「倒按揭」的中國難題

今年兩會期間，全國政協委員、建設部科技司司長賴明在提案中描述了「以房養老」模式，並建議對此進行調研，選擇大城市做試點，運作成熟後向全國推廣。他認為，這種方式是將養老保險、社會保障與購房養老相結合，實現保險金「從養老中來，到養老中去」的循環。這不但有助於拓寬養老資金來源，減輕家庭養老負擔，也有助於老人自我保障，兒女獨立自強，將我國兩代人間的過度依賴改進為相對自立，從而形成新型「代際關係」。60歲前能「人養房」，同時也就為60歲後的「房養人」做出了充足的物力準備，也真正體現出「財產為人服務，而非人為財產服務」的精髓。一時間，「倒按揭」（也稱反向按揭）成了人們關注的焦點。那麼，什麼是「倒按揭」？「倒按揭」在國外的發展經驗如何？在中國有沒有發展的空間？ 「倒按揭」成新養老模式？「倒按揭」是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的按揭方式，貸款放貸對象是62歲以上的老年人。如今，「倒按揭」在美國、加拿大、新加坡等發達國家日趨興旺，許多國外的老年人將其作為改變生活方式、過更積極生活的重要途徑。從名字就可以看出，「倒按揭」跟傳統的住房按揭恰好相反，它貸款的放貸對象主要是有住房的老年人，一般來說，借款人以其自有住房作抵押向銀行貸款，銀行則定期向借款人放貸，在規定時期，借款人以出售自有住房的收入或其他資產還貸。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債也相應增加，自有資產則逐步減少。它是將房產產權轉化為免稅收入的一種融資方式。戶主無需即時出售房產或放棄產權，即可獲得穩定的收入，從而改善老年人的消費能力。在老年人口比例不斷增長的年代，這種貸款方式已受到越來越多國家和地區的關注。據統計，到2005年末，我國65歲及以上老年人口已經達到1.45億，佔全國總人口的11%， 60歲以上老年人口比例則提升到14%，中國已正式步入老齡社會，本世紀20年代至40年代將是老齡人口增長最快的時期，每12至13年，60歲以上的老人就要增加1億。預計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，佔總人口近25%，即意味著每4個人中就有1位老年人。而且隨著家庭結構的變化和消費水平的提高，「養兒防老」的難度已越來越大。特別是在養老保障體系並未健全、實施獨生子女政策的情況下，未來「4+2+1」家庭結構模式將佔主導地位，一對中年夫婦很難同時贍養4位老年父母和養育兒女。更加雪上加霜的是因為諸多的原因，目前我國大多數退休職工的養老金都不高，如果沒有其他經濟來源或子女補貼，想提高生活質量很難。因此在「未富先老」的國情下，如何切實解決好老年人老有所養、確保他們的生活質量就成了擺在我們面前的大問題。對於擁有房產但缺乏其他收入來源的老年人來說，「倒按揭」提供了一種「以房養老」的方式，它可增加老年人的養老收入和可變現資產，提高老年人的生活質量。舉一個例子，如果一位 60歲的老人，擁有一套價值 25萬元的住房，沒有繼承人或者不想讓別人繼承，那麼就可以把住房抵押給相關機構，並從該機構每月領取一定數額的生活費，用於改善自己的生活。有了這筆錢，可以重新裝修房子，把居住環境弄得更加舒適，可以不再為醫療保健和生活費用發愁，還可以改變生活方式，比如出外度假、旅遊、享受更幸福、更愉快的晚年生活。同時，「倒按揭」這種方式也可以大大減輕年輕人的養老負擔，減輕政府在社會保障方面的壓力，當然也為銀行增加了盈利來源。