2010年商業及商業地產行業十大評點

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2010年商業及商業地產行業十大評點

http://www.beijingoffice.com.cn 2011-1-5 15:18:47 贏商網

[提要]商業地產開發進入戰國時代，「試錯」成為開發商商業地產亂世中的主流形態；商業地產開發商第一陣營初步形成，形成可以快速複製模式並擁有強大的資金掌控能力的企業開始發力；城市綜合體被當成「萬金油」,未來將形成「盲目開發垃圾」等

　　1 眾多零售企業以不同方式試水網購

　　1.1 百貨業：百聯、大商、王府井、天虹等國內主流百貨都開始了自建網上商城的網購的嘗試，但百盛、新世界、台灣遠東集團等外資或台資百貨反倒沒有太大的動靜，鑒於奢侈品品牌的熱銷及巨大差價，部分百貨企業開始嘗試奢侈品代購服務，百聯甚至開設了網上奧特萊斯。

　　1.2 超市：沃爾瑪、物美等都開始自建網上商城的試水，但多數超市仍處於觀望狀態。

　　1.3 專業店：

　　1.3.1 電器：與蘇寧自建網上商城不同，國美在自建的網上商城銷售不佳後，立即開始了對平台型電器網購企業的收購；

　　1.3.2 其它：實體專業店開設網購業務為數不多，倒是網購類企業要麼象京東、噹噹轉型綜合商城，要麼塑造專業類網購平台如好樂買（鞋）、麥包包（箱包）、凡客誠品等。

　　1.4 奢侈品：對銷售額的追求及向沒有開設實體店地區的輻射需求，引發眾多奢侈品品牌如PRADA甚至LV都開始嘗試網路銷售，奢侈品開始走下「神壇」.

　　1.5 品牌店：更多的品牌開始嘗試網購，個別品牌甚至是自有網上商城和平台型網購網站（如淘寶商城、噹噹網）及電話、郵購、電視購物一起上。

　　1.6 其它：網購趨勢勢不可擋，如何利用是眾多零售企業要思考和應對的。

　　2 奢侈品颳起消費「旋風」,品牌開店速度加快

　　2.1 奢侈品消費增長極速，奢侈品研究公司預測，未來2-3年，中國將成為奢侈品消費第二大國，而無論是歐美的奢侈品購物旅行團還是大陸遊客在香港的70-80%的奢侈品消費額，以及新光天地開業一年就能達到50億左右的銷售額，都在說明，「這個不是浮雲」.

　　2.2 消費人群從一線城市向二線城市及發達三線城市快速蔓延：實體店銷售數據及網購數據顯示，越來越多的二三線人群成為奢侈品的消費群體，並以無可阻擋的蔓延趨勢在擴大，這也是奢侈品品牌該「下沉」的原因。

　　2.3 品牌開店速度紛紛加快：無論是一年20家，還是3年50家或5年100家，奢侈品品牌紛紛加速了在中國的開店速度，而跟這些奢侈品搭幫的星巴克、哈根達斯估計也會加快節奏。

　　3 商業地產主流產品模式初步成型，地鐵、車站、地下等個性產品湧現

　　3.1 商業地產主流產品模式成型

　　3.1.1 城市綜合體或綜合體：在一二線城市和發達的三線城市，以購物中心、酒店、寫字樓或公寓中的三種左右為主要組合的城市綜合體成為主流的商業地產產品類型；而在一般的三四線城市，以購物中心和住宅（或公寓）或酒店為主要組合形式的綜合體，則更受青睞。目前市場上的代表產品模式有萬達的城市綜合體模式、華潤和恆隆的高端城市綜合體模式、新加坡凱德來福士廣場、香港瑞安的新天地城市綜合體模式、世紀金源的大盤住宅綜合體模式、寶龍的城市綜合體模式等，供開發商參照借鑒。

　　3.1.2 購物中心：無論是都市型、區域型購物中心還是社區型購物中心，都有現成的產品可供借鑒。目前8-15萬平米左右的區域型購物中心常規包括的標配主力店有百貨、超市（大賣場）、電器賣場、影城、電玩、KTV、健身、（冰場）、（兒童職業體驗館）、大型餐飲等，這方面國內有很多案例。而社區型購物中心則一般在3-5萬平米左右，個別有到6-8萬平米，其標配的主力店通常為大賣場（或超市）、影城、電玩、個別有健身、中小型餐飲。這方面的代表企業有以零售業為主的華潤萬家的「歡樂頌」、樂購的「樂都匯」、深國投的新一城、凱德的嘉茂購物中心、陽光新業的陽光新生活廣場和新業廣場等。

　　3.1.3 專業市場：以人和地下商業（很多叫地一大道）及浙商和福建商人為代表複製的專業市場（如浙商北京的天雅系列），也成為儘管非主流卻有真效益的商業地產形式。

　　3.2 個性產品湧現

　　3.2.1 地鐵商業：隨著中國城市軌道交通的興起，越來越多的企業借鑒香港、上海的成功經驗，開始考慮地鐵上蓋商業的開發。北京的京投銀泰等就是典型代表。

　　3.2.2 車站商業：而伴隨著中國城市間快速、高速鐵路和機場的修建，人們生活節奏的加快、車站商業的改進，機場商業和車站商業也開始改頭換面，不斷升級，更多的品牌店開始進入航站和車站。

