不動產登記案件辦案依據與裁判要點

不動產登記案件辦案依據與裁判要點（上）發布時間 2017-02-10 14:56:42 來源：文法書院一、不動產登記機構的確定【辦案依據】1.中華人民共和國物權法：第十條。2.中華人民共和國土地管理法：第十一條。3.中華人民共和國城市房地產管理法：第六十一條、第六十二條、第六十三條。4.中華人民共和國農村土地承包法：第二十三條第一款。5.中華人民共和國森林法：第三條第二款。6.中華人民共和國草原法：第十一條。7.中華人民共和國漁業法：第十一條。8.中華人民共和國海域使用管理法：第十九條。9.中華人民共和國擔保法：第四十二條。10.中華人民共和國土地管理法實施條例：第四條、第五條、第六條。11.不動產登記暫行條例：第四條、第七條、第十五條第一款。12.不動產登記暫行條例實施細則：第二條、第三條、第四條。13.房屋登記辦法：第三條、第四條。14.土地登記辦法：第三條。15.林木和林地權屬登記管理辦法：第二條。16.海域使用權登記辦法：第五條。17.礦產資源勘查區塊登記管理辦法：第四條。18.礦產資源開採登記管理辦法：第三條。19.礦業權出讓轉讓管理暫行規定：第六條。20.企業動產抵押物登記管理辦法：第十七條。21.自然資源統一確權登記辦法（試行）：第二條、第三條、第五條、第六條。22.不動產登記操作規範（試行）：1.1.5、1.2.4。【裁判要點】1.房屋登記主管部門不履行登記職責的認定裁判要點：房屋登記主管部門以不屬於法規範疇的規範性文件為依據，不履行房屋登記法定職責的，人民法院不予支持。適用解析：國家對不動產實行統一登記制度。不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。如果相關機構發布的規範性文件既不屬於法律、行政法規、地方性法規、規章的範疇，且與《物權法》、《土地管理法》、《不動產登記暫行條例》、《房屋登記辦法》等有關不動產登記的法律、行政法規、政府規章相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責的依據。參考案例：陳愛華訴南京市江寧區住房和城鄉建設局不履行房屋登記法定職責案（江蘇省南京市江寧區人民法院2013年7月24日行政判決）。2.縣級以上人民政府土地行政主管部門進行土地確權的效力裁判要點：縣級、縣級以上人民政府土地行政主管部門以自己的名義確認土地所有權、使用權的，屬於超越職權，依法應予撤銷。適用解析：根據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》的規定，農民集體所有的土地、單位和個人依法使用的國有土地，由縣級、縣級以上人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書、國有土地使用權證書，確認所有權、使用權；具體登記發證工作由縣級、縣級以上人民政府土地行政主管部門負責。因此，依據上述職責許可權分工，確認土地所有權、使用權的權力應當由縣級、縣級以上人民政府行使，而不是由縣級、縣級以上人民政府土地行政主管部門行使。縣級、縣級以上人民政府土地行政主管部門以自己的名義確認土地所有權、使用權的，屬於超越職權，依法應予撤銷。參考案例：沙喜蓮不服河南省滎陽市國土資源局土地行政行為案（河南省鄭州市中級人民桂院〔2004〕鄭行終字第225號行政判決）。二、不動產登記的申請【辦案依據】1.中華人民共和國物權法：第十一條。2.中華人民共和國擔保法：第四十四條。3.不動產登記暫行條例：第十四條、第十五條、第十六條、第二十二條。4.不動產登記暫行條例實施細則：第九條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第三十條、第三十一條、第三十二條、第三十四條、第三十五條、第三十七條、第三十八條、第四十一條、第四十二條、第四十五條、第四十六條、第五十五條、第五十八條、第五十九條、第七十六條、第七十七條第一款、第七十八條第一款、第一百零七條。5.房屋登記辦法：第九條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十七條、第二十二條、第三十條、第三十三條、第三十七條、第三十九條、第四十條、第六十四條、第六十六條、第七十條、第七十一條、第七十二條、第七十三條、第七十四條第一、二款。6.土地登記辦法：第六條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條、第十八條。7.林木和林地權屬登記管理辦法：第三條、第四條、第五條、第八條、第九條。8.礦產資源勘查區塊登記管理辦法：第五條、第六條、第七條。9.探礦權採礦權轉讓管理辦法：第五條、第六條、第八條。10.礦產資源開採登記管理辦法：第四條、第五條。11.海域使用權登記辦法：第六條、第七條、第十條、第十六條、第十九條、第二十一條。12.不動產登記操作規範（試行）：1.1.2、1.1.3、1.2.1、1.8、1.9、1.10、2。13.國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部關於農村集體土地確權登記發證的若干意見：二。14.國家稅務總局、財政部、國土資源部關於加強土地稅收管理的通知：四。【裁判要點】1.不動產登記申請的表見代理適用規則裁判要點：委託代理人申請不動產登記的，不適用表見代理制度。（表見代理：行為人雖無代理權，但由於本人的行為，造成了足以使善意第三人相信其有代理權的表象，而與善意第三人進行的、由本人承擔法律後果的代理行為。表見代理實質上是無權代理，是廣義無權代理的一種。若無權代理行為均由被代理人追認決定其效力的話，會給善意第三人造成損害，因此，在表見的情形之下，規定由被代理人承擔表見代理行為的法律後果，更有利於保護善意第三人的利益，維護交易安全，並以此加強代理制度的可信度。）適用解析：《房屋登記辦法》第十五條第二款規定：「委託代理人申請房屋登記的，代理人應當提交授權委託書和身份證明。境外申請人委託代理人申請房屋登記的，其授權委託書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。」《土地登記辦法》第十一條規定：「委託代理人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規定的材料外，還應當提交授權委託書和代理人身份證明。代理境外申請人申請土地登記的，授權委託書和被代理人身份證明應當經依法公證或者認證。」由上述規定看，申請不動產登記的代理，是不認可表見代理的。表見代現實質上屬於廣義的無權代理，是無權代理的一個特殊例外情況，是行為人在從事某項民事活動中被法律認可的一種代理行為。但是，申請人申請不動產登記與不動產登記機構之間形成的關係，是管理與被管理、服務與被服務的行政法律關係，而不是民事法律關係。雙方發生爭議後是通過行政訴訟解決，而不是通過民事訴訟解決。因此，代理申請不動產登記的，不適用表見代理制度。參考案例：楊光群與四川省瀘州市規劃建設局、四川省瀘州市龍馬潭區農村信用合作聯社房屋行政登記案（四川省瀘州市中級人民法院〔2008〕瀘行終字第31號行政判決）。2.不動產登記申請材料的合法性判斷規則裁判要點：不動產登記機構在辦理房屋轉移登記過程中，判斷申請人提交的登記材料是否符合法定要件應當貫徹法律優先原則。適用解析：依法行政包括法律優先和法律保留兩項子原則。法律優先原則要求行政機關必須依據法律作出行政行為。這裡的法律應當是廣義上的，包括狹義上的法律、法規、規章和其他規範性文件。如果法律、法規、規章或其他規範性文件對同一事項作出了不同的規定，行政機關應當堅持法律優先，即行政機關應當適用法律位階較高的規範性文件。關於申請房屋轉移登記應當提交的身份證明材料，《物權法》和《房屋登記辦法》作為法律和部門規章只是籠統地分別規定了提交必要材料和身份證明材料，沒有具體解釋何為必要材料、何為身份證明；《房屋登記簿管理試行辦法》作為其他規範性文件卻列舉了什麼樣的材料是身份證明材料，如戶口簿和居民身份證就是身份證明材料。這是對法律和部門規章的限縮性解釋，不符合行政法上的平等原則，也違反了法律優先原則，故不動產登記機構在辦理房屋轉移登記時，應當優先適用《物權法》和《房屋登記辦法》的規定。參考案例：周志新訴北京市住房和城鄉建設委員會房屋行政決定案（北京市朝陽區人民法院〔2013〕朝行初字第465號行政判決）。3.登記申請材料的合法性與登記行為的效力關係裁判要點：房屋登記申請材料不具有真實性或者合法性的，登記機構據此作出的房屋登記行政行為依法應予撤銷。適用解析：《物權法》第十一條、《房屋登記辦法》第三十三條及其總則部分規定了申請房屋登記應提交的必要材料，包括登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權證書或者房地產權證書、證明房屋所有權發生轉移的材料。登記機構應當對申請材料的真實性、合法性、有效性進行審查，並分別情況處理。其中，不予登記的情形可以分為兩類：一是申請資料與房屋登記簿的記載不一致；二是權屬狀況不清。可見，房屋登記申請材料是登記機構作出行政登記行為的事實基礎。如果申請材料不符合法定情形，行政機構應當不予登記。因此，申請材料的真實性、合法性就是房屋行政登記的合法性基礎。若申請材料不具有真實性或者合法性，將導致已作出的房屋行政登記錯誤，人民法院可以據此撤銷該登記行為。