許家印新征程：衝刺1500億元銷售 分拆三大產業上市|許家印|政策市

「購房最好時機來臨，您還在等什麼？」此刻，國內各大樓盤正在忙著給購房者發送推銷簡訊，售樓處夜夜燈火通明並承諾不打烊不漲價來搶客。這就是政策市下中國樓市的特別之處，「3 30新政」大超預期，市場信心一下子洶湧噴發。

在樓市新政出台那一刻，恆大地產[0.26%]（03333.HK）老闆許家印正坐在主席台上回答記者提問。這裡是恆大地產2014年業績會現場，在可遐想的一波陽光普照行情下，許家印對今年的市場形勢判斷最為樂觀，他將恆大今年的銷售目標設定在1500億元，這是恆大上市以來目標上調幅度最高的一年，同比大增36.4%。

他對公司去年的表現頗為滿意，他們有十項指標獲得行業第一，其中就包括銷售金額、土地儲備、股東回報率等這些核心指標。

作為多元化戰略最堅定不移的擁躉，許家印在當天還曬出其多元化的首張成績單，截至2014年年底，恆大礦泉水、乳業、糧油、健康四大產業累計投入了64.2億元，占恆大總資產1.35%，遺憾的是，這些產業還未見到明顯盈利。

許家印坦承，這些產業還大多處於市場培育階段，但爭取在今年開始實現多個產業的盈利，他和團隊已經接到新任務—未來三年，礦泉水、乳業、糧油要計劃赴港上市。

1500億硬指標：時間過半，任務過半

許家印的邏輯出發點很簡單，地產行業正在慢慢軟著陸，今年的房地產整個成交「一定會高於去年」。2015年，樓市進入新常態，行政干預措施繼續退出。「3·30」樓市新政就是一個好開端，二套房貸首付降至四成，二手房營業稅免徵門檻「五轉二」，這是讓開發商和購房者都熱血沸騰的一劑猛葯。

「恆大地產每年的計劃，沒有一年不實現的，尤其是今年非常有信心，1500億元必定時間過半，任務過半，」在許家印看來，這沒有什麼難的。去年行情那麼低迷，恆大依舊保持快速增長勢頭，這給了他信心。在2013年首次躋身千億俱樂部後，恆大的銷售額在去年邁入一個新高度，銷售金額1315億元，同比增幅超30%。

「在市場不好的時候，才能顯示出企業的競爭力，」這句話，許家印在三年前、五年前的發布會上都已有過類似觀點，他說，「從買地開始，恆大就定位剛需，我們的思路就是薄利多銷，要少賺或不賺老百姓的錢，我們的利潤主要來自施工企業、材料供應商對恆大的讓利。老百姓買到高性價比的房子，恆大獲得比較客觀的回報，這是雙贏的事。」

基於這層定位，「超額完成銷售指標」是恆大內部考核的必答題。翻閱恆大曆年年報不難發現，除此，2009年上市以來的6年間，恆大年度銷售金額年均增長高達66.8%，凈利潤年均增長301.8%，土儲水平年均增長33.5%。2014年，恆大銷售金額1315億元，凈利潤180億元，土儲1.47億平方米，分別是2009年上市之初的4.3倍、16.1倍和2.7倍。

在恆大公布的2014年業績中，他們有十項指標獲得行業第一，其中就包括銷售金額、土地儲備、股東回報率等這些核心指標。

「去年公司也開始逐步轉向一、二線城市，2014年新購的項目17個，一、二線城市項目就佔了13個。」恆大集團總裁夏海鈞也在業績會上介紹，恆大基本會在城市布局上走平穩路線。此外，恆大還堅持一貫「立即開發、快速建設、大規模開發、快速銷售，快速周轉」的開發模式，保證恆大一年四季有樓可售。目前，恆大擁有305個項目，其中在建項目274個，爭取在6-8個月開盤。

尋找併購：不錯過一、二季度的好機會

恆大的底氣還在於，目前跟多家金融機構達成合作，手握授信達1600億元。在此支持下，恆大龐大的土地款支付情況良好。目前為止總的土地地價2200 .1億元，已經支付了1955億元，到期未付的只有244.6億元。其中今年到期應付款為90 .5億元。

