛紛拔地而起，這些遠城區新城在脫離城鄉結合部的瞬間，價值被大幅重估。下圖綠色方框中的都是武漢遠城區近幾年蓬勃發展起來的新城組團，正好分布在江夏、蔡甸、東西湖、黃陂、漢陽等區域。

漢規劃局：武漢新城組團

第3梯隊的江漢、江岸、硚口、漢南、新洲表現最差，原因也是各有苦衷；有拆遷成本大、人口被武昌和洪山截流、城市功能落敗的江漢和江岸；也有搬遷艱難、老城髒亂差的硚口；還有暫時被人們遺忘在大遠郊的漢南與新洲。

江漢、江岸這2個區的17年GDP總量排名第1和第2，這輪漲幅表現卻不盡如人意；但只要用心考察過這2個老城區的人都能看的出來，它們是最有潛力被重估的。

所以，武漢買哪裡，大致輪廓基本上出來了。

投資與剛需首選武漢城市經濟最好的火車頭區域，代表新經濟、新未來、新科技的產業行政區，其次選擇在城市外擴的還未被重估的城鄉結合部新城及未來最可能煥然一新的重估老城區。

二、投資與剛需的首選目標區域

下面筆者將隨著上部分已確定的大方向逐步展開並深入挖掘，從主城說向遠城再到遠郊，為大家分別標出投資與剛需確定性的和不確定性的購房區域。

內環

下圖是筆者跟蹤的12個樓盤在過去36個月的漲幅表現，這裡為避諱廣告之嫌，隱去樓盤名字，用ABC代替。

二環內12個樓盤數據對比

這12個樓盤分別位於武漢主城區的漢口、武昌、漢陽的二環內。我們通過36個月的數據對比發現：

主城內環的樓盤漲幅好的元素有：行政區經濟好、處城市發展大方向上、一線江景或湖景、周邊配套好、學區好、有第一高樓規劃、臨近市政府及區政府、星巴克多、美女多、視野好、老城煥然一新、綠化容積率好、樓盤環境及建築外形好、臨近多條交匯地鐵、無其他不確定因素等。

主城內環的樓盤漲幅差的元素有：行政區老舊且功能差、周邊環境差、98年之前老樓、低層並無視野、無可見的重大規劃、臨近CBD衰落、居住人口老齡化、無江景及湖景、距離地鐵遠、遠城區附近有鋼廠及化工廠等說不完的各種因素。

由此，我們得出下圖武漢主城區二環內最佳投資區域：兩江四岸片區。

漢規劃局：武漢兩江四岸

也就是圖中紅色長條塗抹的區域，投資排序是：江北、江南主中心優於其他兩江四岸區域 〉長江兩岸區域優於漢江兩岸區域 〉江南主中心優於江北主中心區域〉二七濱江區域優於其他同級別區域。

近期武昌區域武九鐵路北環線啟動搬遷，將規劃變身世界級城市公共空間，以及即將封頂的第一高樓綠地中心636，未來都會極大提升江南主中心的濱江商務區價值；

而長江對岸臨近武漢市政府的二七濱江商務區、已開工的第一高樓周大福中心648、已成規模與人氣的武漢天地商圈、正建設的萬科及綠城等豪宅盤，被稱為江北最被看好的新興經濟區域；武漢未來3到5年也將是內環豪宅發展最好的黃金5年。

剛需則可以選擇二環內兩江四岸次臨江、次次臨江區域及臨湖、次臨湖近地鐵區域下手。

二環內適合群體：武漢高階投資與改善人群。

王家墩與漢正街

二環內需要規避的是：

1、如上圖，就是王家墩CBD區域內的4萬-5萬的高端盤。從投資收益率角度來說，王家墩CBD區域發展的很優秀了，但隨著長江兩岸濱江商務區的強勢崛起勢必會被分流與打壓，王家墩潛力已經被挖掘的非常充分了，所以高端盤暫時看不到大幅突破天花板的預期。

而漢正街區域因之前的各種髒亂差，簡直在武漢找不到還有比這裡更破的內環居住地方了；目前它正經歷大面積臨江拆遷，老城正被逐步重建和規劃；因為漢正街之前已經很差勁了，所以從發展的角度看它的潛力與價值都還有比較大的空間被挖掘與重估。

2、被武漢最優學區大幅溢價的學區房樓盤。北京已經著手對學區房落實政策了，北京學區房的價值與價格被扭曲到了恐怖的程度。這是個不確定的因素，我們看不到更多的確定性，只有回歸最真實、最有價值的人類居住屬性去做嚴謹判斷。

漢規劃局：黃鶴樓5A景區控制區

3、黃鶴樓附近的前景控制區與背景控制區樓盤，如上圖深色區域。當然你如果喜歡早晨起來一推開窗就看到黃鶴樓的情懷，我們不否認；但我們只從投資的角度去分析，因為景區需要，這裡不會出現大面積的老城重建與高樓林立，並有交通堵、遊客多等景區附近小區的各種問題，很難有翻身性規劃與大幅重估的機會。

