2013年房價是漲還是跌，請你自問自答

2013年房價是漲還是跌，請你自問自答

葉航 2012.12.05

糾結揪心的房價，2013到底會怎麼走？我假設了若干問題自問自答，首先我問自己的是：如果現在房產調控政策一放開，我會買房么？我的回答是：如果2013年的股市還這樣埋汰的話，有適當的房子我可能會去買的。記得2011年底的時候我也這樣想過，可是沒這樣做，那是因為房產調控政策沒任何鬆綁的跡象，2012年初我曾想過買一套品質好面積小一些的使用權房，後來找到一套非常不錯的房子，在徐匯衡山路上一套30多平米的老公寓，一房一廳，實際使用面積看上去不止30平米，價格兩百六十多萬，該房子帶租約（月租1萬）因為小區停車不是很方便，當時沒下決心買下。今年，前不久我還去看過這套房子，現在出售價格是300萬，一年的租金是12萬，這房子還是漲了不少，且是使用權房子。那麼今年我該怎麼想呢？朋友又給我介紹了徐匯永嘉路上一套非常漂亮整齊帶院子的使用權房子，40平米，房東開價360萬，不還價。這房子隔壁的同樣大小的面積，裝修過，租金是2萬，心底里認為這房子的性價比是很合適的，可是還是下不了手去買它。

還是要問2013明年的房價會怎麼樣呢？要買房的希望房價能下來，手上有房子的希望房價不能跌，而事實又會如何？沒有哪裡有可靠的答案，我們還是問自己吧。

1、中央政府願意讓房價大幅下跌了嗎？

答：沒有，中央政府只是讓控制房價過快上漲。

十八大消息：住建部強調堅持樓市調控政策「不放鬆」、限購令延續。但是有一點必須明白，政府一直強調的是控制房價過快上漲，而不是打壓。也有很多人都會問：國家為什麼老和房地產過不去？問這些問題的人，他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什麼要調控房地產？調控房地產的真正用意是什麼？國家為什麼要調控房地產呢？那是因為房地產發展過快，長期佔用「超車道」行駛，嚴重影響其他「車輛」通行；因為房價上漲太快，幾乎是翻著跟鬥上漲的，不利於改善民生。中央調控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。請注意，中央調控房地產，是控制房價過快上漲，是「控制過快」，控制暴利，真正意圖是不要讓房價漲得太快了，但可以合理上漲，是將房價控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產，中央對房地產對經濟的影響和拉動作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產。從這個意義上來說，房地產仍然會一路凱歌，在五年內指望房價下降，無異於痴人說夢。當然，房價的波動是有的，短期下調後很快又會上升，主線是上升的。而像那些各大城市品質優秀的商業地產價格是根本不可能下降的，因為經濟要發展就必須依靠這類房地產的貢獻，既然調空是重點抑制住宅房價，那麼商業地產的崛起就是必然的。

2、地方政府願意讓房價下跌嗎？

答：不願意，房地產經濟仍然是地方政府財政收入的主要來源。

只有高房價才有土地高出讓價格，房地產一直是地方財政收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實。我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財政的支撐點。如果缺了土地收入，地方的腰包就會囊中羞澀；減少了財政收入，就會影響到地方的行政力量、職權力量。所以，無論中央怎麼調控，地方自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中央調控成為「空調」的一個重要因素。比如國家規定拿到預售證前不允許採用排號、放籌、登記、預訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本上沒有實行，睜隻眼閉隻眼，實際一直在暗中支持房地產發展。

此外，中國城市快速發展的動力來源於房地產業的高速發展，是以房地產作為支柱產業來支撐的，而當下各大城市的經濟發展雖然已經逐步走上正軌，房地產的支柱產業地位有所退讓，但仍然在起著舉足輕重的作用。不過，在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，這就是為什麼中央進行房地產調控，地方卻不是很積極配合的根源所在。對於二、三、四線城市來說，尤其是三、四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發，是城市方向的引領者。房地產開發到哪裡，城市就延伸到哪裡。房地產的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業的發展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關，實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞，開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場，無不在推動其發展的車輪。離開了房地產，各行各業都將受到不同程度的打擊。

3、開發商房地產公司願意房價下跌么？

答：根本不願意房價下跌，高房價賣得出就是高利潤，房價跌了一旦破產抵押就不值錢。此外，開發商拿來的地價就很貴，你叫他做虧本買賣可能嗎？

大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快，有報道說，十年前買下的地，至今未開發，光地價就翻了幾百倍，比做開發還賺錢，又省事。地價是一年比一年高，而地價佔了房地產開發成本的一小半，地價上漲，房價肯定上漲。採用拍賣方式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變土地出讓、流轉形式，否則這一方式只會把地價不斷推向高點。前些年出現的土地樓麵價高過房價就充分說明了這個問題，「麵粉比麵包貴」是很不正常的現象。一些央企介入房地產開發，因為央企有背景，不缺錢，導致地王頻現，這一切都成了房價上漲的背後推手。