參考案例：陶冬菊與北京市住房和城鄉建設委員會、李華、何京明房屋行政登記案（北京市第一中級人民法院〔2010〕一中行終字第1351號行政判決）。4.團購房屋的登記申請效力認定裁判要點：在單位團購房屋的情況下，單位代職工辦理房屋產權登記，但未提供該職工的授權委託書的，應當認定登記行為主要證據不足，依法應予撤銷。適用解析：根據《不動產登記暫行條例實施細則》第十二條的規定，代理人申請不動產登記的，應當向不動產登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委託書。《房屋登記辦法》第十五條第二款亦規定，委託代理人申請房屋登記的，代理人應當提交授權委託書和身份證明。可見，當事人委託他人代為申請不動產登記的，必須向不動產登記機構提供由其簽字或者蓋章的授權委託書。這是代為辦理房屋權屬登記應當具備的法定條件。因此，在單位團購房屋的情況下，單位代職工辦理房屋產權登記的，仍需提供該職工的授權委託書。在該單位未提供職工的授權委託書、不動產登記機構無法確定權利人的真實意見的情況下，其所作的房屋產權登記行為不符合上述法定條件，應認定該登記行為主要證據不足，依法應予撤銷。參考案例：竇海玉與北京市建設委員會、竇海春房屋行政登記案（北京市第一中級人民法院〔2009〕一中行終字第1823號行政判決）；黃澤洪與珠海市房地產登記中心、深圳市中建一局華南實業有限公司、黃興邦、麥康養房產登記案（廣東省珠海市中級人民法院〔2008〕珠中法行終字第73號行政判決）。5.依法納稅與土地權屬登記的效力關係裁判要點：土地登記機關未要求納稅人出具相關的土地增值稅完稅憑證，即辦理了土地權屬登記的，應當認定其未盡法定審查義務，該登記行為依法應予撤銷。適用解析：《土地增值稅暫行條例》第十二條規定：「納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。」《國家稅務總局、財政部、國土資源部關於加強土地稅收管理的通知》第四條規定：「各級國土資源管理部門在辦理土地使用權權屬登記時，應按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證後，再辦理土地登記手續；對於未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關的手續。辦理土地登記後，應將完稅（或減免稅）憑證一聯與權屬登記資料一併歸檔備查。」根據上述規定，土地登記機關在作出土地權屬登記行為時，應當審查土地增值稅完稅憑證，並將完稅憑證一聯留檔備查。如果登記機關未要求納稅人出具相關的土地增值稅完稅憑證，即辦理了土地權屬登記，應當認定其未盡到法定審查義務，該登記行為主要證據不足，依法應予撤銷。參考案例：山東濰坊經濟教育書店與濰坊市國土資源局、齊雅娟土地行政登記案（山東省濰坊市中級人民法院〔2009〕濰行初字第42號行政判決）。6.登記申請瑕疵與登記機關形式審查之間的衝突處理裁判要點：不動產登記機關依據並非申請人簽名的授權委託書辦理不動產登記，申請人事後未予明示追認的，該登記行為依法應予撤銷；登記機關以其已履行形式審查義務為由主張登記行為合法有效的，不予支持。適用解析：根據《不動產登記暫行條例實施細則》第十二條的規定，代理申請不動產登記的，提供被代理人簽字或者蓋章的授權委託書，是登記行為合法有效的必要條件。同時，根據《民法通則》第六十六條的規定，本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。對於代理申請不動產登記問題，可以參照適用上述《民法通則》關於「追認」的規定，但追認的方式僅限於明示，沉默或推定均不能被認為是追認的方式。申請人對他人的代理登記行為一直未作明確表示的，應當視為拒絕追認。因此，不動產登記機關依據並非申請人簽名的授權委託書辦理不動產登記，申請人事後未予明示追認的，屬於登記程序違法，依法應予撤銷。雖然根據相關法律的規定，不動產登記機關在登記過程中，審查材料一般為形式審查，而非實質審查，只要申請人提交的材料齊全，符合法律法規的規定，登記機關就應當予以登記，但是對於非申請人申請辦理登記的情形，登記機關在審查的過程中，應當給予更充分而高度的注意，在授權委託書不具備形式要件、申請人事後拒絕追認的情形下，登記機關以其已履行形式審查義務為由主張登記行為合法有效的，人民法院不應支持。參考案例：張國蘭與北京市建設委員會、北京港龍房地產開發有限責任公司撤銷房產證案（北京市第一中級人民法院〔2007〕一中行終字第1184號行政判決）。7.登記申請材料的真實性對登記行為效力的影響裁判要點：申請人提交的不動產登記申請材料形式上合法但內容不具有真實性的，應當認定登記行為證據不足，依法應予撤銷。適用解析：在不動產登記行政案件中，人民法院對登記行為的審查雖然應依法遵循形式審查的標準，但對登記行為的法律基礎也應作必要的實質性審查。這一實質性審查不是針對登記行為本身的審查，而是針對當事人提交的登記申請材料的真實性的審查，而法院評價申請材料的真實性，不應因為登記機關形式審查是真實的，從而認定其是真實的，而應以法院的實質審查結論為準。如果當事人提交的登記申請材料形式合法但不具有真實性，則其所獲行政登記將欠缺合法基礎，不能得到法院的支持，依法應予撤銷。參考案例：林桂芬與揚州市房產管理局、穆欣房屋行政登記案（江蘇省揚州市中級人民法院〔2007〕揚行終字第0010號行政判決）。三、不動產登記機構的職責【辦案依據】1.中華人民共和國物權法：第十二條、第十三條。2.不動產登記暫行條例：第十七條、第十八條、第十九條、第三十條、第三十一條、第三十二條。3.中華人民共和國土地增值稅暫行條例：第二條、第十一條、第十二條。4.不動產登記暫行條例實施細則：第十五條、第十六條、第十七條、第十八條、第二十五條。5.房屋登記辦法：第十八條、第十九條。6.土地登記辦法：第十二條、第十三條、第六十三條、第六十四條、第六十五條、第六十七條、第六十八條、第六十九條。7.城市房地產抵押管理辦法：第三十三條、第三十四條。8.林木和林地權屬登記管理辦法：第十條、第十一條、第十二條、第十三條。9.礦產資源勘查區塊登記管理辦法：第八條。10.礦產資源開採登記管理辦法：第六條。11.海域使用權登記辦法：第二十二條、第二十三條、第二十四條。12.自然資源統一確權登記辦法（試行）：第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十四條。13.不動產登記操作規範（試行）：1.1.1、1.4、1.7、1.10.4、3、4、5。14.最高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定：第一條、第二條、第三條、第五條。15.最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定：第二條、第八條。16.最高人民法院關於行政機關根據法院的協助執行通知書實施的行政行為是否屬於人民法院行政訴訟受案範圍的批複。17.最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知：一、三、四、五、八、十六、十九、二十、二十一、二十二。18.最高人民法院辦公廳關於房地產管理部門協助人民法院執行造成轉移登記錯誤，人民法院對當事人提起的行政訴訟的受理及賠償責任問題的復函：一、二。19.最高人民法院關於審理房屋登記行政案件中發現涉嫌刑事犯罪問題應如何處理的答覆：一、二、三。20.最高人民法院關於房地產案件受理問題的通知：三。【裁判要點】1.不動產登記機構的登記審查職責範圍裁判要點：不動產登記機構對不動產登記申請材料的審查職責應當以形式審查為主，並輔之以必要的實質審查，登記機構未盡審查注意義務的，應承擔相應的責任。適用解析：《土地登記辦法》第九條第三款規定：「申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，並對申請材料實質內容的真實性負責。」該條款將申請材料實質內容真實性的審查責任賦予給了申請人，登記機構對此不負審查職責。但是，根據《物權法》第十二條關於登記機構職責規定和第二十一條關於登記錯誤責任的規定，我國建立了形式審查與實質審查相結合的登記模式，即以形式審查為主、輔以必要的實質審查，而不只是進行形式審查。根據法律位階原則，《物權法》的法律效力高於《土地登記辦法》，在確定不動產登記機構的審查職責時，應適用《物權法》的規定。即登記機構對不動產登記申請材料的審查職責應當以形式審查為主，並輔之以必要的實質審查，既要從形式上審查申請人提供的材料是否符合必備要件，又要從實質上審查所提供的材料是否有明顯的違法情形。參考案例：石育清訴興寧市國土資源局土地行政登記案（廣東省梅州市中級人民法院〔2011〕梅中法行終字第6號行政判決）；墊江縣桂溪鎮東街社區居民委員會與墊江縣國土資源和房屋管理局、墊江縣桂溪建築工程公司房屋行政登記案（重慶市第三中級人民法院〔2011〕渝三中法行終字第00070號行政判決）。2.不動產登記機關接收登記材料行為的可訴性裁判要點：不動產登記機關接收不動產初始登記材料而出具的收件收據，屬於確認和證明行為，並非不動產權屬初始登記行為，不屬於人民法院行政訴訟的受案範圍。