三環及三環外

接下來我們來看三環及三環外區域，經過之前主城區12個小區分析，我們同樣套用該分析元素與維度公式跟蹤了三環及三環外區域不同種類樓盤。我們得到以下結論：

三環及三環外投資區域排序：

1、三環內的江岸、武昌長江兩岸區域 〉緊靠武昌濱江商務區、二七濱江商務區、江北江南主中心、東湖近地鐵或有地鐵規劃區域〉三環外的兩江四岸區域 〉光谷東、一線湖景或河景區域 〉四新、白沙洲區域、長江新城區域〉三環外未被重估的城鄉結合部區域；

2、三環及三環外行政區選擇排序：江岸〉武昌〉洪山〉漢陽〉江夏〉黃陂〉東西湖〉青山〉陽邏〉蔡甸。

很多人可能要問遠城區新城組團表現如何？

我們拿盤龍新城的一個樓盤為例，該樓盤我們從2012年跟蹤到2018年，剛去那裡時主幹道一眼望去總共5輛車不到，路邊綠化都沒有、也沒高樓、更沒配套、兩邊都是工地、黃土滿天、人煙稀少、像極了大村鎮；而目前主幹道經常堵車、綠化跟上、高樓林立、商場坐落、地鐵通勤。價格從2013年5000元，到2018年均價13000元,一線臨河視野好的高層更是有出價到14000-15000的，漲幅300%。

藍色的區域是武漢遠城區的新城組團

剛需有兩個方案

第1個方案：是跟隨自己中階、普階、入門級可參照上方投資區域排序選擇適合自己的。

第2個方案：是選擇上圖中新城組團配套齊的近地鐵區域。剛需大原則是離市中心越遠，越沒有前文投資排序元素的越需要選擇緊鄰地鐵站或有地鐵規劃的區域。

三環及三環外適合群體：武漢中普階投資及剛需人群。

為什麼長江新城定位那麼高，排序在最後？因為實在政策近期看不到，怕你們亂下手，目前起步區和附近能選的就一個手指頭的樓盤，並且價格並沒有吸引力，操作難度大，完全和雄安一樣在規劃初級起步階段，雖然近期一個個百億級項目落地；

但一個火車從起動、緩推、加速、平穩運行到高速運行是需要一步一步走過來的；我們看到了長期的確定性，但短期3年而言，有比那裡更好的選擇，但我們永遠第一時刻關注著它的一舉一動。

為什麼沒有光谷而只是光谷東？光谷中心已經發展的太好了，筆者看好光谷中心，但從投資角度，它已經茁壯成年了，對於武漢來它說太完美了，簡直無法下手。一位深耕光谷的同行老友說：光谷東是光谷的未來，東湖國家高新區管委會已搬遷至這裡，看好光谷就去光谷東，看好武漢就去光谷東。

光谷中心夜景

三環及三環外要規避的：

1、青山為什麼排序那麼後，因為青山的二環內沒問題，這輪被大幅重估，這也是青山為什麼這輪漲幅主升浪超越所有行政區僅次於武昌的原因；而青山三環及三環外鄰近武鋼及大量化工廠，雖然有搬遷傳聞，但只要不搬遷我們都無法有確定性。一個行政區是有歷史屬性的，延續較易，而要整個改變一個行政區屬性需要非常大的人力和財力。這就是為什麼上海遠城區青浦3萬均價，而靠海的上海金山行政區才1萬6均價，因為金山也是有大量的化工廠，房價漲幅在上海一直倒數。

2、三環外遠郊區的蔡甸近鄰大車都重工業區、北部的臨空大製造重工業區及其他行政遠郊區的重工業區和老工業製造區、鋼廠化工區，無論樓市投資或剛需都建議不碰；我們看好中國製造崛起，也完全支持《中國製造2025規劃》，只是單純從買房角度來說，有更好的選擇。

3、無論內環還是外環，對於剛需來說，都建議不碰公寓、商住複式樓等非70年產權住宅樓盤；還有區域內的貴婦及CEO盤、近期漲幅巨大、價格消化不穩、虛高概念炒作的、遠郊無配套、無地鐵規劃、城鄉結合部、98年前的樓盤。

4武漢樓市什麼時候可以買？

知道了買哪裡並不重要，高手博弈決定成敗的往往是時機。接下來，我們來看下筆者跟蹤的2組不同資本風格對比，這裡樓盤的內在動能需求涵蓋在內。

兩個小區都是武漢內環一線江景高層次新樓盤。起步數據2015年6月均價都是2萬，之後精彩的發生了，第一幅圖裡，北上資本風格冷血剛毅、殺伐果斷，從2016年6月直接滿血滿BUFF開掛將該樓盤6個月內從2萬2拉到4萬7，6個月飆升漲幅113%；之後步子邁太大，從16年12月之後一路下行至目前價格，接近1年都在3萬7震蕩，最終漲幅85%。

內環兩個樓盤走勢對比

而第二幅圖裡，本土資本風格穩紮穩打、步步為營，同樣從2015年6月2萬起步，期間16年6月到16年12月面對對手樓盤的暴擊也都無動於衷，繼續溫和上漲、不急不躁；目前超過北上資本樓盤，繼續刷新新高，於近期報價4萬1，最終漲幅108%。