此外，建材價格攀升，成了房價的幕後推手。除土地價格暴漲外，房地產開發商的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕後推手。成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，並且房價的增加比成本增加的係數高很多。可能有人會說，建材成本的增加，在整個成本構成中所佔比例不大，並且建材價格的上升，對房價的上海影響非常有限。誠然，建材成本的增加，在房價上漲中所形成的推動力是有限的，理由十分簡單，因為到今天為止，房地產仍是暴利，是其他任何行業所無可匹敵的。並且房地產的規模效益明顯，利潤略高於其他行業一點點，都足以形成巨大的利潤漩渦。開發成本的增加，開發商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉嫁到房價中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發商一個漲價的合理借口。

4、銀行願意房價下跌嗎？

答：絕對不願意房價下跌，房產公司一旦破產抵換貸款，銀行也會損失慘重的。房價下跌，從理論上看銀行風險是可以控制的，但如果房價真的下跌很厲害，30%到40%，甚至50%，那銀行並不見得真的有能力應對。如果真的那樣的話，以美國的經驗來看，很多房子會被銀行收回去，變成「銀行房」，但銀行卻很難將這些房子變現，很多中小銀行就是因此而倒閉。其實，我國海南省曾經就出現類似的事情，土地『窩到』銀行手裡最後出不去，最後只能作為不良資產處理了。其實，房價下跌對銀行的影響不是用數學能算清楚短期借款利率的，到時候還會出現個人貸款斷供等問題。這些，顯然是銀行不願意看到的。

5、手上有房子的人願意房價下跌嗎？

答：不願意，誰願意手上的房子價格下跌呢？

現在，房子已經不再僅僅是居住的，同時更是一種理想的投資產品。在銀行利息式微、股市風險較大、黃金行情不穩等因素催動下，房子成了百姓最為保值增值的投資產品。從商品房誕生至今，可以說其價格行情一路高奏凱歌，只見升值，從未出現貶值的情況，即使有價格下措的時段，那也僅僅是短暫的，是市場的自然震蕩，並不是房子本身的貶值造成的。許多發達國家的國民，財務性收入普遍高於中國許多倍，財產性收入是提高國民收入的一種較好生財之道。許多已經買過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再，再而三地不斷買房的原動力，在中國，擁有5—10套房子的人並不少，而擁有2—3套房的人則比比皆是。房子超強的增值能力，像毒品一樣，令國人振奮。前些年出現的大批炒房團，也正是看上了房子的超強增值能力，並且大都從中獲得了巨額利潤。那麼，誰願意房價下跌呢？下跌就意味著手上的房子貶值，這也是所有有房人不願意看到的。

官員們雖然在執行著房價調空，但他們心裡其實很不願意房價下跌，因為他們許多人的手中都有很多套房子。

靠房屋出租的百姓不讓跌，房價跌了買房的人多了，房子租不起價錢，甚至租不出去。

6、那麼，有誰真心希望房價下跌呢？

答：有，那些錯過好時機還沒有買房的人想降房價，有綱性需求的購房人希望房子降價。

這部分人之前也曾想進入樓市購買住房，但由於前幾年他們聽信所謂專家學者關於房價要下跌的預測,遲遲未能動手，而當房價漲上來後,他們又認為,在便宜時沒買,漲價了再買,有種吃虧了的感覺,依然相信所謂專家學者關於樓價還將暴跌的預測,想再等等看。而當樓價真的下跌了的時候,但並未到所謂專家學者預測的跌幅,因此他們又想等著更便宜時再買,他們由於太過於精明(算計),而導致數次錯過最佳機會,成為樓市踏空者。他們日夜希望房價能暴跌。還有部分是住房綱需需求者，但這部分人的資金實力有限。這部分人,是真正想買房,又迫切需要住房的群體，當年房價尚低時,他們資金還不夠,因此只能望樓興嘆，待後來資金剛夠,樓價又漲了上來,或因政策的調控,提高了樓市進入的門檻,使得他們仍處城外觀望，因此他們太希望樓價跌下來,調控政策放鬆些,以便能圓自己的住房夢。再有就是那些靠自己永遠買不起住房的人。這些人如果單純依靠自己,無論房價多麼便宜,他們依然買不起房,但他們仍希望房價暴跌,這樣他們可以看到有房者的資產在房價暴跌中大幅縮水,他們的目的只是尋求心理的平衡。還有就是希望中國經濟崩潰者。這些人看到30年來,中國經濟持續快速發展(而房地產的發展對中國經濟的快速發展功不可抹),中國綜合國力日益提升,他們認為中國的強大,將對其構成威脅,因此,他們希望中國的房產市場儘快崩盤,從而在中國引發經濟危機。

這部分希望房價下跌或者暴跌的人恰恰是對房產市場無控制能力的人，對房產市場根本夠不成威脅的人，幾乎可以忽略不計的一部分群體。

顯而易見，房價不會大跌，更不會暴跌，如果有小幅波動那很正常，最不好說的是很可能壓得越重反彈越高。