房子是給人住的（深入看樓市①）

9月底，有關部門出台旨在細化房地產調控「國十條」落實的一系列政策措施，再度給今年以來的房地產市場調控加碼。政策出台，及時遏制了8月份以來部分城市房地產市場出現的過熱跡象，使調控的效果得以進一步顯現。在市場普遍懷疑本輪調控又將以「屢調屢漲」的局面結束時，國家再次給調控加碼，彰顯了調控取得成功的決心。但另一個問題逐漸凸現，近年來，為了遏制房價過快上漲，「國六條」、「國八條」、「國十條」等短期政策不斷出台，但政策被市場消化的節奏越來越快，使人們對調控的效果普遍感到心裡沒底。因此，在出台短期政策之外，加快推進長期制度改革、去除積弊、尋找改革新出路迫在眉睫。要推進相關制度改革，就要釐清「房子是什麼，土地值幾何，政府職責何在」等最基本的問題。本版從今天起推出「深入看樓市」欄目，深入分析理性看待上述問題，推進房地產市場長期性、根本性制度建設。——編者特殊國情和快速城市化階段，住房必須「給人住」「你買房了嗎？」「房價要漲到什麼時候？」「調控會把房價降下來嗎？」儘管「商品房」、「房價」這些詞出現在中國人的生活中，只是近十幾年的事情。但最近幾年，房價過高的問題越來越引起社會普遍關注，「房子」幾乎成了人們在各種場合談論最多的話題。2009年，電視連續劇《蝸居》播出後在廣大觀眾中引起熱議，甚至成為一個社會現象。正是因為它折射出在高房價的背景下，都市無房族的困惑與無奈。「當前這個時期，是住房問題最突出的時期，事關千家萬戶的安居問題，因此格外受到關注。」住房和城鄉建設部有關負責人接受記者採訪時表示。新中國成立後很長一個時期，我國實行的是福利分房制度。雖然名義上是免費住房，但由於供應嚴重不足，人們總體居住條件長期得不到改善，筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景，很多人記憶猶新。到1978年，城市人均住房建築面積僅6.7平方米。改革開放30年來，尤其是1998年停止住房實物分配，全面推進城鎮住房制度改革後的10多年來，城鎮居民住房條件有了明顯改善。到2009年底，城市人均住房面積已近30平方米，住房的嚴重短缺有了很大程度緩解，大部分家庭都擁有了自有住房。然而，在城鎮化進入快速發展階段的背景下，由於住房需求持續增加，住房問題的壓力在較長時期內仍然存在。據住房和城鄉建設部上述負責人介紹，2009年中國城鎮化發展水平達到46.6%，保守估計，到2020年我國城市化率將達到55%。按照相關規劃，未來10年中國的人均居住面積將達到35平方米，而2008年這一數字為28平方米左右。這意味著未來10年全國城市住宅的需求會達到42億平方米，相當於每年新增4.2億平方米。如果考慮到2020年中國總體上的城市化率將達到55%左右，平均每年提高一個百分點，那麼加上這部分新增城市人口，未來每年產生的真實住宅需求將在8億平方米左右。對住房供應是個巨大的壓力。「可以說，我國城鎮住房存在著『絕對短缺』。」住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮認為，自1999年以來，中國在城鎮中建了將近80億平方米的新房，大概7000萬套新房，相當於我國2008年2億城鎮家庭的35%住了新房。但即便如此，每百戶城鎮家庭中，每年也只能有3到4戶住進新房。這種「絕對短缺」得經過20年到30年的艱苦努力才能消除，在相當長的時期內，住房供應還需要保持較高的增長速度，才能滿足城鎮居民對住房的需求。一方面是需求持續上升，另一方面，我國人多地少的國情決定了保護耕地是重要國策，不能無節制地拓展城市、佔用土地，土地資源的有限性、城市空間的有限性和住房需求膨脹的矛盾會長期突出。此外，我國房地產市場發展歷史只有10多年，體制機制還不健全。過去10年較為重視通過房地產市場解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應不足，欠賬過多，造成住房供應結構失衡。近年來房價快速上漲，又導致一些大城市，中等收入家庭買不起房，近年來央行定期公布的針對儲戶的調查中，認為「當前房價過高」的居民始終保持在70%以上。種種因素交織，使得住房問題在近幾年集中凸顯，成為社會熱點。「快速城鎮化階段，大量居民需要改善住房條件，以及人多地少的特殊國情，決定了我國的住房制度發展，不能走高房價、高泡沫、高耗能、大戶型的道路，應該以滿足居民自住為主要目標。」住房和城鄉建設部部長姜偉新說。高房價是「不可承受之重」，調控體現住房消費品特性住房建設以滿足居民自住為主要目標，也就是說，房子蓋了應該用於居住，而不是投資炒作。然而，在一些城市，一邊是需要住房的大量居民買不起房，另一邊則是許多房屋空置，購房者買了房並沒有用於居住。住房既是消費品，也是投資品，近年來這樣的觀念已經深入人心。「但是在當前的中國，更需要住房體現消費品特性，主要用於居住。」