我們背後永遠有兩隻手，一隻是我們看不見的手、另一隻是想給我們看見的手；而我們要做的就是遠離瘋狂、不斷冷靜地去偽存真。

武漢樓市經歷了上述的所有瘋狂後，主升浪從2016年2月均價9400元啟動飆升到目前2017年9月16000元的均價，時間用時22個月，空間漲幅69%+。

空間上趨近北京漲幅61%、上海漲幅68%、深圳漲幅70%+的主升浪，時間周期上也趨近上海、北京與深圳的對應主升浪周期22個月、24個月與23個月。

北上深漢漲幅時間和空間對比

北上深房價主升浪結束後，截至目前2018年5月開始了為期14個月、15個月、24個月的高位盤整，目前房價在史上最嚴調控政策、貨幣定向利率提高、房貸按揭持續收緊、中央經濟工作會議主要任務去槓桿降風險的四大利劍下，北上深房價將大概率繼續維持高位盤整、泡沫消化、價格夯實階段。

武漢房價走勢

武漢房價在2017年9月主升浪結束以來到2018年5月份均價都在16000-16500元窄幅波動震蕩，維持了9個月，和深圳相差15個月，和北京上海相差6個月到7個月，北京和上海也大概率跟隨深圳進行震蕩；

所以從空間對比、時間對比、人口數據、剛需比例、土地供應、政策貨幣等維度來分析，武漢房價大概率也會維持高位震蕩、價格坐實格局，時間目前先看到與深圳持平的24個月盤整周期相差的15個月之後。

在中國，人多的地方一定不要去，大家瘋狂搶著買的東西，一定別亂買；保持份冷靜與旁觀，才能避免不被時勢誤傷。在這個世界上，也沒有隻漲不跌的東西，也沒有隻跌不漲的東西，在相對長的大周期里萬物都會持續上演著繁盛與衰落，而我們只是生在了一個最好的時代。

5全文總結

武漢，一個時代下具備天時、地利、人和的城市，樓市已大起宏圖，將逐步替代一線迎來新一線的黃金十年。

一、武漢樓市買哪裡升值好？

武漢樓市投資與剛需大方向

1、投資：首選武漢城市經濟增長火車頭區域，代表新經濟、新未來、新科技的產業行政區，其次選擇在城市外擴中還未被重估的城鄉結合部及未來最可能煥然一新的老城區。

2、剛需：規避遠郊區配套完全沒有的城鄉結合部。

投資與剛需的首選區域

1、二環內投資：兩江四岸；

排序：江北、江南主中心優於其他兩江四岸區域 〉長江兩岸區域優於漢江兩岸區域 〉江南主中心優於江北主中心區域。

2、二環內剛需：可選擇兩江四岸次臨江、次次臨江區域及臨湖、次臨湖近地鐵區域。

3、二環內需規避：王家墩CBD區域內的4萬-5萬的高端盤；被武漢最優學區大幅溢價的學區房樓盤；黃鶴樓附近的前景控制區與背景控制區樓盤。

4、三環及三環外投資排序：

三環內的江岸、武昌長江兩岸區域〉緊靠武昌濱江商務區、二七濱江商務區、江北江南主中心、東湖近地鐵或有地鐵規劃區域 〉三環外的兩江四岸區域 〉光谷東、一線湖景或河景區域 〉四新、白沙洲區域、長江新城區域〉三環外未被重估的城鄉結合部。

5、三環及三環外行政區樓盤選擇排序：江岸〉武昌〉洪山〉漢陽〉江夏〉黃陂〉東西湖〉青山〉陽邏〉蔡甸。

6、三環及三環外剛需：一是跟隨自己中階、普階、入門級可參照上方投資排序選擇適合自己的；二是選擇新城組團配套齊的區域。

7、大原則是離市中心越遠，越沒有上文投資排序元素的越需要選擇緊鄰地鐵站或有地鐵規劃的區域。

8、三環及三環外要規避的：青山遠城區及遠郊有鋼廠、工廠、化工廠的樓盤；三環外遠郊區的重工業區、老工業製造區；無論內環還是外環，不碰公寓、商住複式樓等非70年產權住宅樓盤；剛需規避區域內的貴婦及CEO盤、近期漲幅巨大、價格消化不穩、虛高概念炒作的、遠郊無配套、無地鐵規劃、城鄉結合部、98年前的樓盤。

武漢樓市什麼時候可以買？

高手博弈，成敗在時機。

1、投資：樓市異常房價倒掛情況下，新房能搶則搶。如果買不到新房，二手房需要觀望到2019年。

2、剛需：什麼時候上車都是好的時間點。

武漢城市夜景

結語：

行文於此，希望本文內容能對大家在武漢投資和剛需買房上有一定的幫助；最後借用毛主席的一首詞為我們深愛的大武漢送上滿滿的祝福。

「煙雨莽蒼蒼，龜蛇鎖大江；黃鶴知何去？日暮鄉關悵；把酒酹滔滔，心潮逐浪高；天元助國起，盛世看今朝。」