財務面正在變得好看。恆大財報顯示，去年公司的凈負債率為85.9%，相較於2013年微降3.7%。集團首席財務官謝惠華對此指出，未來將繼續降低負債率，並把負債率目標設定在70%。

作為滬港通標的股，恆大近期股價升勢凌厲，但市盈率只有三四倍。證券人士介紹，恆大所在的地產板塊一直以來被認為是價值窪地，地產港股平均市盈率只有5倍，與A股超過10倍的市盈率相比差距甚大。

恆大致力於不斷優化債務結構，並積極開拓融資渠道增強資本實力。繼去年12月宣布提前償還13.5億美元的優先票據後，公司於2月成功發行10億美元於2020年到期的12%優先票據。

「在資本市場上，這是第一家企業用自有的運營資金提前償債，」夏海鈞希望用這個舉動來體現恆大的資金實力，他說，大部分的企業債券都是再融資，恆大是用自有的資金把它提前償還，為什麼要做這個工作？要給資本市場一個強有力的信心。

而今年2月那筆10億美元年息12%的優先票據，將承載恆大接下來的新動作—為尋找併購地產業務做準備。

「這筆票據利息略高一點點，但對比整個大戰略決策來說，這個成本能承受，」 夏海鈞說，這種併購機會，我們還在尋找的過程中，但如果錯過了今年一季度、二季度，未來併購好項目、好公司的機會可能就沒有了。

「大魚吃小魚」時代，包括恆大、融創在內的房企大鱷，都希望在併購市場尋找到機會：獲取大量的低成本土地，同時用較小的投入撬動成倍的銷售。

「我相信在未來階段，恆大在項目併購或公司併購方面的優勢會得到顯現，」 夏海鈞如是稱。

四大產業要利潤：只許成功，不許失敗

「說我們不務正業，我不同意，」這樣的質疑，許家印或許已聽了幾萬遍。在3月30日業績會現場，同樣的問題又來一遍，他不服氣。

告別地產黃金十年，大多數房企轉向跟副業要利潤，這當中，恆大毫無疑問是多元化戰略最堅定不移的擁躉。過去幾年，幾乎沒有人質疑恆大投資新產業的決心，他們習慣以令外界目不暇接的節奏來開始一輪又一輪收購布局。

從早期的恆大女排、足球到音樂、電影、動漫、冰泉，再到後來的糧油、畜牧、乳業等，恆大的多元化涉及了多個行業和領域，許家印已經找到一個大概念來包裝他的多元化帝國。去年8月，恆大首次提出要進軍「世界500強」，這是一個好契機。

「以恆大目前的規模來說，如果不走多元發展戰略，就等於浪費企業品牌，也會失去很多發展的機會，」許家印說，恆大去年銷售1300億元，回款現金1100億元，實現利潤180億元，在這個基礎上，總共才投了60多億元做新產業，這是公司的大戰略發展。

2015年，恆大開始執行第7個「三年計劃」，許家印將其發展主題確定為「夯實基礎、多元發展」。礦泉水、糧油、乳業、健康這四大產業，被他確定作為主業房地產外的有效補充。

這些產業的共同特徵是圍繞飲食與健康，有巨大市場和發展空間且需求高速增長，投入產出比高，短期能實現快速跨域式擴張。這也是恆大之所以迅速切入的原則，當然，以許家印的一貫風格，他對這些產業的要求是「只許成功不許失敗」。

在業績會現場，恆大首次曬出多元化戰略的成績單，截至2014年年底，上述四大產業累計投入了64.2億元，占恆大總資產1.35%，遺憾的是，這些產業還未見到明顯盈利。

輝立證券分析師陳耕認為，市場風險小、現金流好的行業是恆大多元化的方向，快消行業比地產具有更大的盈利空間，但競爭格局的差異也決定了恆大的多元化在短期內難竟全功。

許家印坦承，這些產業還大多處於市場培育階段，但爭取在今年開始實現多個產業的盈利，其中礦泉水今年的計劃銷售額就有40億元。

值得注意的是，恆大未來三年在多元化業務上的投入分別為20億元、15億元和10億元，明顯減少。

「恆大在多元化戰略上基本思路已經穩定，未來三至五年，恆大將不會再介入新產業，」許家印對多元化考核有新指標，礦泉水、糧油、乳業計劃三年後在香港分拆上市。

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