適用解析：不動產登記機關接收登記申請人提交的不動產權屬初始登記材料而出具的「收件收據」，是登記機關對其接收登記申請人提交的申請初始登記材料的確認及證明，僅僅是不動產權屬初始登記受理環節中一個收件的行為，並非是對不動產權屬的初始登記，對申請人及其他利害關係人的權利義務不產生實際影響，不屬於設定具體權利義務的具體行政行為。根據《最高人民法院關於執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第一條第二款「公民、法人或者其他組織對下列行為不服提起訴訟的，不屬於人民法院行政訴訟的受案範圍：……（六）對公民、法人或其他組織權利義務不產生實際影響的行為」之規定，登記機關出具「收件收據」的行為，不屬於人民法院行政訴訟的受案範圍。參考案例：陳海松等二十人與廈門市國土資源與房產管理局、廈門市毅達置業有限公司房屋權屬初始登記案（福建省廈門市中級人民法院〔2009〕廈行終字第125號行政判決）。3.登記機關補發不動產權屬證書行為的可訴性裁判要點：登記機關補發土地使用權證書的行為，對當事人的權利義務未產生實際影響的，不屬於人民法院行政訴訟的受案範圍。適用解析：人民法院審理土地行政確認類行政案件應以作為權證依據的登記行為作為審理對象。登記機關補發土地使用權證書的行為，並未改變土地登記記載的內容，該行為只是更換了土地權利憑證，並沒有使確認土地權利狀況的登記行為發生變化，對當事人的權利義務不產生實際影響，當事人對該行為不服提起訴訟的，不屬於人民法院行政訴訟的受案範圍。參考案例：周振奮與寧波市人民政府、劉杏珍土地行政確認案（浙江省寧波市鎮海區人民法院〔2009〕甬鎮行初字第9號行政判決）。4.民行交叉案件的受理規則裁判要點：人民法院審理不動產登記糾紛案件，涉及行政爭議與民事爭議相關聯的，應當結合兩種爭議的緊密程度，決定是否由行政庭和民事庭分別審理。適用解析：人民法院審理不動產登記糾紛案件，涉及行政爭議與民事爭議相關聯的，是由行政庭和民事庭分別審理、判決，還是由行政庭用行政附帶民事訴訟的方式一併解決，應結合這兩種爭議的緊密程度，爭議本身的複雜程度等案件的具體情況進行判斷。當行政爭議的處理構成解決民事爭議的前提條件，或行政爭議因民事爭議而生，法院在處理時對兩種爭議難以割裂，且民事爭議本身並不複雜又屬同一個一審法院管轄時，從追求訴訟效益，避免法院裁判矛盾、影響司法的權威以及徹底解決當事人之間的爭議考慮，宜由行政庭用行政附帶民事訴訟的方式一併解決相關的民事爭議。否則，宜由行政庭和民事庭分別審理。參考案例：蔣蘇瑩、蔣晨蛟與上海市房屋土地資源管理局、沈鷹、方錫蘭房屋行政登記案（上海市第一中級人民法院〔2004〕滬一中行終字第255號行政判決）。5.被查封的不動產的權屬變更登記行為的合法性認定規則裁判要點：執行法院查封不動產後，未向不動產登記機構發出協助執行通知書，要求其不得辦理該不動產的轉移過戶手續的，不影響該登記機構辦理過戶手續並頒發產權證書行為的合法性。適用解析：《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第41條第二款規定：「對有產權證照的動產或不動產的查封，應當向有關管理機關發出協助執行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交人民法院保管。必要時也可以採取加貼封條或張貼公告的方法查封。」根據該規定，執行法院在查封不動產後，未向不動產登記機構發出協助執行通知書，要求其不得辦理該不動產的轉移過戶手續的，應認定查封程序不合法，當然不影響不動產登記機構辦理過戶手續並頒發產權證書行為的合法性。參考案例：崔光平、席水蓮與汝州市人民政府、李學國、汝州市龍頭馬酒業集團公司房產確權案（河南省寶豐縣人民法院〔2004〕寶行初字第12號行政判決）。6.司法協助行為的可訴性認定規則裁判要點：土地管理部門依照人民法院的生效裁定、協助執行通知書辦理土地使用證，未擴大協助執行的範圍或違法採取措施造成當事人損害的，不屬於人民法院行政訴訟的受案範圍。適用解析：土地管理部門依照人民法院的生效裁定、協助執行通知書辦理土地使用權轉移、頒發土地使用證，從行為結果看存在著一個具體行政行為，但該具體行政行為具有從屬性，法院生效裁定通過土地管理部門的特定具體行政行為得以實現，最終體現的不是土地管理部門的行政意志，而是人民法院的裁判意志。因此，土地管理部門協助人民法院執行作出的辦理土地使用證的行為，表面上看是其本職行為，侵犯了相對人的合法權益，屬於行政訴訟的受案範圍，但其本質上是人民法院司法行為在土地管理中的繼續和延伸，並非一般意義上的具體行政行為。該協助執行行為受人民法院生效裁判的效力所羈束，不屬於人民法院行政訴訟的受案範圍。根據《最高人民法院關於行政機關根據法院的協助執行通知書實施的行政行為是否屬於人民法院行政訴訟受案範圍的批複》的規定，行政機關在協助人民法院執行時，只有在擴大了協助執行的範圍或違法採取措施造成當事人損害的情形下，行政機關的行政行為才具有可訴性。參考案例：無錫市新開河小區業主委員會與無錫市國土資源局、榮寶南等四人不依法頒發土地使用權證案（江蘇省無錫市中級人民法院〔2004〕錫行終字第4號行政判決）；江蘇匯邦投資擔保有限公司與射陽縣人民政府、陳熙哲、吳恩會土地行政登記案（江蘇省東台市人民法院〔2013〕東行初字第0021號行政裁定）；海南博今文化投資股份有限公司與海口市房產管理局、四川省信託投資公司撤銷房屋產權證案（海南省海口市中級人民法院〔2009〕海中法行終字第10號、第10-1號行政裁定）。7.法院生效文書被撤銷後的相關登記行為可訴性認定規則裁判要點：不動產登記機關根據法院的民事裁定和協助執行通知書辦理房地產權屬變更登記後，即使該民事裁定和協助執行通知書被依法撤銷，該變更登記行為仍不屬人民法院行政訴訟的受案範圍。適用解析：行政機關根據法院的協助執行通知書實施了行政行為，但行政機關實施行為所依據的民事裁定或協助執行通知書被撤銷，該行政行為是否屬於人民法院行政訴訟受案範圍。對此，法律和司法解釋沒有明確的規定。但是，根據《最高人民法院關於行政機關根據法院的協助執行通知書實施的行政行為是否屬於人民法院行政訴訟受案範圍的批複》、《最高人民法院關於不動產登記機關協助人民法院執行造成轉移登記錯誤，人民法院對當事人提起的行政訴訟的受理及賠償責任問題的復函》等司法解釋、司法政策的規定，不動產登記機關按照人民法院的民事裁定和協助執行通知書的要求辦理有關房地產權屬變更登記，屬於司法行為的延伸，不是一個獨立的行政行為。不動產登記機關只要沒有擴大執行範圍或違背生效民事裁定及協助執行通知書的精神採取其他違法措施損害他人合法權益的，無論該民事裁定及協助執行通知書是否被撤銷，不動產登記機關依據上述文書所實施的行為均不應作為行政案件納入行政訴訟的受案範圍。參考案例：喬文榮、胡麗瑪訴浙江省台州市人民政府房屋行政登記案（浙江省台州市中級人民法院〔2010〕浙台行初字第6號行政裁定）。8.不動產登記行為的效力與相關不動產合同效力的關係裁判要點：不動產登記機關對登記申請材料的形式真實性、合法性盡了審慎審查義務的，人民法院不得以相關不動產合同無效為由認定其登記行為違反法定程序。適用解析：根據《物權法》、《不動產登記暫行條例》等法律、法規的規定，不動產登記申請人根據不同登記事項向登記機關提交了據以證明其權屬、不動產界址、面積等登記材料，登記機關對法律規定的要件材料進行了形式真實、合法的審查，應當認為登記機關的審查已經盡了審慎的義務，符合其職責範圍的要求。不動產登記機關依法不具有人民法院與仲裁機構判定相關不動產合同效力的職權，其不可能就合同的實質合法性作出判斷，登記機關只需對申請人提供的申請材料的形式真實性、合法性進行審查。登記機關據此作出的登記行為，不應認定為違反法定程序。參考案例：傅妤琳與上海市房屋土地資源管理局、中國工商銀行上海市第二支行、上海華城房地產發展公司房地產其他權利證明案（上海市第二中級人民法院2002年3月25日行政判決）。9.房屋登記面積與實際面積不符時的權利救濟裁判要點：登記機關未盡審核義務導致房屋產權證中記載的面積與房屋實際面積不一致的，權利人可以提起行政訴訟，請求撤銷房屋所有權證。適用解析：房屋權屬證書是權利人依法擁有並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的合法憑證。根據《城市房地產管理法》、《房屋登記辦法》的有關規定，房屋權屬審查是房屋產權登記機關應當遵循的法定程序，房屋所有權證書中記載的房屋建築面積是法定面積，是房屋產權登記機關對房屋面積進行確認的行為。該面積的正確與否直接關係著產權人的權益，房屋產權登記機關實施房屋登記行為時，應當對用於房屋權屬登記等房產管理的房產測繪結果進行審核。因登記機關未盡該審核義務導致房屋產權證中記載的面積與房屋實際面積不一致，權利人提起行政訴訟，請求撤銷房屋所有權證的，人民法院應予支持。參考案例：李印蘭與新疆維吾爾自治區克拉瑪依市房產管理局、烏魯木齊市創天物業發展有限公司撤銷房產證案（新疆維吾爾自治區克拉瑪依市中級人民法院2003年8月4日行政判決）。10.因申請人的過錯導致登記錯誤的處理規則裁判要點：申請人以隱瞞真實情況、提交虛假申請等非法手段獲取房屋登記的，屬於申報不實，即便房屋登記機構無過錯，人民法院在訴訟中也應依法予以糾正。適用解析：在不動產登記過程中，登記機構應當對申請人提供的權屬證明和其他必要材料進行審核。