今天，樓市再響驚雷！央行出手了

07-13

今天（10月13日）上午9點27分，「財新網」在頭條位置發布獨家新聞：央行召集17家銀行開會，出手調控樓市。

「財新網」的報道有以下內容值得關註：

記者從多家銀行高管處獲悉，10月12日下午，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，召開商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。

據記者了解，9月按揭貸增速仍然很快，10個房價上漲過快的城市的按揭貸佔到了總按揭貸款的40%，風險急速集聚。多位銀行高管對記者表示，房價上漲過快，確實對金融穩定、金融安全帶來考驗，容易造成產業空心化，甚至影響到社會的長遠發展。
下一步，各地利率自律組織機制也將發揮作用，熱點城市的按揭貸利率不排除會上升。這是因為，在今年樓市上漲過程中，部分地區銀行曾按揭貸利率競相下浮，有點惡性競爭的情況。目前，各地按揭貸利率基本是基準利率下浮20%甚至更多。
在新增貸款投放上，據財新記者了解，目前監管不會直接做出比例限制，但總要求是新增貸款不能過多投到房地產上，放緩住房信貸增速，引導資金進入到實體經濟中。

另據「第一財經」報道，10月12日上午，上海銀監局召集轄內機構高層開會，發出嚴控房地產貸款風險的警示。報道稱：

銀行資金進入商品房用地交易方面將會被「穿透式」監管。銀行人士稱，預計違規的房抵貸、實質為首付貸的消費信貸等也會受到整頓。銀行資金創出「土地過橋」業務、通過信託發放貸款，通過「永續債」做手腳變貸款等種種「花招」均在此次監管之列。

看來，一場來自央行、銀監會的調控風暴已經開始。

其影響是兩個方面，一是會影響房企獲得開發貸，但這似乎暫時不是重點；二是收緊對個人的房貸，甚至可能調整利率優惠幅度。

我此前在「天天說錢」專欄里多次分析過，真正能控制房價的是兩類東西：一是貨幣增速、利率、按揭成數，這些掌握在央行、銀監會手中；二是稅，掌握在政府手裡。香港前兩年和溫哥華最近成功控制房價，使用的都是重稅。

但央行、銀監會手裡的武器也非常具有殺傷力。比如M2增速如果回落到跟GDP增速持平，中國樓市肯定會暴跌；如果利率大幅提高，樓市也受不了；當然，還有按揭首付的成數，也非常重要。其實，對房抵貸的控制，就是堵塞漏洞，維持官方規定的按揭首付成數。

要知道這波「房地產政策牛市」的大背景，就是經濟下行之後流動性的放鬆，以及利率走低。經過多次降息和優惠的疊加，中國商業房貸實際利率是有史以來最低的。不用央行加息，只用取消或者部分取消利率優惠，就可以大幅提高購房者的成本，對樓市起到抑制作用。

從9月30日北京率先出台新一輪調控政策至今，政策加碼的跡象非常明顯。看來，中央對樓市泡沫極為重視，力度也在加大。

今年8月2日，在樓市地王頻出的時候，我就寫過一篇題為《賭國運的時候，樓市必須「揮淚斬馬謖」！》的文章，認為嚴厲的調控措施最終必將出台，一批沖在最前面的、拿天價地王的開發商，將成為犧牲品。我在文章里這樣寫道：

樓市的這一輪政策牛市，顯然已經走到了盡頭。首當其衝的，就是去年三季度以來，特別是今年以來誕生的地王。這些項目及其開發商，弄不好會成為官方揮淚斬殺的馬謖。
中原地產最新數據顯示，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金高達9655.9億，同比上漲38.5%。其中，超過100億元的地塊就達到3宗，分別出現在杭州、深圳、天津。1—6月份，全國50個主要城市誕生的「地王」（統計口徑為單宗土地金額超過10億元的地塊）多達219宗，其中的蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。

不要以為誕生地王多的城市房價最容易失控，事實上那些誕生地王不多的中心城市反而更危險，因為這些城市沒有多少住宅用地可以轉讓了，比如深圳。
從歷史上看，一個城市的房價往往是被地王項目帶起來的。只要地王誕生，周邊樓盤就會漲價，位置更好的房子更要漲。雖然在諸如「非典時期」、「全球金融危機爆發時期」，曾出現了地王被套的情況，甚至有開發商找政府退地，但從長遠看，絕大多數地王要麼成功解套，要麼賺了錢。
正因為如此，開發商才肆無忌憚地敢於拿地王。尤其是央企、上市房企，他們有更多渠道拿到低成本的資金，甚至有能力長期捂地，或者最終低成本退地。所以在不少人眼中，這些身份特殊的開發商跟地方政府之間有「合謀」關係，涉嫌共同坐莊房地產市場。對此，連新華社都發表過評論。
亢龍有悔。這種瘋狂的玩法顯然越來越難以被高層忍受，如果放任今年這110個地王，則意味著三四年之後中國一線城市和部分強二線城市的房價將翻倍。到那時，恐怕人民幣匯率要出現劇烈貶值才能穩住資產價格。

抑制資產價格、防範金融風險是中央政府的重中之重。不這樣，經濟就可能出大問題。所以，只有讓這200多個地王中的大部分虧錢，中國經濟才能有曙光。如果這這些地王各個都賺錢，則實體經濟將慘不忍睹。
這是賭國運的時刻，雖然我長期看好中國大城市的房地產市場，但我願意看到這大部分地王被中央政府「揮淚斬馬謖」。他們太瘋狂了，瘋狂到了無法承受。
那麼，管理層將採取何種手段「揮淚斬馬謖」？其實很簡單，通過央行控制住M2增速，年內不再降息；此外，通過銀監會和證監會控制住貸款和股市融資的使用；在熱點城市重啟限購限貸，目的就達到了。

現在看來，這種判斷正在應驗。

如果央行、銀監會真的出手，最終帶來按揭利率的實質性上漲，那麼樓市的調整期將明顯延長。弄不好，整個2017年的樓市都處於陰跌（上半年）和橫盤（下半年）之中。

但從長期看（5年以上），中國有顯著人口增量、級別較高的城市，其優質住宅仍然可以看好。