尋找下一個土地神話?系列（二）?房地產業態呈現多元化

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2012/05/25 | 巴曙松

過去10年，出口和房地產作為推動土地需求、土地財政和中國經濟擴張的兩大需求，目前面臨一定的弱化趨勢，以房地產為例，按照目前的調控政策導向，未來房價將導向到與土地價格和建築安裝成本相適應的利潤率水準，需求結構則導向「剛需」占絕對比重的格局。

重新擴張週期

這意味著下一階段房地產業作為土地財政的一個關鍵環節將會面臨轉型壓力，如果轉型順利，則有望重啟新一輪土地資產的上行擴張週期，目前這種轉型的跡象已經顯現，這表現在以下幾個方面：

首先，純住宅開發走向「加工製造業」，二三線城市的土地需求擴張。住宅市場的「加工製造業」是指隨著中國房地產住宅市場集中度的提升和行業的洗牌，品牌和龍頭類開發商將變成住宅開發「富士康」，這些企業的核心優勢是踩準週期節拍，即週期低谷拿地，快速開發，週期上行銷售，快速回籠，到目前為止，萬科等龍頭企業在這方面表現占優勢，並不是所有開發商均能夠適時拿地，並在多個城市布局多個項目。

其次，中西部和二三線城市的住宅市場需求仍將有較大的上行空間，主要推動力是中西部省市的城市化提速和流動人口的重新布局：（ 1）城市化：雖然城市化速度已放緩，但仍未終結，且中西部城市化速度整體滯後，未來空間更大。

（2）人口重新布局：下一個十年中國城市化人口增長與分布的驅動力將來自於2億農民工的流動，從沿海逐步向內地轉移，這將成為推動中西部城市人口與住房需求增長的來源。

隨著中國經濟增長的「增量」逐步向中西部轉移，製造業內遷和城市化將吸引流動人口向該區域轉移，從而使中西部地區及二三線城市成為住宅市場和土地需求新的增長點。而且土地成本作為衡量各個城市房地產的需求和土地緊缺的程度的重要指標，呈現從沿海城市到中部和西部地區、從一線城市到二線和三線城市逐次遞減的趨勢，這也客觀上促使房地產企業加大在這些市場的土地儲備布局。

多元趨勢明朗

從2011年重點監測企業新增土地儲備分布情況來看，房地產企業對一、二、三線城市的土地儲備布局佔比分別為7%、44%、49%，對二三線城市的布局顯著增加，顯示中國房地產市場的區域新興增長點正在逐步積聚。

（3）房地產業態多元化：綜合體開發、商業地產、物流地產、養老地產經歷兩年嚴厲的房地產調控，以倒逼機制的作用中，目前中國的房地產業態多元化趨勢初步呈現，城市綜合體開發、商業地產、物流地產和養老地產等多種業態出現加速發展態勢，雖然初期階段略現「混亂」，但經過逐步的調整，這些新型業態有望部分替代純住宅開發，形成新的增長點。

從2011年土地市場的成交結構可以看出房地產行業的業態多元化趨勢已日益顯現，以北京市為例：（A）純住宅開發將逐步過度到以住宅配套幼托、中小學、醫院、商業配套和交通為綜合開發體的模式；（B）中國主要保險公司及部分投資公司開始顯著布局北京市核心區的商業物業，從地價上看，2011年核心區成交的10塊商業用地佔全部 249塊成交地價的54%；（C）部分汽車零部件企業開始在布局物流地產，自建倉儲中心；（D）城市綜合體和商業用地對住宅用的溢價已經比較顯著。

物流地產開始起步，海外企業加大布局這一市場，從亞洲最大的物流設施提供商普洛斯及嘉裏建設的戰略布局均已清楚呈現。

（作者為大陸國務院發展研究中心金融研究所副所長）

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