審核的具體內容包括：申請人提交的申請登記材料是否齊全且符合法定形式；申請人與提交材料記載的主體是否一致；申請初始接記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載是否一致；申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載的是否一致；申請登記的內容與有關材料證明的事實是否－致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利是否不衝突等。登記機構的審核，除應當到實地查看的情況外，主要是對申請材料的書面審核，關於申請登記材料的真實性、合法性和有效性，應當由申請人負責。根據《房屋登記辦法》第八十一條的規定，申請人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記行為不合法。因此，即使房屋登記機構按照法定程序履行了法定審查職責，其本身無過錯，也不能證明騙取的登記具有合法性，人民法院在訴訟中應當依法予以糾正。參考案例：楊光群訴四川省瀘州市規劃建設局房屋行政登記案（四川省瀘州市中級人民法院〔2008〕瀘行終字第31號行政判決）。11.不動產登記行政訴訟中的舉證規則裁判要點：不動產登記機關全部履行了法定的登記審查義務和注意事項，行政相對方未提供相應的證據的，應當承擔敗訴的法律後果。適用解析：在行政訴訟中，由行政機關負舉證責任是行政訴訟舉證責任分擔的基本原則。具體行政行為合法與否是行政案件的核心問題，當被告不能證明具體行政行為合法時，將承擔敗訴後果，但並不因此豁免行政相對方的舉證責任。根據《行政訴訟法》第五條的規定，人民法院審理行政案件，只對具體行政行為的合法性進行審查。就不動產登記行政案件而言，人民法院主要審查的是登記發證行為的合法性，對事實和證據的審查主要是形式審查。不動產登記機關不可能就不動產的取得、轉讓等法律行為去調取證據。如果不動產登記機關全部履行了法定的登記審查義務和注意事項，行政相對方就應當提供相應的勝訴證據，為法院裁決提供依據，否則，就應當承擔敗訴的法律後果。參考案例：張玉與烏蘭察布市集寧區房管局、李美英、李連生房屋管理行政登記案（內蒙古自治區烏蘭察布市集寧區人民法院〔2006〕集行初字第12號行政判決）。12.登記事項已經公證對登記機構履行審查義務的影響裁判要點：公證機構就不動產登記事項依法出具公證書的，並不能完全免除不動產登記機構的必要的登記實質審查義務。適用解析：按照《物權法》第十二條的規定，不動產登記機構除了要求申請人提交必要的登記證明材料，還應當採取詢問、實地查看等方式核實產權狀態是否明晰。即不動產登記機構就登記事項負有必要的實質審查義務。同時，按照《公證法》的規定，公證機構出具的公證書主要是確認具有法律意義的法律事實。因公證書載明的公證事項與不動產登記機構要核實的事項不可能經常存在一致性，為防止出現登記錯誤，無論不動產登記機構在登記程序中是否引入了「公證前置」程序，公證機構就不動產登記事項依法出具公證書，並不能完全免除不動產登記機構的實質審查義務。對此，《物權法》、《房屋登記辦法》等法律法規亦沒有規定不動產登記申請人只要提交了登記事項的公證書，不動產登記機構就可以不作任何其他實體方面的審查、核實。參考案例：孫玉婷、王永蘭與昆明市住房和城鄉建設局、昆明市官渡區住房和城鄉建設局、隋斌房屋行政登記案（雲南省昆明市中級人民法院〔2013〕昆行終字第23號行政判決）。13.不動產登記機構是否履行實地查看義務的確定規則裁判要點：不動產登記機構辦理不動產登記是否應當實地查看，應當依據有關法律法規的具體規定確定。適用解析：不動產登記是登記機構依當事人申請，對當事人之間的民事法律關係狀態加以記載，予以認可和證明的一種行政行為。不動產登記不創設權利義務，僅產生公示、公信效力。這一法律功能決定了不動產登記機構依法為登記行為時，完全不享有自由裁量權，只是依法對申請人提交的登記申請及材料履行形式審查以及合理、審慎注意義務。根據《物權法》第十二條、《房屋登記辦法》第十八條的規定，不動產登記機構辦理不動產登記，主要是對申請材料作書面審核、法定形式及要件審查，申請登記材料的真實性、合法性和有效性由申請人負責。對於不動產登記機構是否應當到實地查看，這取決於相關法律法規是否有明確的具體規定。參考案例：四川省交通運輸廳公路規劃勘察設計研究院與成都市城鄉房產管理局、張惠芳房屋行政登記案（四川省成都市武侯區人民法院〔2013〕武侯行初字第6號行政判決）。14.登記事項存疑時的登記機構職責範圍裁判要點：不動產登記機構對有關登記事實的合法性和真實性存有合理懷疑的，應當對登記申請進行必要的實質審查。適用解析：根據《物權法》第十二條、《房屋登記辦法》第十八條的規定，房屋登記機構進行房產登記時的主要義務是：查驗權屬證明材料和其他必要材料，主要包括當事人身份的證明材料、委託書、相關協議或者生效司法法律文書、房產證等。一般只須審查當事人提交的書面文件，即只要進行形式審查即可，並不要求對提交文件之外的其他事實進行了解或調查，以確認有關事實的合法性和真實性。但是，在對有關事實的合法性和真實性存有合理懷疑時，登記機構應當詢問登記申請人提供材料之外的事項，並應於必要時實地查看不動產，即於必要時登記機構應當進行實質審查；登記機構未盡該義務導致登記錯誤的，其登記行為應予撤銷。參考案例：余蓮娣與南寧市住房保障和房產管理局、劉思寧、古贊、中國銀行股份有限公司南寧市建政支行頒發房屋所有權證案（廣西壯族自治區南寧市中級人民法院〔2011〕南市行終字第129號行政判決）。15.不動產初始登記時的登記機構職責範圍裁判要點：不動產登記機關在審查不動產初始登記時，只對本次申請的真實性、合法性進行審查，無需審查該不動產登記背後是否還存在其他交易。適用解析：不動產登記機關在審查不動產初始登記時，主要是審查申請人申請的不動產權屬來源的真實性和合法性。因《物權法》將不動產物權變動與作為其基礎關係的交易合同明確區分，規定有關不動產交易的合同自其依法成立時起即發生效力，未辦理不動產登記的不影響該合同的效力，故法律未規定登記機關在審查不動產登記申請時，還應審查該不動產登記背後是否還存在其他交易，登記機關只對本次申請的真實性、合法性進行審查。對申請人提交的初始登記材料，登記機關經審查認為材料齊全並依法核准其登記申請的，應當認定該登記行為合法。參考案例：張開欣與廈門市國土資源與房產管理局、李柱瑞、廈門市商業銀行股份有限公司鷺通支行土地房屋行政決定案（福建省廈門市中級人民法院〔2009〕廈行終字第42號行政判決）。16.不動產登記錯誤與善意第三人的保護裁判要點：對於不動產登記機關根據申請人提供的虛假登記材料作出的登記行為，如涉及第三人善意取得的，人民法院不應機械地予以判決撤銷。適用解析：在涉及第三人善意取得的不動產登記行政案件中，人民法院在對被訴登記行為進行合法性審查的同時，應當依照《物權法》規定的不動產善意取得制度，將第三人善意取得納入合法性審查的範疇，以有效保護不動產交易過程中善意第三人的合法權益。對於不動產登記機關根據申請人提供的虛假登記材料作出的登記行為，不應機械地予以判決撤銷。如果登記機關對此盡了合理、審慎的審查義務，取得不動產的第三人是善意取得，應當判決維持登記行為；如果登記機關未盡合理、審慎的審查義務，但取得房產的第三人是善意取得，應當判決登記行為違法，而不作撤銷處理。參考案例：黃澤洪與珠海市房地產登記中心、深圳市中建一局華南實業有限公司、黃興邦、麥康養房產登記案（廣東省珠海市中級人民法院〔2008〕珠中法行終字第73號行政判決）。17.登記申請材料的真實性、合法性審查義務裁判要點：除法律法規另有規定外，不動產登記機關對申請人提交的登記材料沒有義務保證其實質上的真實有效性，只需承擔形式上的真實性、合法性審查義務。適用解析：不動產登記發證行為本身不直接使申請人獲得權利，它只是對申請人現有不動產權屬狀態的認可和公示，而不是對申請人與利害關係人之間的特定權利與事實的確權或裁決。申請人與利害關係人之間關於實體法律關係的合意是登記意思表示和登記權利的基礎，而登記機關並不擁有對不動產變動合意效力的審查判斷權，也無權改變當事人以自己的意願建立的民事法律關係。因此，除非法律法規有特別規定，登記機關對申請人提交的登記材料，只需盡到形式上的真實性、合法性審查義務，並不要求進行實質審查，即登記機關沒有義務保證其審查通過的申請人提交的有關材料都是真實有效的，但其有職責審查申請人是否依法提交了申請登記所需的材料，申請登記事項有無違反法律的禁止性或限制性規定，申請材料內容之間是否一致等。參考案例：黃萬英等3人與雲南省祿豐縣建設局、高錦宇等4人房屋行政登記案（雲南省楚雄州中級人民法院〔2009〕楚中行終字第13號行政判決）。18.不動產權屬變更登記時的登記機構職責範圍裁判要點：當事人申請不動產權屬變更登記時，未如實全面提供不動產權屬來源依據的，不動產登記機關應當對該不動產權屬變動的事實進行適度的實質審查。適用解析：根據《土地登記辦法》等法律法規的規定，當事人在申請不動產登記時，應當提交齊全、真實的證明材料，如實提供涉及不動產權屬變動的全部證明材料。不動產登記機關在辦理登記前亦應對申請人提供的證明材料進行必要的審查，首先應審查不動產權屬變動的證據材料，並在申請人未如實全面提供權屬來源依據的情況下，應進行適度的實質審查。不動產權屬變動的事實是進行不動產權屬變更登記的重要事實，審查該變動事實也是辦理不動產權屬變更登記的重要程序。對此，登記機關有必要要求申請人提供齊全、真實的證明材料，應當也能夠向有關部門調取有關證據材料。