中國社科院金融研究所副所長巴曙松表示，此前一段時期房地產的投資品特性過於濃厚，使得房地產市場充滿投機氣氛，導致房價在短期內過快上漲。「蝸居」、「蟻族」、「房奴」、「裸婚」……近幾年這些熱門辭彙的流行，說明高房價已經成為人們生活中的「不可承受之重」。巴曙松認為，今年以來以「國十條」為代表的房地產調控，最突出的特點就是增加供給、打擊投機，目的正在試圖推動房地產回歸消費品特性，調控的方向符合當前我國的實際情況。在調控初現成效的情況下，8月份起，由於部分區域房價下降，樓市需求有所回暖。巴曙松認為，在一定程度上，這是調控政策引向深入的表現。開發商資金壓力加大，降價銷售動力強化，樓市存量不斷增加。因此房價出現下調，並引發需求釋放、成交量上升，實際上這輪市場反彈是由自住型需求推動的，正是體現了住房的消費品特性。但9月份以來，部分城市再度出現量價快速上漲的現象，樓市重現過熱苗頭。9月底，有關部門再次出台五項措施，如要求停止對購買第三套房發放貸款，購房首付提高到30%，部分城市限制新購房套數等。10月份，市場再度降溫。「五項措施的指向非常明確，就是進一步嚴厲的抑制投機。」住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為，「比如停止發放第三套房貸，如果不能貸款，對炒房人而言，炒房的成本和風險就會大大增加，會撤出市場。」同時，從去年底本輪調控啟動之初，就始終強調要努力增加供應，尤其是保障性住房和中小套型普通商品房的供應。隨著調控政策落實，土地供應持續增加、樓市供不應求的情況有所緩解，房價上漲預期得到遏制，投機性需求被有效抑制甚至離場。住房回歸消費品特性的轉變正越來越明顯。改革住房供應體系，增加公租房比例，給市場一個穩定預期短期調控政策穩住了市場預期，為長期制度改革換來了時間和空間。「這幾年出台的調控政策被市場消化的節奏越來越快，後續的制度改革應該及時跟上，才能保持住調控的效果不被再次削弱。」全國工商聯房地產商會秘書長聶梅生說。要讓住房更多體現消費特性，滿足老百姓的居住需求，首先要在住房供應體系的建設上下功夫。房改初期，我國曾提出「構建經濟適用住房為主的住房供應體系」，然而在後期的執行過程中，卻演變為市場化的商品房為主。「如果市場上只有商品房，在供不應求的情況下，必然是價高者得。」陳淮說，「住房供應相關政策必須向中低收入家庭傾斜。」「近兩年國家支持大力發展公共租賃房非常好，應該增加公租房在住房供應中的比重，為轉變住房供應模式尋找新的出路。」聶梅生表示，當公共租賃房形成一定規模時，可以由政府背景的機構持有並出租房屋，面向中低收入和新就業人群供應，整個住房供應體系就可能演變為市場化基礎上的「BtoC」模式。這種模式可以將住房資源有效地分配給需要住房的人，實現住房的消費品屬性。對平抑房價、增加供應、穩定預期都有巨大意義。據聶梅生介紹，隨著國家對投資型購房需求的抑制，商品房市場增量型、擴張型的發展模式會走到頭。已經有越來越多的房地產開發商願意加入政府的公租房建設，公租房發展完善，有可能形成收支平衡甚至略有盈餘的開發模式。一旦開發商介入，公租房建設的資金難題將迅速得以緩解。這還需要政府推動，需要加大政策支持力度，以及發展公租房建設基金。最近工商聯和建行等機構正在商討，由一批龍頭開發商出資成立公租房發展基金，大規模參與公租房建設，將房地產市場的資金引導進入保障性住房建設。在商品房建設方面，要更好的發揮住房的消費品特性，就必須多建設中小套型、中低價位的普通商品房，讓人們既買得起，又住得舒適。2006年我國曾出台過著名的「90/70」政策，即要求90平方米以下的中小戶型住房建設規模不得少於70%。政策出發點十分好，但由於一直缺乏配套措施支持，以及政策本身在操作層面的難度，如今已經不了了之。中國房地產協會有關專家認為，在住房中長期規劃的編製中，仍應強調建設中小戶型商品房，適當提高商品房小區的容積率上限，同時明確限制大戶型住房的發展，建議通過土地出讓、財稅等政策，增強可操作性。在供應端進行改革的同時，也要在需求端繼續抑制投資投機性需求。聶梅生認為，當前除了信貸手段以外，抑制投資投機的還是主要靠行政手段，不利於形成穩定的預期。建議儘快明確房產稅的時間表，增加投資者的持有成本，才能從根本和長遠抑制投資投機性需求，從而更好的體現住房的消費特性，也能儘早給開發商和公眾一個穩定的預期。「中國是世界上少有的不徵收不動產稅的國家。」國務院發展研究中心有關專家表示，「這使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機。」在有關部門近期出台的「五項措施」中，已經明確提出將房地產稅試點逐步推廣到全國。一邊努力增加公共住房和中小套型普通商品房的供應，一邊用經濟手段長遠地抑制投機需求，住房才能真正成為供老百姓居住的「家」。
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