房價之惑

中國高房價現象研究

住房乃民長生之要，住有所居是每個家庭的殷切期盼。近幾年出現了房價過高、上漲過快的現象，特別是從2009年開始到2010年,出現房價快速上漲，高房價成為牽動人們神經，影響經濟社會發展全局的突出突出問題。而從2008年以美國「兩房」破產並沒有引起國人多大的注意，隨後美國實行定量寬鬆貨幣政策，大量發行美元，讓全世界為美國的過渡消費買單，從而引發全球性金融危機。為了走出危機，中國政府發行4萬億用以提振經濟，加上地方配套的10萬億貨幣投入，結果引發了房價和物價大漲。隨後我國政府進行了有史以來最嚴厲的房地產宏觀調控，密集性地出台了各類房地產調控政策，到目前為止已經收到了一些效果，一線城市的房價基本企穩，或穩中有降，而且此趨勢正在向二三線城市漫延。但從整體來看要解決老百姓住房問題仍不樂觀，高房價仍是人們心中的痛。

一、我國房價現狀。

（一）我國商品房發展過程。

1997年夏天，《住宅建設成為國民經濟新增長點的研究》課題組在北戴河召開的一個小型研討會，成為房地產業被列為國家支柱產業的開端，這一事件也成為了「蝴蝶效應」中掀起今後十幾年甚至幾十年我國房地產業高速發展的「扇動的蝴蝶翅膀」。

1998 年我國終結了「實物分房制」和「貨幣分房制」，推行房地產市場化改革，當時為了改變人們的住房消費觀念，社會上開始廣泛流傳中美兩個老太太關於房子的故事：一位美國老太太和中國老太太在天堂相遇了。中國老太太說：「我辛辛苦苦掙了一輩子，終於在臨死時用一生省吃儉用的錢買了一套房子。」美國老太太則說：「我享受了幾十年的房子，終於在臨死前將房貸還清了。」這個故事很大程度上改變了中國人的消費觀念，也從那時開始，中國的商品房開始進入一個新時代，房地產業也進入一個飛速發展階段。但由於種種原因我國房價猶如脫韁的「野馬」一路上揚，並創造了房價「只漲不跌的神話」。 我國住房制度改革10多年來，城鎮家庭的居住條件顯著改善，人均住房建築面積從6.7平方米增加到目前的超過30平方米。不爭的事實是，現在房地產業已經成為中國經濟發展，拉動內需的發動機，其對GDP作出的貢獻也越來越大，成為不折不扣的支柱產業。相信隨著中國經濟的快速發展和城鎮化進程的繼續，在今後一二十年內，房地產業對中國經濟仍將繼續起著舉足輕重的作用。

（二)我國房價現狀。

現階段我國的商品住宅有很多類型，主要有商品房、經濟適用房、集資房、二手房、公租房和小產權房。因經濟適用房、集資房、公租房所佔比例相對較小，而小產權房是非市場經濟的產物，又處於法律的灰色地帶，因此本文不再研究，主要對我國的商品房房價進行探討。中國國情複雜，地域寬廣、人口眾多、城鄉差距、地域差距等，因此在分析房價時也要充分考慮中國的國情。我們通常所說的房價漲得太離譜的是中國的一二線大城市，三四線城市相對溫和。在2011年中央對房地產業調整，特別是對一二線城市調整之後，三四線城市房價也開始快速上漲。小城市和鄉鎮則處於較合理的水平。這輪宏觀調控政策後，小城市和鄉鎮的房價也快速上漲。根據《2010中國城市房價排行榜》，各地房屋均價如圖所示。

圖一：2010年不同城市房屋均價

下面是2010年不同城市不同地段的房價（圖二）

從以上資料可以看出，同一時期全國各地的房價不同，而且相差很大，最高的如北京、上海某些樓盤達每平方米10萬元。如2011年北京釣魚台七號樓盤售價達120000元/平方米，上海湯臣一品更高達150000元/平方米。而烏魯木齊和拉薩只有3500左右，最低的鄉鎮只有600元/平方米。就是同一個城市房價也有很大差距，以重慶主城區為例，最高的保利國際高爾夫別墅高達27000元/平方米，最低的3000元/平方米。