如果登記機關未對不動產權屬變動的事實進行調查核實，僅憑申請人提供的片面的資料即辦理變更登記，屬於行政行為主要證據不足，不符合不動產登記的有關規定，依法應予撤銷。參考案例：沈良艮與如皋市人民政府、錢懷穩、陳德明、中國工商銀行股份有限公司如皋支行土地行政登記案（江蘇省南通市中級人民法院〔2009〕通中行終字第0134號行政判決）。19.法院對不動產登記行為合法性的審查範圍裁判要點：不動產登記機關對申請登記的不動產的有關情況，應當盡到與其職權範圍相適應的有限審查義務，人民法院對其登記行為的司法審查一般也不能超出該職權範圍。適用解析：不動產登記行為屬於行政確認行為，沒有自由裁量餘地，僅僅是一種權利推定，對當事人並不創設新的權利義務。因此，不動產登記機關並不擁有對申請人與相對人關於不動產權屬變更的合意是否有效的審查判斷權，也無權改變相應的民事法律關係，否則有悖於當事人意思自治的合同原則。基於此，登記機關對申請登記的不動產的有關情況的審查只能是在其職權範圍內的有限審查。相應地，人民法院對該登記行為的司法審查一般也不能超出登記機關的職權範圍，而去具體審查登記申請、變更等行為。具體而言，登記機關對申請登記的不動產的有關情況的審查，主要包括三個方面：一是審查申請人提供的登記材料是否合法、齊全，即是否符合法定的形式要件；二是審查登記材料的主要內容的真實性，申請人對此應提供有證明力的證據證明；三是對申請人提供的登記材料存在的疑點，應予核實。參考案例：巴東縣野風綜合貿易有限公司與宜昌市房產管理局、何林、巴東縣野風綜合貿易有限公司清算組房屋行政登記案（湖北省宜昌市西陵區人民法院〔2007〕西行初字第14號行政判決）。20.登記申請材料的形式與實質不一致時的登記行為合法性認定裁判要點：不動產登記申請材料的形式與實質不一致，不動產登記機關對此已盡合理、審慎的注意義務的，只能證明其自身無過錯，但不等於登記行為必然合法。適用解析：在不動產登記過程中，登記機關對登記事項的審核，除應當到實地查看的情況外，主要是對申請登記材料的書面審核，而對申請登記材料實質內容的真實性、合法性和有效性，根據《房屋登記辦法》第十一條、《土地登記辦法》第九條的規定，應當由申請人負責，申請人不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請不動產登記，書面材料表示的主體、內容、事實以及申請人的意思表示應當是真實的且與實質是一致的。當書面材料符合法定條件，登記行為則具有合法性。但是，在書面材料的形式與實質不一致的情形下，根據《房屋登記辦法》第八十一條等的規定，即使不動產登記機關對此已盡合理、審慎的注意義務，並無過錯，也不能證明相應的登記行為必然具有合法性。參考案例：楊光群與四川省瀘州市規劃建設局、四川省瀘州市龍馬潭區農村信用合作聯社房屋行政登記案（四川省瀘州市中級人民法院〔2008〕瀘行終字第31號行政判決）。21.不動產登記行為與民事爭議相關聯時的法院審理範圍裁判要點：人民法院審理不動產登記行政案件，無須審查相關的民事實體法律關係，而應側重審查登記機關的登記行為是否合法。適用解析：行政登記是登記機關依行政相對人的申請，對當事人之間的民事法律關係狀態加以記載、予以確認的一種行政行為。行政登記行為並不創設新的權利義務關係，登記機關不能以自己的意志決定當事人是否享有某一權利。當事人之間民事實體權利義務的變動，取決於當事人本身的法律行為，而非取決於登記機關的登記行為。因此，登記機關依法進行登記行為時，法律只要求其負形式審查的義務，即審查申請人是否依法提交了申請登記所需的材料，申請登記事項有無違反法律禁止性或限制性規定，申請材料內容之間是否一致等。基於此，登記行為被提起訴訟後，法院對登記行為的審查也應依法遵循形式審查的標準，側重審查登記機關的登記行為是否合法，無須審查相關的民事實體法律關係。參考案例：林桂芬與揚州市房產管理局、穆欣房屋行政登記案（江蘇省揚州市中級人民法院〔2007〕揚行終字第0010號行政判決）。22.不動產登記機關作出的司法委託鑒定行為的可訴性裁判要點：不動產登記機關接受人民法院的委託，就有爭議的房屋產權進行鑒定並出具證明的行為，不屬於可訴的具體行政行為。適用解析：具體行政行為是指行政主體在行使行政管理職權過程中作出的，與行政管理職權有關的，對相對人的權利義務產生實際影響的行為。不動產登記機關接受人民法院的委託，就有爭議的房屋產權進行鑒定並出具證明的行為，屬於履行法律規定的提供證據義務的行為，而非不動產登記機關行使行政管理職權，主動作出對有爭議的房屋產權進行確權的具體行政行為。其所出具的證明，屬於民事訴訟證據，能否作為有效證據採用，需經人民法院依照法定程序，全面客觀地審查、核實後予以認定，對相對人的權利義務並不直接產生實際影響。因此，不屬於可訴的具體行政行為。參考案例：陳振祥訴福建省漳州市房地產管理局行政證明無效案（福建省漳州市薌城區人民法院〔2003〕薌行初字第89號行政裁定）。23.土地管理部門作出的土地權屬爭議處理決定的合法性裁判要點：土地管理部門以自己的名義對土地權屬爭議作出處理決定，屬行政主體不適格，依法應予撤銷。適用解析：根據《土地管理法》第十六條、《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二條的規定，土地權屬爭議的處理決定權是法律賦予人民政府的職權，沒有法律法規的授權，其他部門對土地權屬爭議作出處理決定都是無效的。人民政府將註銷、更正土地使用證書權授予土地管理部門，只能視為委託。土地管理部門可就土地權屬爭議的事實進行調查，並提出處理意見，報人民政府批准後以人民政府的名義下達處理決定。土地管理部門以自己的名義對土地權屬爭議作出處理決定，屬行政主體不適格，是違反法定程序的具體行政行為，依法應予撤銷。參考案例：慈溪市高新密封材料有限公司與慈溪市國土資源局、慈溪市天地油脂有限公司註銷國有土地使用證案（浙江省慈溪市人民法院2002年9月20日行政判決）；謝啟川訴福建省龍岩市國土資源局限期履行職責案（福建省龍岩市中級人民法院2003年12月1日行政判決）。24.土地使用證註銷行為的合法性裁判要點：土地使用證登記的面積與權利人實際使用的土地面積不一致的，土地管理部門不得直接註銷該土地使用證。適用解析：根據《土地管理法實施條例》第七條、《土地登記辦法》第六章的規定，註銷土地使用證或註銷土地登記、吊銷土地證書，只適用於因土地徵用、劃撥、土地使用權依法收回或抵押終止、自然災害等原因，使土地使用權或所有權以及他項權利消滅的情形，不適用土地使用面積與土地使用證登記的面積不一致的情形。如果土地管理部門發現權利人實際使用的土地面積與土地使用證登記的面積不一致，應當根據《土地登記辦法》第五十八條的規定報經人民政府批准後進行更正登記，並書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者註銷原土地使用證書的手續。當事人逾期不辦理的，土地管理部門報經人民政府批准並公告後，原土地使用證書廢止。即此種情形下，土地管理部門不得直接註銷土地使用證。參考案例：慈溪市高新密封材料有限公司與慈溪市國土資源局、慈溪市天地油脂有限公司註銷國有土地使用證案（浙江省慈溪市人民法院2002年9月20日行政判決）。25.不動產登記機關不履行法院生效文書的行為後果裁判要點：不動產登記機關收到人民法院查封裁定書和協助執行通知書後，繼續辦理被查封房地產轉移登記的，應當認定為違法，依法應予撤銷。適用解析：根據《城市房地產管理法》第三十八條第（二）項、第（五）項的規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產，以及權屬有爭議的房地產，不得轉讓。因此，不動產登記機關對於己經被司法機關依法裁定查封的房地產應當不予辦理轉移登記。如果不動產登記機關在收到人民法院查封裁定書和協助執行通知書後，未協助人民法院對房地產進行查封，並繼續辦理被查封的房地產轉移登記，應當認定為違法，依法應予撤銷。參考案例：高淑林與北京市建設委員會、劉鳳娥、付麗佳房屋登記管理案（北京市門頭溝區人民法院〔2008〕門行初字第6號行政判決）。26.房屋權屬存在爭議時的登記行為效力裁判要點：不動產登記機關明知房屋權屬存在爭議，仍然辦理房屋所有權登記的行為，違反法律的禁止性規定，依法應予撤銷。適用解析：《城市房地產管理法》第三十八條規定：「下列房地產，不得轉讓：……（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；……（五）權屬有爭議的；……。」從該條規定可以看出，第（二）項規定與第（五）項規定之間為並列關係，而非包含關係。因此，認定房屋權屬有爭議的法定條件，不能局限於司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的情形。相反，房屋權屬有爭議應當是司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利之外的其他情形。雖然法律對「權屬有爭議」作了較為原則性的規定，但不能因為法律規定不明確而損害當事人的合法權益，人民法院在適用法律時應當根據立法原意作出合理解釋來彌補法律的不完善。如果當事人已針對房屋提起民事確權或騰房之訴，且已向不動產登記機關主張房屋權屬存在爭議的，應當認定該房屋「權屬有爭議」。在這種情況下，應當認定該房屋屬於《城市房地產管理法》第三十八條規定的不得轉讓的情形，不動產登記機關在明知房屋權屬有爭議的情況下，仍然辦理房屋所有權登記的行為違反法律禁止性規定，依法應予撤銷。