「倒按揭」的國外經驗幾年前，貸款買房的概念還沒有深入人心的時候，流行著這麼一個故事——一位中國老太太和一位美國老太太在天堂里相遇，中國老太太感慨地說：「我終於在臨終前攢夠了買房子的錢。」而美國老太太則說：「我終於在臨終前還清了買房子的貸款，但我在房子里已經住了50年！」 如今，中國老太太也逐漸能接受貸款買房的概念，覺得自己可以跟美國老太太交流同樣的心得了，但沒想到，人家美國老太太又出新招：「臨終前，我還來中國爬了趟長城，去法國吃了頓大餐、到韓國做了把整容……都是銀行給『報銷』的。我那50年房齡的老房子也沒啥用了，就抵給銀行了。」這是美國老太太第二次「登陸」中國，上次她帶來了國人尚不知曉的超前消費觀念分期付款，那可影響了不少人。這次她攜帶著「以房養老」模式 ，開始衝擊國人千年的傳統「養兒防老」。目前，利用「倒按揭」養老的方式發展最成熟的國家是美國。美國的「倒按揭」貸款放貸對象是 62歲以上的老年人，他們可以根據其住房凈資產從銀行借款，借款額的多少取決於貸款類型、時間長度、房屋價值等。借款人可以根據自身情況，選擇一次性支取、定額月取或信用額度等形式從金融機構獲得現金。「倒按揭」的一個主要因素是年齡。年齡越大，每月能得到的現金越多，因為貸款期限可能會短一些。比如在俄亥俄州克里夫蘭市，如果一名 75歲的老人擁有一套價值 25萬元美金的住房，他每月可以獲得 917美元；70歲的每月只能獲得 791元；而 80歲每月可獲得 1099美元……這樣一來，對於那些年齡大而又生活拮据的人來說，「倒按揭」無疑是改善生活條件的最佳選擇。「倒按揭」還有一種新加坡模式：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，這個機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處分，「剩餘價值」(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。對中國及其它比較注重家庭觀念的東方國家來講，這種方案無疑更具發展空間。據專家預測，中國將可能推出兩種可行性方案作為推出「倒按揭」的過渡，一種是老人把自住房抵押給銀行後，仍舊對今後的未知遺產進行比例分配，銀行根據房價、老人的壽命等估算結果每月給老人一筆錢，待老人離世後，銀行對其房產進行委託拍賣，如果低於銀行這些年支出總額包括利息，或與之抵平，那麼銀行與老人「倒按揭」關係結束，如果拍賣結果高於銀行支出總額及利息，那麼多餘的部分將根據老人遺囑進行安排。另一種方案是老人的子女可以選擇今後再把該房產買回，待老人離世後，子女只要把這些年銀行支付給老人的總額償還銀行，再按消費貸款利率支付利息，那麼房子仍舊是子女的。這兩種方式都和 「新加坡模式」十分相近。中國「倒按揭」步履維艱去年 6月，南京湯山溫泉留園老年公寓推出「以房換養」，即在南京市擁有 60平方米以上產權房、年屆六旬以上的孤寡老人，自願將其房產抵押後，可免交一切費用入住老年公寓，在其逝世後被抵押房屋的產權將歸養老院所有，引來一片叫好聲，但據透露，到目前為止只有兩位老人和他們簽了「以房養老」協議。「南京模式」的「以房換養」之所以叫好不叫座，原因歸結為「房屋面積在 60平方米以上」和「必須是孤寡，沒有子女」兩個「苛刻」的條件上。但養老院方面也有他們的苦衷：之所以規定房屋面積不能低於 60平方米，是因為房子面積太小就會影響到租金，而這種「南京模式」正是要靠房屋的租金來支付老人的養老費用；另外如果老人有子女，很容易引起糾紛，帶來不必要的麻煩。相對於養老院一方的擔心，普通百姓也有他們的擔心。他們對這種「以房換養」心存疑慮，認為雖然這種形式產生的初衷是好的，但是實行起來卻對老人有一定的風險性。