然而，近年來住房市場的矛盾逐步顯現，其中最突出的是房價上漲過快。1998 年我國商品房銷售均價為2025 元/ 平方米，而2008 年則達到3948 元/ 平方米，較1998 年增長了近95%，年均增長率為5.52%，如果再考慮區位因素，則房價上漲幅度更大，部分區域已成倍上漲。一線城市房價的漲幅更是驚人，根據網易房產整理的統計數據顯示，從1998年-2009年北京全市均價漲了172%，上海漲了399%，深圳漲了200%。從2009年後到2010年，兩年間，房價更是飛漲，多地房價翻了一番。以我居住的小城市為例，我現有的住房是2001年購買的商品房，720元/平方米，當時算是最高的了，現在的房價最高已經達到5000元/平方米，十年漲了近6倍。

　《中國住房發展報告(2010-2011)》，也稱住房綠皮書指出，按照國際通行做法，月度償付率的最高線是30%，超過這個線的家庭屬於低收入家庭，這類家庭一般要採取租房而不是買房的做法。如果參照國際通行做法，目前國內絕大多數城市的月度償付率都超過了最高線，只有呼和浩特和重慶等少數城市是例外，在近兩年的時間裡，月度償付率在絕大多數月份保持在30%以下。而我國銀監會的規定是，月度償付率不能高於50%。如果參照此標準，長沙、濟南、南京等近一半城市在大多數月份里符合中國銀監會的規定。e0 U/ }房產論壇,裝修論壇,業主論壇月度償付率較高的城市主要集中在北京、深圳、上海、廣州等一線城市。最高的是北京，大多數月份的月度償付率竟超過100%。綠皮書認為，這樣高的比重部分原因可能是北京房地產市場的投機成分過重，將房價推高到本市居民無法承受的地步。我們居住的重慶的月度償付率是僅有的幾個處於30%以下最低的城市之一，也是唯一的一個大型城市。

從房價收入比來看，根據各國的慣例，房價收入比在3—6之間為合理的房價水平。而根據國家統計局的數據加權計算，2009年中國城鎮居民的房價收入比為9.7.，這比國際上公認的房價最難承受地區（房價收入比為7）要高出近40%。實際上，在中國大中城市，一套市區90平方米商品住房的平均房價，房價收入比已達到15—20以上，超過25以上的大城市也絕不是少數。據中國社會科學院的2010年《經濟藍皮書》，85%以上城鎮家庭無能力購買當前房價高企的住房。因為，城市居民的房價收入比已達到8.31倍，農村居民的房價收入比更是高達29.44倍。如果說城市中都有85%以上家庭購買不起住房，那麼要想讓農民進城購買所需要的住房只能是「天方夜譚」了。所以，加速城鎮化進程，最為關鍵的前提條件之一是要使進城的農民購買得起住房。

無疑中國已經進入高房價時代。

幾代人的積蓄都投入到高企的房價里（圖三）。

城市的高房價問題是世界各國城市化進程普遍遇到的一個難題。高房價不僅透支國民未來財富，擴大收入分配差距、影響社會和諧，而且使經濟增長泡沫增加，最終可能引發經濟危機。人們的普遍感覺是，房價漲得太快，有時一天一個價，已超越普通老百姓的承受能力。

二、影響房價的因素。

在市場經濟制度里，生產資源的配置是利用和依靠價格通過市場進行的。一方面需求與供給決定著商品的價格，另一方面價格又反過來影響供求。正是這種價格和供求的相互作用，使生產資源得到合理的配置。現階段影響房價的主要因素有需求、供給成本（包括土地成本、建安成本，這裡主要分析土地成本）、資本和宏觀政策等。

（一）需求與房價。需求因素包括城市人口數量、居民人均可支配收入、人口結構等到。進入城市人口數量，也就是城鎮化進程決定著商品房的總需求，另外家庭結構小型化趨勢和居民的住房改善需要也帶來了商品房需求量的增加。

（二）土地與房價。在商品房開發過程中，土地是最重要最緊缺的資源，因此土地成本直接影響到房價。

（三）資本與房價。資本流動與房價走勢具有明顯的相關性。如果資本大量流入，則房價漲幅就會過大過猛; 而一旦資本流入大幅回落或資本凈流出，房價漲幅就會回落，甚至下跌。

（四）政策與房價。房地產業受到國家宏觀政策的影響，對於一個城市來說，城市國民生產總值、通貨膨漲以及城市的固定資產投資等宏觀經濟指標都會影響到商品住宅的價格。而政府採取的價格政策和貨幣政策就是為了糾正「市場失靈」採取的政策。