參考案例：孫賀忠訴瀋陽市房產局房屋登記案（遼寧省高級人民法院〔2013〕遼行提字第8號行政判決）。四、不動產登記的公示效力【辦案依據】1.中華人民共和國民法通則：第七十二條。2.中華人民共和國物權法：第六條、第九條。3.中華人民共和國土地管理法：第十一條、第十二條。4.中華人民共和國農村土地承包法：第二十三條、第三十八條。5.中華人民共和國城市房地產管理法：第六十條、第六十一條、第六十二條、第六十三條。6.中華人民共和國森林法：第三條第二款。7.中華人民共和國草原法：第十一條。8.自然資源統一確權登記辦法（試行）：第二十八條第二款。【裁判要點】1.房屋多重買賣中的買受人的權益主張規則裁判要點：在房屋多重買賣合同均有效的情況下，某一買受人辦理了房屋過戶登記手續，取得了房屋產權證明的，應認定該房屋已經發生了物權變動，其他買受人只能向出賣人主張債權請求權。適用解析：不動產物權的登記制度是不動產物權的公示方法，是指物權在發生變動時，必須將變動的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況，以避免第三人遭受損害並保護交易安全。基於此，不動產的物權變動應當依法進行登記才能發生法律效力；未經登記，不發生法律效力；但當事人之間轉讓不動產的合同，自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。根據上述原則，如果房屋所有權人將房屋賣與多人，且均簽訂了買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，某一買受人先行辦理了房屋過戶登記手續，取得了房屋產權證明，並實際佔有使用該房屋的，應認定該房屋已經發生了物權變動的法律後果。因其他買受人未辦理房屋過戶登記手續，應認定其只對房屋出賣人享有債權請求權，不能對抗他人依法取得該房屋物權的效力。參考案例：趙五保與天津市新廈房地產開發經營公司破產清算組、天津市嘉盛房屋置換有限責任公司、劉立華確認房屋所有權糾紛上訴案（最高人民法院二審民事判決）。2.不動產登記的對世效力與利害關係人的權益保護裁判要點：經登記的不動產物權的對世效力只能對抗原先與該物權沒有利害關係的不特定第三人，而不能對抗與該物權本身有利害關係的特定關係人。適用解析：不動產登記行為是行政機關對不動產當時權屬關係及表現狀態的認可和證明，對外具有公示公信的效力。持證人可憑權利登記證書，對抗社會上不特定第三人的權利主張或侵權行為。此為經登記的不動產物權的對世效力。但是，不動產物權的對世效力只能對抗原先與該物權沒有利害關係的不特定第三人，而不能對抗與該物權本身就有利害關係的特定關係人，如不動產買賣合同中的買方，或不動產的真正出資人等。如果利害關係人有充分的證據證明其為相關不動產的真正出資人，或是已經履行了己方全部合同義務的不動產買賣合同的買方，則該種真正出資關係或買賣關係就足以引起物權變動，真正出資人或已經履行了己方全部合同義務的不動產買賣合同的買方即有權要求將相關不動產的產權變動到己方名下，相關不動產的持證人不能引用不動產物權的對世效力來對抗真正的權利人。參考案例：繆中南訴黃永潮建設用地使用權糾紛案（廣東省清遠市中級人民法院〔2013〕清中法民一終字第3號民事判決）。3.不動產登記權利人與真正權利人的權利衝突與協調裁判要點：不動產登記名義人與真正權利人不一致的，如不涉及第三人利益，則登記名義人不能僅以登記具有公信力為由否認真實權利的存在。適用解析：依據《物權法》第六條、第九條的規定，不動產物權依法律行為發生變動，應當依照法律規定登記，未經登記不發生效力，即登記是不動產物權的法定公示方式，並賦予登記以公信力。但賦予登記以公信效力，僅是為保護因善意信賴登記而取得不動產權利的第三人所設，而在當事人之間，登記名義人尚不能僅以登記具有公信力為由否認真實權利的存在，如果登記原因存在瑕疵，在第三人取得不動產權利前，真正權利人仍有權對登記名義人主張其真正權利。也就是說，在不涉及第三人利益的情況下，當事實物權與法律物權發生不一致時，法律注重客觀事實，雖然事實物權人缺少登記的公示形式，但只要有充分的證據證明事實物權人有合法的依據足以確定該不動產歸其所有的，就應當保護該事實物權人的真實權利。參考案例：北京德威特電力系統自動化有限公司訴霍富昌、劉太華物權確認糾紛案（北京市第一中級人民法院〔2012〕一中民終字第5748號民事判決）。4.不動產權屬糾紛中的舉證責任分配規則裁判要點：當事人之間就不動產權屬產生爭議，登記簿記載的權利人不承擔產權歸屬的舉證責任，產權歸屬的舉證責任應當由提出異議的當事人承擔。適用解析：不動產物權登記具有公示、公信效力。物權公示意味著，物權設立和變動的事實需要通過法定的方式公開，表現為：不動產需要進行登記，動產則需要交付。不動產物權變動，必須符合法定的公示要件。物權公信意味著，不動產登記簿記載的權利人在法律上被推定為真正的權利人，如果當事人想通過合同設定不動產物權，但尚未進行登記，也沒有完成公示的要求，人們便有理由相信此種物權沒有產生，同時不動產物權即便已經發生了變動，但沒有通過登記予以公示，那麼第三人也沒有理由相信此種物權已經發生變動。從物權的公示、公信效力角度來看，既然不動產權屬證書上記載的權利人被推定為真正的權利人，則其當然無需承擔產權歸屬的舉證責任，產權歸屬的舉證責任應當由提出異議的當事人承擔。參考案例：盧丹妮訴周瀾華、丁字博所有權糾紛案（北京市第二中級人民法院〔2009〕二中民終字第19627號民事判決）。5.登記在子女名下的夫妻共有不動產的權屬認定規則裁判要點：夫妻雙方將共有的不動產登記在子女名下，但無贈與的意思表示的，不應認定該不動產屬於子女的個人財產。適用解析：不動產物權登記具有公示效力，但該公示所表現的物權，對登記名義人是否具有權利正確性僅具有推定作用，而非確定作用。對於不動產物權登記提出相反主張的一方當事人，如果舉出充分證據證明登記的物權與事實物權不一致的，人民法院應當對該不動產的事實物權依法作出判定。基於上述，夫妻雙方雖然將共有的不動產登記在子女名下，但沒有證據證明其已將該不動產贈與子女的，則不能以不動產登記為由認定該不動產屬於子女的個人財產。參考案例：凌柱三等4人訴謝家驊繼承糾紛案（北京市高級人民法院〔2008〕高民終字第584號民事判決）。6.不動產物權變動未登記時的替代性公示規則裁判要點：不動產物權變動雖未登記，但當事人之間的物權變動的意思表示能夠被與登記類似的公開展示行為予以證明，並符合物權排他性的要求的，可以認定物權變動已經生效。適用解析：《物權法》第六條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。」該條確立物權公示原則。物權公示制度建立的主要目的是維護物的佔有秩序和保障交易安全，物權變動經過公示讓社會公眾知曉，防止第三人再次就該物進行交易或者行使物權。但是，如果以登記或交付以外的其他方式，就物權的變動予以公示，讓第三人能夠明顯地知道物權已經變動的事實，那麼就可以認定物權變動經過公示，具備了變動的生效要件，變動結果已經發生。例如，房屋已經實際交付給買受人或者買受人已入住，買賣合同進行了公證，或者買受人對房屋進行了翻建或拆除，這些公開的展示行為若符合物權排他性效力的要求，可以認定物權變動已經發生效力。參考案例：劉淑蘭訴霍克常、霍克發房屋買賣合同糾紛案（北京市第一中級人民法院〔2006〕一中民終字第1329號民事判決）。五、不動產登記簿、不動產權屬證書及其效力【辦案依據】1.中華人民共和國物權法：第十六條、第十七條。2.不動產登記暫行條例：第八條、第九條、第十條、第十二條、第十三條、第二十一條第二款。3.最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）：第二條。4.不動產登記暫行條例實施細則：第五條、第六條、第七條、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十三條。5.房屋登記辦法：第五條、第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條。6.土地登記辦法：第十五條、第十六條、第十七條、第七十七條。7.林木和林地權屬登記管理辦法：第十四條、第十五條、第十六條、第十七條、第十八條、第十九條。8.房屋登記簿管理試行辦法：第二條、第三條、第四條、第五條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十五條。9.自然資源統一確權登記辦法（試行）：第四條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條。10.海域使用權證書管理辦法：第二條、第三條、第八條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條。11.最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知：五。12.不動產登記操作規範（試行）：1.3.1、1.3.2、1.5、1.6、6。【裁判要點】1.不動產登記簿對違法建築交易行為效力的影響裁判要點：附有違法建築的房屋被行政機關限制交易，房屋買受人基於不動產登記簿記載的公示公信力與出賣人簽訂的房屋買賣合同，人民法院可以認定有效。