　　3.2.3 其它個性：伴隨著一線城市城市密度的增加和軌道交通的發達，未來將有越來越多的地下商業伴隨而生，在地下形成連片、甚至是商圈的態勢。

4 商業業態模式創新多樣，業態融合難歸類

　　4.1 娛樂集合店：某企業正在開發包括影院、電玩、KTV、撞球、冰場等在內的娛樂集成店，打包在一起做集合店，是否成功有待觀察。

　　4.2 品牌集合店：在ZARA、衣戀、綾致等集成店大熱及I.T.、NOVA、百麗謝館等集合店的引領下，香港、台灣及國內的某些企業和品牌開始做集合店的嘗試，這種以品牌展示或顧客需求為主題的集合店正在成為越來越受購物中心歡迎的租戶。

　　4.3 兒童職業體驗館：從蘇州圓融購物中心到北京的小人國在到大悅城系列的兒童職業體驗館，做「家長最捨得投入」的孩子的生意的這種業態，目前在全國已經有了N個「租戶」,預估在今後的幾年內遍地開花，成為購物中心或商場內吸引三口之家主力業態之一。

　　4.4 劇場或劇院：作為越來越強調或標榜「文化」品位的商業地產項目，建設小型的劇場或劇院，將購物中心的文化交際這樣的社會功能發揮出來，是部分先行企業的考慮，目前僅在一線城市和部分二線城市實踐中。

　　4.5 展示中心：從北京東方廣場的科普館的啟蒙到北京華貿購物中心的藝術類展示的引導，再到北京三里屯VILLAGE將幾米和建築大師作品展的引入，展示中心作為有品位的商業地產項目尤其是購物中心的可能業態之一，開始如阿凡達之於現代影院的刺激一般，引導一線城市和部分二線城市將更多嘗試這樣的文化類業態的引進。

　　4.6 其它：更多的創新業態仍將基於國外購物中心先進做法的基礎上，被更多的企業和購物中心所學習引進，如日本的大創百貨（均一店）、寵物館等。

　　5 以百貨為代表的商業企業紛紛染指商業地產

　　在租金成本佔比日益增高、房地產開發利益誘惑、上市或其它資產持有要求等「夾攻」下，以百貨為代表的商業企業紛紛涉足商業地產。無論是金鷹百貨、廣百、步步高、物美這樣的內資零售企業，還是TESCO、易買得、家樂福、歐尚這樣的外資企業，或是奧康皮鞋這樣的品牌企業（做商業街），包括部分做餐飲的企業。而其涉足的商業地產產品，則包括了城市綜合體、商業綜合體、購物中心、商業街等諸多產品形式。

　　6 住宅地產開發商「被進入」商業地產，綜合體成為主流產品

　　無論是金融危機對住宅為主的開發企業的警示，還是「聰明」的地方政府的要求，越來越多的住宅開發商們發現如果不做商業地產，就難以拿到土地。就連一直沉默的萬科都開始了商業地產的大動作。於是，「被進入」成為2010年以及未來相當長一段時間內住宅開發商的選擇。而鑒於住宅開發商尤其是中小開發商資金渠道的缺乏、政府的要求及綜合體租售結合的產品優勢，綜合體尤其是城市綜合體將成為住宅開發商的主流產品選擇。

　　7 資本進入商業地產閘門打開，金融、地產、商業三足之勢成形

　　伴隨著2010年9月對保險資金的管控放鬆，高達4000-5000億的資金將有機會進入商業地產，而平安保險北京都匯天地開業、人保收購首都時代廣場等都在傳遞著一個信號：金融、地產、商業三足之勢成形，之前的商業地產二元開發主體格局將不復存在。但金融資本的商業地產進入模式短期內仍將以收購、股權投資為主。

　　8 二三線城市商業及商業地產進入大發展時期

　　伴隨著商業的下沉（個別商業企業在二三線城市的年度開店目標在100-200家之間）和商業地產的開發熱，中國的二三線城市尤其是經濟發達、人口較多的二三線城市開始進入商業及商業地產的大發展時期。難能可貴的是奢侈品也一反常態地開始了快速擴張，部分品牌提出了3年或5年100家店的「口號」.

　　9 人才爭奪戰引燃「商業地產人才薪酬暴漲」

　　伴隨著商業地產行業的極速升溫，人才成為各公司爭奪的對象，鑒於商業地產行業的羸弱及人才培養模式的缺乏，現有商業及商業地產人員及先行的商業地產知名企業成為人才挖角的「重災區」.在CPI、PPI暴漲的同時，商業地產人才也薪酬飛躍，據某些獵頭公司透露，二三線商業項目總經理有的開出了高達200-300萬的年薪。

　　10 消費卡市場硝煙瀰漫，背後利益巨大

　　據不完全統計，中國國內主流消費場所的30-40%（城市越向下，比例越高）的銷售額來自卡消費。於是2010年，無論是出於零售企業對銷售額的需要，還是不同主體對現金流的需要或是對利潤（尤其是「沉澱」型利潤）的需要，中國的消費卡（部分具有金融卡功能）極速火爆。火爆的背後是利益相關者的受益，據有關人士分析，國企福利、政府公職人員、具有「權力尋租」機會的人員是消費卡的主流消費群體。

　　其它的熱點還有：商業地產開發進入戰國時代，「試錯」成為開發商商業地產亂世中的主流形態；商業地產開發商第一陣營初步形成，形成可以快速複製模式並擁有強大的資金掌控能力的企業開始發力；城市綜合體被當成「萬金油」,未來將形成「盲目開發垃圾」等。