當然還有外匯儲備過高、通貨膨漲等問題，都是推動房價不斷上漲的因素，這裡不再一一敘述。

三、現階段我國房價快速上漲的原因分析。

（一）城鎮化帶來的對住房的鋼性需求是推動房價上漲的主要動力。

世界及中國城市（鎮）化進程推動房價在一定時期內走高是社會發展的的必然規律。城鎮化是指人口向城市集聚的過程。它是工業化的伴生物，是經濟社會發展的綜合結果。從18世紀中葉開始，到了20世紀中葉，在將近200年的時間裡，多數西方發達國家基本上實現了「城市化」。也就是說，多數人口形成了聚集居住的格局。20世紀中葉，一些西方國家的城市人口佔全部人口比例分別為：美國72%，英國87%，聯邦德國79%，荷蘭86%，加拿大77%，澳大利亞83% 。

現代意義上的中國城鎮化，應該是從新中國成立後開始的。解放初城市人口只有一千多萬，現在已達五億。目前全國共設有660多個城市，2萬多個建制鎮，城鎮化率為40％。大體上每年增長一個百分點，預計2020年將達60％，至2050年可能至70％。

隨著經濟的持續發展，農村人口大量向城鎮轉移帶來住房的鋼性需求是決定房價上漲的主要因素。目前我國的城鎮化率僅有40%，要達到中等發達國家的水平至少還要轉移20-30%的農村人口，也就是說在今後一二十年里，住房的鋼性需求仍然沒變，這也決定了今後房屋價格總體上漲的趨勢。

（二）有限的土地供給和土地財政下的招拍掛是推動房價快速上漲的又一動因。

土地的增值是一個逐步提升的過程。在這個過程中，持有土地的時間越長，獲得的土地增值收益就越大。為了儘可能多的獲得土地增值收益，房地產開發企業在獲得土地後，往往並不急於開發建設，即使建成後，也遲遲不願意開盤銷售，而是要等到價格上漲到一個高位再出售。然而土地是有限的，特別是我國人口眾多這一國情決定了我國可開發利用的土地更是有限。根據國土資源部發布的數據，在跨入2009年那一刻，全國耕地面積為18.2574億畝，綠色可耕地比10年前減少了1億畝，相當於每年減少了一個中等縣的面積。2005年溫家寶總理在《政府工作報告》中提出了18億畝耕地紅線，任何時候都不可超越，這是保證中國13億人生存的最基本需要，也是我們國家糧食安全生產的需要，再除去我絕大多數不適合人居住住的西部地區，這樣一來可供建設用地就更加稀缺，按照供給與需求的理論，供給有限必然帶來用地成本的增加，從而推高房價。2010年兩會剛結束，在一片高房價的討伐聲中，新的「地王」就新鮮出爐。3月15日，北京分別誕生了總價和單價兩個「地王」。 15日，經過64輪競價，中信地產以52.4億元的總價競得大興區亦庄住宅及商業項目，總金額超越2009年「地王」順義區後沙峪鎮天竺開發區22號地的50 .5億元，創下北京拍地最高總價。同日，經過84輪的激烈競價，遠洋地產旗下子公司遠豪置業以40.8億元競得北京大望京1號住宅混合用地，地塊樓面地價達每平方米2.75萬元，被認為是北京市場上新任的「單價地王」。北京「地王」並非個案。隨後，南寧、青島等地也相繼曝出「天價地王」。

企業拿地後不急於開發，而是等待土地增值獲利。如李嘉誠的和記黃埔和長江實業兩家公司在上海進行房地產開發過程中，多個項目從地塊獲得至上市銷售的時間長達6年以上。其在上海最快開發建設完成的項目———上海古北翠玉豪庭所花費的時間至少是7年。而古北地區經過7年的開發，樓價從原先不到18000元/平方米漲到了36000多元/平方米。有報告顯示，和黃現有的土地儲備足夠其開發近19.5年。

2005年，李澤楷旗下的香港盈科大衍地產有限公司（下稱盈大地產）以5.1億元人民幣拍得了位於北京東三環長虹橋附近面積為4.6萬平方米的一個地塊。該地合同開竣工日期為2006年9月20日和2008年3月31日，但盈大地產並未按照規定日期完工，卻在2009年8月底以1.18億美元轉讓給了瑞安建業，盈大地產因此獲利近3億人民幣，其利潤率近60%。SOHO中國董事長潘石屹曾表示，中國有很多房地產開發商囤積土地，倒賣土地，卻不蓋房子，這樣的開發商大概佔到三分之一左右。