適用解析：房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋，可因現實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致，將其認定為附有違法建築並結構相連的房屋並限制交易。因不動產登記簿記載的事項具有公示公信力。房屋善意買受人基於該公示公信力，確信登記的權利狀態與現實狀態相一致，而與出賣人簽訂房屋買賣合同，此信賴利益應予保護。同時，根據不動產轉讓合同與不動產物權變動的區分原則，房屋因附有違法建築被限制交易而無法過戶屬於轉讓合同的履行範疇，不應影響合同效力。因此，這類附有違法建築的房屋買賣合同如不具備《合同法》第五十二條的無效情形，應當認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態並消除行政限制的義務。在買受人同意按現狀交付並自願承擔恢復原狀義務的情況下，出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人，並於買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制後協助完成過戶手續。參考案例：丁福如訴石磊房屋買賣合同糾紛案（上海市第二中級人民法院2010年11月24日民事判決）。2.不動產登記簿推定效力的例外規則裁判要點：當事人有證據證明不動產登記簿記載的權利人與真實權利人不一致的，應依法認定真實權利人為不動產物權的所有人。適用解析：司法實踐中，不動產登記簿的記載和房屋所有權人不一致的，如果有足夠的證據證明這一事實，那麼房屋所有權應歸屬於真正的權利人。物權法以公示原則為基礎，派生出了不動產物權登記推定真實的效力，即除有相反證據證明外，法律認為記載於不動產登記簿的人是該不動產的權利人。但是，不動產登記的法律效力僅體現為推定力，在不涉及交易關係中的善意第三人保護問題時，如果有相反證據已經形成完整的證據鏈條，證明了不動產登記簿上載明的權利人並非真實權利人，則應依法認定真實權利人是不動產物權的所有人。即房屋的所有權應當歸屬於另一方提供證據的人。參考案例：某商業廣場置業有限公司與趙某、某市舊城改造投融資管理中心、某市市中區拆遷辦公室房屋拆遷安置補償合同糾紛案（最高人民法院〔2013〕民申字第2041號）；趙有利訴朱力南物權確認糾紛案（北京市第一中級人民法院〔2009〕一中民終字14975號民事判決）。3.當事人對不動產登記簿有異議時的舉證責任分配裁判要點：當事人對不動產登記簿的記載有異議，請求確認其享有物權的，應舉證證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符，且其為真實權利人。適用解析：不動產登記簿的記載是確認不動產物權歸屬的重要依據。基於不動產登記簿的公示、公信效力，除有相反證據證明外，記載於不動產登記簿的人推定為該不動產的權利人。但不動產的事實權利人可以提起確權之訴，否定不動產登記簿的權利推定力。此時，可考慮從以下角度確定事實權利人：（1）不動產權屬證書由誰保管，可以作為判斷事實權利人與登記權利人當時的內心真意。（2）如果有證據證明主張權利人實際支付了案涉不動產的相關款項、費用等，則除非另一方有證據證明是代為支付，否則應作為認定事實權利人的證據之一。（3）如果不動產原出讓人作證證明與其磋商締約的為主張權利人或證明在不動產交易過程中，未見過另一方或者另一方的書面委託授權，則可作為加強對主張權利人為事實權利人心證的證據。（4）如果案涉不動產一直由主張權利人佔有、出租和裝修等，則該事實可作為其為事實權利人的初步證據。參考案例：李磊訴陽少平所有權確認糾紛案（北京市第二中級人民法院〔2011〕順民終字第13070號民事判決）。4.「土改」時期的房屋土地產權證存根的效力裁判要點：「土改」時期的房屋土地產權證存根僅是「土改」房屋的歷史記錄，不能當然作為房屋產權歸屬的憑證。適用解析：《物權法》第十四條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」第十六條第一款規定：「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。」因此，房屋產權歸屬原則上以不動產登記部門的登記簿及所有權證上的記載為準。但是，對於「土改」時期的房屋土地產權歸屬，如果當事人無法提供土地房產所有權證的原件，用以證明土地房產權屬的是在檔案管理部門保存的土地房產所有權證存根的複印件，因當時的房產檔案管理中尚無註銷的制度，對房屋權屬發生合法變更的，在原存根證上無註銷記錄，故此類土地房產所有權證存根僅是「土改」房屋的歷史記錄，不能當然作為房屋產權歸屬的憑證。參考案例：許瑞清等13人訴許國清確權、繼承糾紛案（江蘇省無錫市濱湖區人民法院〔2009〕錫濱民一初字第2422號民事判決）。5.因不動產物權的取得原因或登記原因產生爭議時的舉證規則裁判要點：因不動產物權的取得原因或登記原因產生爭議的，不動產登記推定的證明效力並不適用，而只能遵循「誰主張，誰舉證」的一般舉證規則。適用解析：我國物權法上的不動產登記推定屬於權利狀態推定而非權利取得推定。即不動產登記簿上的記載僅說明登記名義人有該項不動產權利，但不能據此證明其權利的取得為適法。在該權利的取得原因或登記原因不適法時，該登記對名義人無效。相應地，不動產登記推定在程序法上的權利證明效力，僅適用於登記名義人與他人就該不動產物權歸屬產生爭議的場合。因不動產物權的取得原因或登記原因產生爭議的，不動產登記推定的證明效力並不適用，而只能遵循「誰主張，誰舉證」的一般舉證規則。如果當事人訴請確認不動產物權的取得行為無效，屬於消極事實的主張，無法也無須舉證，舉證責任應當轉由主張行為有效這一積極事實的被告來承擔。參考案例：鄧某訴農行漢川市支行抵押合同糾紛案（湖北省孝感市中級人民法院〔2011〕孝民二終字第59號民事判決）。不動產登記案件辦案依據與裁判要點（下）發布時間 2017-02-10 15:00:05 來源：文法書院6.不動產權屬證書證明效力的否定規則裁判要點：當事人有證據證明其是訟爭不動產的真正權利人的，人民法院應當否定不動產權屬證書記載的權利人的權利，支持原告的訴訟請求。適用解析：根據《物權法》第十七條的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，具有證據資格，但並不能直接決定實體法律關係的存在與否。不動產權屬證書是權利的外在表現形式，只具有推定的證據效力，與實際權利狀況並不一定完全吻合。因此，不動產權屬證書只是權利人享有該不動產物權的證明。如果有證據證明不動產權屬證書上記載的權利人與真正的權利人不一致的，應當否認不動產權屬證上記載的人為權利人，而應當認定雖然沒有取得不動產權屬證，但其提供證據證明其是該不動產的真正的權利人為該不動產的所有權人。參考案例：鄭某與吳某不動產物權確認糾紛案。7.「一物一權」原則在不動產確權案件中的適用裁判要點：當事人在不否認對方取得不動產權屬證書合法性的前提下，主張其為不動產的真正所有權人的，不符合「一物一權」的確權原則，依法不應支持。適用解析：根據《物權法》規定，物權的取得應符合法定方式，不動產物權的取得應辦理相關登記手續，否則法律不承認享有物權。這一規定在《城市房地產管理法》中也有所體現。依照該法規定，房地產權屬證書是確定房地產所有權人的法定憑證。上述兩部法律從不同角度規定不動產物權的取得以登記作為必要要件，除非有相反證據推翻登記效力，否則登記人即為物權所有人。在不動產權屬糾紛訴訟中，當事人一方對另一方取得的不動產權屬證書無異議，依照「一物一權」的確權原則，「一物」之上只能設定一個所有權，「一物」之上不能存在互相衝突的物權。因而，當事人在不否認對方取得權屬證書合法性的前提下，主張其為不動產的真正所有權人，不符合「一物一權」的確權原則，依法不應支持。要點索引：雷遠城與廈門王將房地產發展有限公司、遠東房地產發展有限公司財產權屬糾紛案（最高人民法院〔2006〕民一終字第29號民事判決）。8.因借名購房產生的房屋權屬糾紛中的舉證責任裁判要點：當事人之間簽訂借名購房協議，實際購房人主張其為房屋的真實權利人的，依法應承擔舉證責任。適用解析：根據《物權法》的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的法定證明。借用他人名義購房，導致實際購房人與名義產權人不一致時，法律上一般推定不動產權屬證書上的登記人是產權人，作為實際購房人要推翻法律上的這種推定，必須提供充分的證據來證明實際購房人與名義產權人是一種委託代理關係，同時還必須有證據證明購房款是實際購房人直接支付的，以及借名購房協議是雙方當事人的真實意思表示，該協議已經依法成立並生效。參考案例：趙某與錢某合同糾紛案。9.不動產權屬證書在民行交叉案件中的審查規則裁判要點：同一產權證書在民事訴訟中作為合法證據被採信後，不影響其在後來的行政訴訟中接受合法性的審查。適用解析：行政行為作為民事訴訟中的證據和作為行政訴訟中的審查對象，兩者適用不同的審查標準。當事人在民事訴訟中舉證的由行政機關頒發的產權證書，人民法院並不依照《行政訴訟法》對其進行合法性審查，即由行政機關頒發的產權證書只要未被依法撤銷或註銷，便可作為有效證據使用；而在行政訴訟中，人民法院對被訴的登記發證行為，須進行合法性審查，且審查的範圍、內容、嚴格程度較民事訴訟的要求更高。