不是北上廣深！4月房價漲得最快的是這10城??

　　5月1日，來自中國指數研究院（下稱中指院）的數據顯示，2016年4月，全國100個城市新建住宅平均價格為11467元/平方米，環比上漲1.45%。

　　值得關注的是，北上廣深現在已經不在房價上漲的第一梯隊了。惠州、崑山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢這十個城市的環比房價領漲全國。

超七成地方房價仍在漲

　　就這100個城市的整體漲幅而言，其實已經較上月收窄0.45個百分點。

　　但從漲跌城市個數看，71個城市環比上漲，25個城市環比下跌，4個城市持平，這意味著仍有超七成地方的環比房價在上漲。

　　並且，與3月相比，本月價格環比上漲的城市數量增加11個，其中漲幅在1%以上的城市有30個，較上月增加4個。

　　本月價格環比下跌的城市數量減少13個，其中跌幅在1%以上的城市有3個，較上月減少6個。

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　　同比來看，全國100個城市新建住宅均價較去年同期上漲8.98%，漲幅較上月擴大1.57個百分點。

　　按中位數計算，全國100個城市新建住宅價格中位數為7065元/平方米，環比上漲0.68%，同比上漲1.92%。

　　中指院常務副院長黃瑜告訴記者，

一線周邊及熱點二線城市房價上漲動力仍然較足，但隨著穩房價政策效果的顯現，漲幅將逐漸趨緩。

北上深調控，它們受益

　　北上廣深是房價上漲榜的常客，甚至一度壟斷前四，但4月這一情況出現明顯改變，它們無一進入前十。

　　具體來看，惠州、崑山、中山、廈門、蘇州漲幅超過5%，名列前五，廊坊、南京、珠海、東莞、武漢漲幅在3%-5%之間，位居六到十位。

　　排名第一的惠州究竟什麼來頭？記者查閱並打聽當地人後發現，其與環北京的廊坊及其類似。

　　3月以來，樓市不顧其它縣區感受，一路獨自狂奔領跑，呈現史上最滿血狀態，目前惠州新房網簽量已連續8周突破千套大關。

　　有深圳地產中介向記者表示，

深圳購房者湧入帶動當地人抓緊入市，以及莞惠城軌通車效應，是支撐惠州樓市持續火爆的主因。

　　珠三角區域中的中山和東莞也都進入4月環比房價上漲的前十名，這位中介說，中山和東莞也和惠州類似，消化了不少來自深圳購房者的買房需求。

　　黃瑜說，深圳、上海調控政策效果顯現，成交量有所回落；其周邊惠州、崑山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升。

二線城市火爆依舊

　　同樣在前十名中，還有幾個熱點二線城市的身影，廈門、蘇州、武漢和南京也是此輪房價上漲周期榜單的常客。

　　黃瑜說，

武漢等二線城市成交繼續維持較高熱度，它們都是各自區域內的核心城市，整體經濟實力和發展基礎為房價上漲提供有利支撐。

　　以武漢為例，進入4月後，當地樓市可謂火力全開，新建住宅成交量一次次刷新著記錄，保持著穩定上升，各項目成交火爆，日光場面頻現，各片區的房價也都有不同程度的漲幅。

　　中原地產首席分析師張大偉對記者說：

「從目前市場看，一二線城市庫存明顯銳減，而土地供應減少又影響了市場預期，目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內，這種情況下市場價格加速上漲趨勢非常明顯。」

　　另外，上海易居研究院數據也顯示，今年3月底，合肥、南京、蘇州的去化周期不足4個月，處於嚴重不足狀態。

　　張大偉還介紹，4月二線城市住宅用地平均溢價率高達72%，刷新了歷史紀錄，而成交平均樓麵價也達到了4519元每平米，同比漲幅高達183%，在蘇州、杭州、南京等城市均出現了地王扎堆的現象，從市場預期看，地王的出現將影響後續市場持續升溫。

政府調控之手難免

　　4月22日，在廈門市2016年的公開出讓商住地塊的拍賣會上，同安區的商住地塊以樓麵價25838元每平米，溢價率149.7%成為廈門島外單價地王和廈門市總價的地王。以周邊區域地價與房價比可預計未來此地塊房價有望超過40000元／平米。

　　這其實是一個值得警惕的現象，過熱的樓市並不符合政府的預期。

　　中共中央政治局4月29日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。圍繞樓市，定調是這樣：要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

　　在評價4月樓市政策時，中指院常務副院長黃瑜也說，各地政府繼續因城施策，廊坊、惠州等一線周邊城市投機需求增加、房價上漲過快，政府緊急出台限購、提高首付比例、規範開發商行為等政策，為樓市降溫；南京、蘇州等城市房價水平較高且上漲勢頭較快，政府也出台限價政策，平抑房價漲幅。

　　易居房地產研究院從「商品住宅價格漲幅」和「商品住宅庫存去化周期」兩項指標進行權重評估，預測最有可能出台「收緊」型地方樓市政策的有12個城市。依次為：深圳、上海、南京、蘇州、合肥、北京、鄭州、南昌、廣州、武漢、廈門和杭州。其中深圳、上海等出台的政策已經證實。

5月1日「營改增」全面推開，百姓最關注個人賣房是否要多繳稅？目前，我國二手房轉讓需繳納5%的營業稅。

國家稅務總局副局長汪康稱，過去二手房營業稅的徵稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營業稅5%，現在改為增值稅還是5%。

舉例：

過去5%時，如果房價是100萬元的話，100萬乘5%，交5萬元的營業稅；

現在如果房價還是100萬元的話，是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交稅2400元（在不考慮城建稅、教育費附加、地方教育附加情況下）。

相當於原來營業稅負擔是5%，營改增以後的稅收負擔是4.76%。

過去100萬是含稅價，現在增值稅按照不含稅價來徵稅，稅基不一樣，所以個人營改增以後交易二手房稅負沒有增加，而且還略有降低。

方案也體現了「因城施策」方針，對於北上廣深之外的地區，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的徵收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

而對北上廣深四市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。

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來源：人民網（ID：people_rmw）、綜合每日經濟新聞（ID：nbdnews）、中國經濟網（ID：ourcecn）

本文編輯：李天路

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