通過對房地產業的觀察，我們常常可以發現這樣一些「荒唐」的事實：一方面房地產花巨資競拍下來的土地，卻任由它長滿野草，而不去開發建設；另一方面，隨著城市的擴張，那些根本沒有進行過任何開發的土地，卻身價倍增，甚至高過其周邊已開發樓盤的房價，讓人匪夷所思，而開發商們卻因此賺得盤滿缽滿。

與此同時，政府也是土地增值的受益者。一些地方政府打著「經營城市」的旗號，通過「收儲土地」和高價拍賣，賺取巨額收益。與其他實體投資項目相比，房地產開發往往見效快，對ＧＤＰ和財政收入的「貢獻」顯著。部分城市的土地出讓的收益，佔到地方政府財政收入近一半，成了名副其實的「土地財政」。2002-2004年3年中，全國土地出讓金累計達9100億。征地地賣地已成為地方政府最為重要的財政支柱，它們也成為房價逐高的最大推手。「土地財政」使政府對於房價的上漲，往往採取姑息的態度。土地增值是導致中國房價走高的最初動因。但由於土地轉讓的壟斷交易，政府通過競價出讓土地獲得財政收入，企業通過土地倒賣賺取收益，進一步推高地價，更加劇了房價的上漲。

（三）房地產業的暴利導致資本大量流入，都去炒房、炒土地，進一步推動房價快速上漲。

一般競爭性的製造業部門平均利潤率大多數在5%以下，房地產行業的平均盈利率大約在20%左右。而根據社科院2011年《住房綠皮書》稱我國房地產行業的平均毛利潤率為55.72%。更有甚者，有的房地產企業利潤更是高達200%，甚至更高。資本逐利的本性導致大量的資本進入房地產業。馬克思曾經說過，如果資本的利潤率達到或超過100%，資本家就會鋌而走險。所以在中國房地產業上演資本的瘋狂就不足為奇了，一波又一波的資本進入，到處拿地，製造一個又一個「地王」，推動房價瘋狂上漲。

「在經濟高速成長最快也最暴利的集中地，房地產將成為孕育中國新生代富豪最肥沃的土壤，也是30年里最為放縱和充滿罪惡的行業。」①《激蕩三十年》（下）P217頁，吳曉波/著。這樣的事實不幸被言中了。

2002年初，王均瑤轉戰地產，用了3.5億買進上海商業繁華地段徐家匯一帶一幢部面積8萬平方米的「爛尾樓」，稍事裝修後在2003年轉產出售，總進帳10.5億，一年多時間賺了3倍。南京有一家開發商，開發了銀城東苑這個摟盤，當初拿地的土地價格為500元一個平方，建築成本為1200元一個平方，加上稅收、廣告，成本價不超過2000元，卻賣5500到7000元一個平方，按6000元的均價計算，每平方賺4000元，暴利達到200%。

2002年，中國大陸前100名富翁中，涉足房地產者40多人！2004年，胡潤百富榜中，房地產闊佬雄踞45%！2005年頂尖10大富翁中涉足房地產者4人，2006年6人，2007年6人——然而，近幾年福布斯全球富豪榜中，房地產商僅佔1%左右，甚至不足1%。2007年，地產狂熱時，廣東碧桂園董事長楊惠妍成為中國女首富。中新網財經頻道綜合報道，胡潤研究院和群邑智庫12日聯合發布《群邑智庫 2011胡潤財富報告》，據報告披露的信息顯示，中國千萬富豪達96萬人，相比去年增長9.7%，其中包括6萬個億萬富豪，比去年增長9.1%。在富豪個人投資方向上，房地產還是佔據主導地位，超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產。這種收益率差距不僅使大量遊資進入房地產市場，也會使相當一部分存量資本轉入到房地產市場上去。前中國首富、新希望集團董事長劉永好近幾年也涉足房地產業，他說：1年做房地產的收益超過做10年農產業的收益。

一方面房地產業瘋狂地製造億萬富翁，另一方面因房地產業的暴利不斷吸引社會資本進入這一領域，不斷地拉升房價。

根據上海華東師範大學商學院蘇多永、羅文波關於《資本變局與房價的走勢》研究，「資本流動與房價走勢具有明顯的相關性。如果資本大量流入，則房價漲幅就會過大過猛; 而一旦資本流入大幅回落或資本凈流出，房價漲幅就會回落，甚至下跌」。

