這樣的投資推高我們的房價 曝光炒房的四個秘密(10.4.28)
「此次樓市新政對打擊投機短期內是有效的,要想長期有效,一是政策要有延續性,二是要拓寬投資渠道,特別是要引導資金進入實體經濟。」北京一所高校的經濟管理研究學者賴偉民昨天表示。
從去年開始,他實地走訪了全國60多個城市的150多個樓盤。在與這些樓盤的「對話」中,他試圖解開樓市「火爆」背後的謎團。
他調查發現,很多企業主拿貸款炒樓,八成的購房者是投資需求。同時,他根據調查結果,總結出投機者炒房的4個途徑。
昨天,賴偉民就調查動機、過程及對當前樓市政策的看法接受本報記者採訪。
以購房者身份調查
記者:您是一位研究企業戰略和宏觀經濟的學者,為什麼會做一次這樣的調查?
賴偉民:去年,我在各地講課時,企業家學員們不問企業管理方面的問題,都問房地產方面的問題。這讓我感覺很奇怪,就開始關注樓市,發現了一些觀點,比如「剛性需求說」等等,但究竟是怎樣的情形?為了給學員們講清楚,我決定做調查。
記者:您是怎樣做調查的,以什麼形式進行?
賴偉民:因為我要到全國各地講課,講課後利用半天、一天的時間到當地的樓盤去走走,訪問一個售樓小姐,再通過售樓小姐的介紹,訪問兩三個購房人。先後到過60多個城市,調查了150多個樓盤。
記者:調查過程順利嗎?
賴偉民:因為我是以購房者身份詢問售樓小姐的,對方都很配合。通過售樓小姐介紹的購房人,一般也願意談談購房的想法,總體上很順利。
住房被用作投資品
記者:哪些售樓小姐的談話給你的印象最深?
賴偉民:在武漢的一個樓盤上,我問售樓小姐,樓盤很火爆,是不是做了很多廣告?售樓小姐說,公司根本沒做什麼廣告,客戶大多數都是回頭客,買了我們一期、二期後,覺得好,現在又來買三期。還沒開盤,老客戶就把房都訂得差不多了。我就問,他們買這麼多房子幹什麼?售樓小姐答道,投資唄!現在有幾個人買房子是自己住的?房價還要大漲,買房子比買什麼都划算。
記者:購房人有哪些言論?
賴偉民:去年11月,我在杭州的一個樓盤遇到一個一下買了兩套房的購房者,就問他這裡的房子真的這麼好嗎?他回答說,只要是房子就好,過不了多久,就可以凈賺至少幾十萬元。我問他不怕到時賣不出去嗎?他答,現在很多人手裡有閑錢,等他們意識到炒房賺錢那麼容易時,他們就會來接盤。
記者:他確信他不是最後一個接盤者?
賴偉民:對。當時,我還問他,房子最終還是要賣給自住者呀?他說了句讓人深思的話,不,就像黃金,除了打首飾,它還有什麼用?可還有這麼多人買黃金,它不一樣在漲嗎?住房不是消費品,而是投資品。只要市場上還有大量遊資,房價就還會漲。
記者:正是這樣的「投資」推高了房價?
賴偉民:我發現了一個驚人的事實,掏錢買房者80%是投資、投機需求,這是通過對我所調查的購房人做的數學統計得出的。
將調查房產中介機構
記者:您如何看當前的房地產新政?
賴偉民:短期來看,新政對打擊房產投資行為是有效果的,但要有長期效果,一是在政策上要有延續性,如果政策一鬆動,就會出現報復性反彈;二是要拓寬投資渠道,引導資金流向實業,引導股票、期貨等其他投資渠道健康發展。
記者:問題是,實業、其他投資渠道的回報率太低的話,資金還是不願意去啊?
賴偉民:這需要從兩個方面看,一方面通過政策打壓,讓樓市的投資回報率降低,回到正常軌道上來。另一方面,其他方面的投資回報率能否提高呢?比如實業,有好多先進技術未能和產業資本很好地對接,這塊兒做好了,回報率是能上去的。
記者:下一步,您還會從哪些角度關注樓市?
賴偉民:我打算調查房產中介機構,通過他們了解二手房買賣情況。這其中,是能看出哪些是投資的、哪些是剛性需求。今後會把調查情況記錄下來,為寫研究文章做準備。
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炒房的4個秘密
1。同時下單。當「炒房者」要購買多套房產時,便會面臨較高的首付比例和房貸利率。因此,「炒房者」一旦決定買下多套房產就要同一天下單,由於銀行的徵信系統無法實時更新,「炒房者」所購的每一套房產都被當作「第一套房產」。
2。無本炒房。開發商賣房時並不收取房款,只是掛個名,說明某套房產已經售出,等房價上漲後,買家便將房產拋售,賺取差價。這類買家常常是與開發商有利益關係的人員。
3。自賣自買。開發商發動員工和朋友以按揭方式買房,一旦銀行把房貸發放給開發商,由開發商控制的買家便把房產以二手房的形式出售。這不僅可以幫助開發商回籠資金,還有助於把房價維持在較高的水平上。
4。陰陽合同。在二手房交易中,如購房合同的真正價款為100萬元,假合同做成150萬元,三成首付,原本可從銀行貸70萬元,現在則變成105萬元。
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