今年剛好 60歲的王阿姨的觀點很具有代表性，她說，養老並不只是基本的有吃有穿，每個老人都希望自己有高質量的晚年生活，抵押了房產的老人在養老院能否得到預期的生活是很難保證的，而且生活的質量是不容易有標準來衡量，所以她不會接受這種自己沒有自主權利的養老方式。「倒按揭」之所以在中國難以推廣，最大的原因在於它挑戰的是中國傳統文化。與「父業子承」的倫理溫情相比，「倒按揭」帶有「自顧自」的負面暗示，在傳統的國人心中難免「水土不服」。養老需要錢，更需要親情、責任和歸宿。自己的房子留給誰，這道選擇題的答案並不簡單。在我們的觀念里，父母把房子留給子女是順理成章的事，而如果父母辦理「以房養老」可能會給人子女不孝的感覺，讓子女承受輿論壓力。這種倫理困局給「以房養老」的推行造成一定阻礙。當然，這並不是「倒按揭」在中國舉步維艱的唯一原因，其他影響「倒按揭」實行的原因有：首先，對銀行來說，傳統的按揭貸款時間越長，風險越小，而「倒按揭」則不然。「倒按揭」的計算非常複雜，牽涉到房地產評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素。這種業務在國內銀行開展還具有較大的技術難度，需要進行大量的調研工作，還需要大量的保險精算人才來解決「如何將房產的價值平均分配到老人每月的養老金中」的難題。考慮到我國房地產市場的價格走勢、人均預期壽命等還缺乏長期穩定的表現，銀行控制風險的難度很大。　　其次，當前絕大部分國內商業銀行實行年度考核方式，而「倒按揭」要產生盈利則往往需要十多年甚至二三十年的時間。因此銀行經營部門負責人顯然不會對任期後才能產生效益的貸款品種產生興趣，而這也將影響銀行推出「倒按揭」。不改變目前這種考核方式，「倒按揭」業務的擴大也是有難度的。再者，與歐美國家居民住宅的高質量、歷經百年不過時相比，我國相當部分住宅粗製濫造，質量堪憂，有些甚至剛住幾年就牆壁開裂、屋頂漏水，這樣的房屋能不能達到70年使用期限都讓人懷疑。另外，老年人在享受「倒按揭」的同時也意味著房屋價值的減少，這也是子女們不完全支持「倒按揭」的真實原因。最後，我國的房地產政策體系還欠完善。例如，能否對提供「倒按揭」服務的銀行豁免房產增值部分的所得稅，以及未來可能施行的物業稅究竟包不包括土地出讓金以及房產使用權到期後如何續延等，這對於商業銀行能否提供此項金融服務來說都是至關重要的。因為，未來個人繳交房產增值稅後剩餘部分就是可支配現金，而銀行則還需要按年度繳納所得稅。而且，我國目前住宅的土地使用權最長只有70年，而今後的老年人很有可能是還了20—30年貸款後才擁有完整的房屋產權，如果再向銀行申請例如20年的「倒按揭」，等到銀行擁有房屋的產權後，土地使用權的剩餘時間往往也不多了，如果沒有明確的續延政策，豈不是風險太大。據一份調查報告顯示，大部分四十歲以上的人都對「倒按揭」表示猶豫和拒絕，他們表示還是想把房產留給子女。年輕時按揭買的房子，到老了好不容易還上了，房子歸自己所有了，又要把它抵押出去，住著心裡也不踏實。再說了，中國人習慣將財產留給子女，對於他們來說，房產是最大的一筆遺產。但令人慶幸的是大部分年輕的受訪市民表示認同，他們認為年輕時養房子的壓力太大，貸款還完了，人也老了，手頭的積蓄也不足。如果是丁克家庭，就要擔心老了的時候無人贍養的問題，如果把房子抵押給銀行，能換回一大筆錢，老年生活就會很富足。這表示在長久的將來，「倒按揭」還是可以在國內實現的，只是，這需要長期的努力和緩緩接受的過程。
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