資本變動與房價的走勢圖：（圖四）

資料來源：國家外匯管理局(http://www.safe.gov.cn/)

和國家統計局(http://www.stats.gov.cn/)，

從上圖可以看出，1998-2001 年我國出現了明顯的資本外流，但房價相對穩定，年均上漲率僅1.54% ；2002-2004 年國外資本因我國經濟快速增長和人民幣升值預期而大規模流入，在資本的推動下房價快速上漲，年均增長率達到了6.03% ；2005-2006 年資本流入大幅回落，甚至出現資本流出，房價漲幅也從2004 年的9.7%回落到2006 年的5.5% ；但2007 年資本又大量流入，導致我國房價再次大幅上漲，漲幅高達10.1% ；不過2008年隨著全球金融危機的惡化和蔓延，流入中國的資本大幅回落，甚至出現資本外逃，我國房價開始大幅回落。

另一個值得探討的現像是溫州炒房團，從2003年起而從今年4月起實施的房地產調控政策。在這樣的情況下，出現了溫州炒房團。10萬溫州人動用1000億在全國各地炒樓，所到之處，房價無不應聲非理性上漲。

資料來源：財經聚焦第51期：誰來「終結 」溫州炒房團？（圖五）

另外因人民幣升值預期造成國際資本進入我國的房地產市場，對房價起到推波助瀾的作用。有這樣一個故事：2008年,一個美國人到中國來觀看奧運會，並邊旅遊邊工作。他帶了10萬美元到銀行去兌換，按當時的比價1：6.8，兌換到68萬人民幣。他在天津購買了一套住房，花去50萬人民幣，然後在中國各地遊玩了3年，花掉了餘下的18萬元。2011年,他要回去了，這時他驚喜地發現房價比以前漲多了，於是賣掉住房，得到人民幣96萬。到銀行去兌換，這時候人民幣已經升值到1：6.4，96萬人民幣/6.4=15萬美元。他來的時候帶來10萬美元，瀟洒三年後回去還多賺了5萬美元。因人民幣升值和房價上漲玩了中國人一回，於是高高興興地回家了。

（四）商品房佔比例過大，保障房嚴重不足是房價快速上漲的另一原因。

商品房是解決的人們的住房改善升級需求，而保障房主要解決的是新增城市人口和城鎮低收者的住房問題。實現居者有其屋是政府的目標和責任，1998年房改的最初衷是，30%人口的住房問題通過市場解決，即商品房；70%人口的住房問題通過住房保障制度解決，而13年後的今天，商品房幾乎佔了90%，而保障房才剛剛起步。

健康的房地產業中的商品房和保障房猶如人走路的兩條腿，只有兩條腿都同步發展，才能保證行走平衡，否則就是殘疾。而如今房屋結構中商品房發達，經濟適用房和保障房卻嚴重滯後，這就如一條腿長，一條腿短，低收者沒法找到合適的住房。再譬如現在女性用的手提包，一個LV要幾千甚至上萬元，而人們卻習以為常，原因是不買LV包，還可以買幾十上百元的包，因為人們根據自己的經濟實力可以選擇不同的消費品。而現實在房屋消費中，不同收入群體的人卻沒得選擇，都只能去選一樣的商品房，人們怎會不怨聲載道。所以政府未擔負起應有的責任，即保障低收入家庭的住房缺失是人們對高房價不滿的直接原因。商品房結構不合理，經濟適用房和公租房佔比例極少，使大部分低收入群體無奈地加入到房屋搶購潮中，加劇了房價上漲。

（五）宏觀調控政策不當引起房價的波動。

房地產市場是一個不完全競爭市場。供給壟斷、信息不對稱、房地產的外部性及公共物品屬性等原因使得市場自身的調節能力難以發揮，即市場失靈，市場失靈是指市場無法有效率地分配商品和勞務的情況。需要政府「有形的手」進行宏觀調控，以保持房地產行業的持續穩定健康發展。

從計劃經濟的土壤中成長起來的房地產業從嬰幼兒期到成熟期，從最初的否定住房是商品到房地產成長為一個龐大的產業，經歷了一個艱難困苦的改革過程，其中政府的規範與調控是必不可少的。然後，回顧歷次房地產調控過程及結果不難發現，以打壓商品房價格為政策目標的調控基本上沒有達到預期目的，而且事實上歷次調控之後都會出現報復性房價急升。這說明政府對房地產的調控還存在問題，需要反思與改進。改革開放以來，中央政府在引導房地產市場發育方面做了大量工作。每當出現通貨膨脹預期或房價過快上漲，中央政府就會想方設法抑制房價。

1998年房改後，2002年房價開始上漲，國家開始調控。2003年中國人民銀行出台《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，對借款申請個人住房購買第一套自住房的，首付比例仍執行20%規定；對購買第二套住房的，適當提高首付比例。這分通知被稱為「121」房貸新政，首次拉開了調控房地產市場的大幕。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發通知，要求即日起就「開展經營性土地使用使用權招拍掛出讓情況」進行全國範圍內的執法監察，各地要求在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則有權收回土地，簡稱地產界的「8.31」大限，弔詭的是2005年出現第一塊「地王」，2004年、2005年房價大漲。接著2005年出台的「老國八條」《關於切實穩定住房價格的通知》與「新國八條」《關於做好穩定住房價格工作的意見》、2006年出台的「國六條」《促進房地產業健康發展的六項措施》及隨後的「十五條」《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，對「國六條」進一步細化，以及2009年12月出台的「國四條」等基本上沒有達到控制商品房價格上漲的目的，房價的總體趨勢依然是上漲。這也就是說，以控制商品房價格為主要目的的調控最終都基本上沒有達到預期目的。譬如2009年經濟刺激運動中，銀行的信貸規模達96000億元，是2008年的兩倍多，加上4萬億的貨幣寬鬆政策，對房地產產生了極大的影響，可以說是導致2009-2010年房價上漲的主要原因。歷次房價上漲及調控後的情況，如圖六：

資料來源：陳啟清老師《證券投資》講義

綜上分析，我國的宏觀調控政策存在頭痛醫頭，腳痛醫腳，一會兒撲火，一會兒救市，加上調控效應的滯後性，加巨了房價的波動。其原因在於：第一，沒有嚴格區分政府與市場在房地產領域的作用範圍。在房地產領域，政府該管好的是公共住房（即保障性住房）的建設與分配，而不應該一味地針對商品房。政府的主要職責是保證好低收入階層的住房供應，開發商建造的商品房價格應該由市場調控。　第二，一刀切的打壓政策嚴重忽視了地區差異。中國是一個地域差異極大的國家，各地區所處的發展階段不同，不同地區的房價差距很大。同時房地產業本身也存在生命周期。不同發展階段的地區的房地產周期不一樣，一個全國整齊劃一的調控房價政策顯然是難以收到實效的。有些發達地區房價高，漲得快，抑制其房價過快上漲是合理的，但對那些房地產業剛剛起步，房價不高或偏低的地區採取同樣的打壓措施肯定是不正確的，也是不公平的。

所幸的是，2010年1月7日出台的「國十一條」(《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》)與以往的同類政策相比有了一定程度的改進。例如，該政策強調了「加快推進保障性安居工程建設」、「各地要結合本地區房地產市場情況」與「加大差別化信貸政策執行力度」等，政策目標是「促進房地產市場平穩健康發展」而不是之前的只注重打壓房價。但是，這個「通知」只是一個原則性的政策導向，其落實還需要規範的調控機制與詳細的細則。

過去的宏觀調控時主要是搞一刀切，不結合我國的國情，一線城市和小城市、東部城市和西部城市房價一樣的打壓房，二是貨幣政策對經濟實體的傷害。為渡過全球性金融危機，中央增發了4萬億投資，希望儘快使中國經濟走出低谷，不想這4萬億投資帶動房價和物價的高漲。今年以來為了控制房價和物價的高漲，國家連續上調存款準備金率和控制全年信貸額度使商業銀行貸款額度緊張，現在房價還沒控制下來，實體經濟已經出現衰退的跡象。據最近報道溫州出現了中小企業倒閉潮，一說比2008年更加難過，很多民營企業家開始「跑路」，已經對實體經濟造成衝擊。如果不對現有政策加以調整，可能引發經濟衰退，這是我們大家都不願意看到的。著名經濟學家謝國忠在2010年2月曾大膽預言：「到2012年，各國央行為阻止通貨膨漲而大幅上調基準利率，從而導致全球性流動枯竭，當前形成的股市和房地產泡沫將受巨大衝擊。」（《謝國忠的忠告》69頁）

四、對策及建議。

（一）針對不同的住房需要層次提供不同類型的商品房。

我國房地產市場健康發展的根本出路在於深化住房制度及其配套改革，加快建立適應不同需求層次的住房供應體系，合理引導住房需求和住房消費模式，推動房地產市場可持續的健康發展。總地來看目前人們對住房的需求可以分為三個層次。讓高收入群體購買高端商品房或別墅甚至豪宅；中等收入群體購買一般商品房或經濟適用房；而低收入群體可以考慮租住保障房或廉租房。這樣各個群體的人就能各得其所。

（二）加大經濟適用房、公租房的比例，保障低收入階層有房住。值得慶幸的是，此輪房地產宏觀調控除了收緊銀根措施外，最關鍵是加大了對經濟適用房和公租房的建設力度。據住房和城鄉建設部資料，今後國家將明確以公租房和廉租房為主，2011年，計劃建設保障性住房1000萬套，未來五年，還要新建保障性住房３６００萬套，約是過去１０年建設規模的兩倍；同時，每年還將改造農村危房１５０萬戶以上。到「十二五」末，全國城鎮保障性住房覆蓋率將從目前的７％到８％提高到２０％以上，基本解決城鎮低收入家庭住房困難問題。但我認為這一比例還不夠，應該達到40%左右為宜。去年，重慶市委市政府提出的「民生十條」中，關於公租房的表述為：「建設3000萬平方米、60萬套公租房，配合其他措施，力爭解決占城鎮人口30%的中低收入群眾住房難問題。」一年後，重慶市的保障房建設便領跑全國——開工建設了37.56萬套。在公租房方面，截至2011年8月底，全市公租房共為5.5萬戶家庭提供了住房保障。但從全國來看，由於建設保障資金嚴重不足，導致建設速度較慢，再者保障所佔比例偏小，不能根本解決低收入家庭的需要。解決資金短缺問題可以從以下兩個方面如手。

1、用外匯儲備發行住房公債，解決公租房資金缺口問題。

2、利用住房公積金和社保資金建公租房和經濟適用房，即解決這公自租房建設資金不足問題，又實現社保資金的保值增值。

（三）利用現有的稅收和金融政策，調節房地產行業的暴利，使之趨向於平均利潤。讓其他資本回歸本來應在地方，而不是新增加稅種。現在針對房地產業的稅共有12項和48種費，主要是20%的個人所得稅，大部分地方只交了1%，60%土地增值稅，是針對房地產開發商的，很多地方沒有交。為了壓低房價，上海和重慶試點物業稅，以期通過增加買房者的成本來打壓住購買需求，我認為值得商榷。與其增加一個稅種，不如將應該收的稅費都執行到位，房地產就不會出現暴利，也就沒有更多的資本湧入這一行業，房價就不會這樣虛高。

（四）調節收入分配，增加老百姓收入。如重慶市委三屆九次全會提出的「共富十二條」就是解決貧富差距問題很好的探索。

（五）宏觀調控政策不能搞全國一刀切，而是區別不同城市，不同地域分類指導實施，同時充分發揮市場機制的作用，不能用行政措施代替市場調節。2008年美國爆發次貸危機後，按照凱恩斯的國家干預主張，美國政府兩次實行定量寬鬆的貨幣政策，狂印美鈔，導致金融危機的進一步漫延。而中國市場經濟還剛剛建立起來，行政干預本身比較多，這次為了應對危機，實施了4萬億的投放，導致房價、物價齊漲，而後又採取貨幣緊縮政策，希望藉此打壓高企的房價，卻帶來對實體經濟的衝擊。因此政府應該有所為，有所不為。也就是說商品房讓市場去調節，政府只要做好公租房和保障房，保證低收入者安居足矣。著名經濟學家吳敬璉認為：「調控主要採取市場經濟的辦法，而不是依靠政府對微觀經濟的直接干預，因為政府對微觀經濟的干預，採用行政手段配置資源，常常是勞而無功，甚至對微觀經濟造成很大損害。」

2011年10月

[參考文獻]

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高房價及對策http://wenku.baidu.com/view/164bc3f34693daef5ef73de4.html

資本變局與房價走勢http://wenku.baidu.com/view/781e1c3231126edb6f1a1013.html