因此，產權證書在民事訴訟中已經作為合法的證據被採信後，並不影響其進入行政訴訟程序接受合法性的審查；如果登記發證行為在行政訴訟中被確認違法，產權證書被撤銷，亦不直接意味終審民事判決錯誤，只有通過審判監督程序才能對終審民事判決予以糾正，否則終審民事判決仍對當事人具有約束力。參考案例：盧淵與河南省睢縣人民政府、李反修頒發國有土地使用證案（河南省睢縣人民法院〔2003〕睢行初字第13號行政判決）。10.掛靠或內部承包開發房地產中的產權爭議處理規則裁判要點：個人以其系掛靠房地產開發企業開發、內部承包為由主張對項目開發的房產所有權，但未持有不動產權屬證書的，不能對抗房地產開發企業的債權人申請強制執行該項目房產。適用解析：根據《物權法》第九條、第十七條的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。因此，房地產開發企業在取得國有土地使用權後開發房地產項目，相應的項目房屋所有權登記在房地產開發企業名下的，應當認定該項目房屋產權屬於房地產開發企業。因不動產物權登記是法律規定的物權公示方法，具有法律賦予的公信力，故該項目房屋產權既然登記在房地產開發企業名下，即在法律上對外向第三人宣示房地產開發企業享有物權。房地產開發企業的債權人基於對上述登記的信賴，有理由確信該項目房屋產權屬於房地產開發企業，並據此申請人民法院予以強制執行。因此，個人以其系掛靠房地產開發企業開發、內部承包為由主張對項目開發的房產所有權，但未持有不動產權屬證書的，不能對抗房地產開發企業的債權人申請強制執行該項目房產。參考案例：鄔玉成、王小洪與趙漢斌等執行異議案（江西省高級人民法院〔2011〕贛民一終字第7號民事判決）。六、不動產登記資料的查詢與複製【辦案依據】1.中華人民共和國物權法：第十八條。2.中華人民共和國擔保法：第四十五條。3.不動產登記暫行條例：第二十七條、第二十八條。4.中華人民共和國土地管理法實施條例：第三條第三款。5.中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例：第七條。6.不動產登記暫行條例實施細則：第九十四條、第九十七條、第九十八條、第九十九條、第一百條、第一百零一條、第一百零二條。7.土地登記辦法：第七十一條、第七十二條。8.土地登記資料公開查詢辦法：第二條、第三條、第四條、第六條、第七條、第八條、第九條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條。9.房屋權屬登記信息查詢暫行辦法：第二條、第三條、第四條、第五條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條。10.房屋登記簿管理試行辦法：第十四條、第十六條。11.最高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定》：第一條。12.林木和林地權屬登記管理辦法：第二十條。13.海域使用權登記辦法：第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十二條。14.企業動產抵押物登記管理辦法：第十六條。15.自然資源統一確權登記辦法（試行）：第二十五條、第二十六條、第二十七條。16.不動產登記操作規範（試行）：19、20。【裁判要點】1.非權利人申請查詢他人不動產登記資料的處理規則裁判要點：當事人既非土地權利人又未取得土地權利人的同意，申請查詢他人的土地權利原始登記資料的，查詢機關可以不提供查詢。適用解析：公開信息是政府部門的義務，獲取公開信息是公民的權利。但是，政府信息的公開應以法定為前提和範圍，當事人也必須按照法律規定的方式和程序查詢信息。當事人申請查詢政府信息不符合法定條件的，不予保護。根據《土地登記資料公開查詢辦法》第三條、第七條、第八條的規定，當事人查詢土地權利原始登記資料，須符合下列條件：（1）土地權利人提交其權利憑證的，可以查詢其土地權利原始登記資料；（2）取得土地權利人的同意並提交土地權利人同意查詢的證明文件、土地權利人的權利憑證和土地權利人的身份證明，可以查詢他人的土地權利原始登記資料。當事人申請查詢他人的土地權利原始登記資料，不符合上述條件的，查詢機關可以不提供查詢。參考案例：郭孝悌訴西安市國土資源局查詢土地登記資料案（陝西省西安市中級人民法院〔2008〕西行終字第4號行政判決）。2.申請人申請政府查詢土地登記資料的處理規則裁判要點：申請人申請公開的土地使用權登記資料保存在國土資源行政主管部門，其以人民政府負有公開該登記資料的責任為由要求政府直接提供查詢的，人民法院不予支持。適用解析：《政府信息公開條例》第十七條規定：「行政機關製作的政府信息，由製作該政府信息的行政機關負責公開；行政機關從公民、法人或者其他組織獲取的政府信息，由保存該政府信息的行政機關負責公開。法律、法規對政府信息公開的許可權另有規定的，從其規定。」根據該規定，土地使用權登記由人民政府登記造冊，核發土地使用權證，說明人民政府是土地使用權登記的責任主體，人民政府在土地使用權登記過程中所製作的登記資料應由人民政府負責公開。但是，負責公開與具體提供相關資料給予查詢是兩個概念。根據《土地登記辦法》和《土地登記資料公開查詢辦法》的規定，國土資源行政主管部門在辦理土地所有權和土地使用權登記手續前，應當報經同級人民政府批准；土地登記形成的文件資料，由國土資源行政主管部門負責管理。即土地使用權登記所形成的資料由國土資源行政主管部門保存是目前土地使用權登記工作中的通常做法。因此，如果公民、法人或其他組織申請公開的土地使用權登記資料保存在國土資源行政主管部門，人民政府指引申請人向國土資源行政主管部門進行查詢，是其履行信息公開責任的一種方式，這一做法並不違反《政府信息公開條例》第二十一條的規定，應予認可。申請人認為人民政府負責公開就應該直接提供土地使用權登記資料，是對信息公開方式的錯誤理解，人民法院不應支持。參考案例：俞霞金等6人訴寧波市鄞州區人民政府政府信息公開案（浙江省寧波市中級人民法院〔2009〕浙甬行終字第44號行政判決）。七、不動產登記錯誤的賠償責任【辦案依據】1.中華人民共和國物權法：第二十一條。2.中華人民共和國土地管理法：第八十四條。3.中華人民共和國城市房地產管理法：第七十一條。4.最高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定：第四條第（四）項、第十二條、第十三條。5.最高人民法院關於房地產管理機關能否撤銷錯誤的註銷抵押登記行為問題的批複。6.不動產登記暫行條例：第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十二條。7.不動產登記暫行條例實施細則：第一百零三條、第一百零四條。8.房屋登記辦法：第九十二條。9.礦業權出讓轉讓管理暫行規定：第六十四條。10.海域使用權登記辦法：第三十三條、第三十五條。11.最高人民法院辦公廳關於房地產管理部門協助人民法院執行造成轉移登記錯誤，人民法院對當事人提起的行政訴訟的受理及賠償責任問題的復函：一、三。12.最高人民法院行政審判庭關於違法的房屋抵押登記行為行政賠償數額計算問題的電話答覆。【裁判要點】1.不動產登記錯誤賠償責任的性質裁判要點：因不動產登記錯誤，給他人造成損害的，受害人可以提起行政賠償訴訟，獲得國家賠償。適用解析：不動產登記機構對當事人的登記申請進行審查，是代表國家行使公權力，其登記行為具有公信力，此種公權力的賦予和行使是為了對不動產法律關係的形成、變更、消滅進行干預，旨在明晰不動產物權的權利狀況。因登記錯誤，給他人造成損害的，受害人可以提起行政賠償訴訟，獲得國家賠償。參考案例：馮贛江訴湖北省武漢市國土資源和房產管理局行政賠償案（湖北省武漢市江岸區人民法院〔2008〕岸行初字第48號行政判決）。2.不動產登記機關違法辦理抵押登記的賠償責任裁判要點：不動產登記機關違法辦理房產抵押登記造成他人財產損失的,應當根據《國家賠償法》的有關規定,承擔相應的過錯賠償責任。適用解析：房產登記機關在辦理房產抵押登記過程中，對當事人的申請應當以高度負責的態度認真履行必要的注意義務，對於抵押房產及其權屬證書的真偽有條件地加以核對與識別。房產登記機關違反職業規範，未盡必要的注意義務，為申請人辦理抵押登記手續，對方當事人基於對該房產抵押登記行為的信賴，為申請人發放貸款，致使遭受財產損失。雖然申請人是造成對方當事人財產損失的直接責任人，但是房產登記機關的違法行為客觀上為申請人取得貸款提供了條件，其違法出具他項權利證明的行為與對方當事人財產損失之間存在法律上的利害關係和因果關係。根據《國家賠償法》的有關規定，房產登記機關對其違法辦理抵押登記造成他人財產損失的後果，在申請人無法償還的情況下，應當承擔相應的過錯賠償責任；房產登記機關承擔行政賠償責任後，有權就其承擔的數額向申請人行使追償權。參考案例：中國銀行江西省分行訴江西省南昌市房產管理局違法辦理房屋抵押登記案（最高人民法院〔2002〕行終字第6號行政賠償判決）。3.不動產登記行為侵害他人債權的處理規則裁判要點：房屋登記機構為債務人辦理房屋轉移登記造成債權人的債權受到損害的，債權人可以作為原告提起行政訴訟。適用解析：房屋登記機構為債務人辦理房屋轉移登記，因債權人的債權可以通過債務人轉讓房屋所獲對價得到清償，不影響其債權的實現，故債權人在房屋轉移登記案件中一般不具有行政訴訟原告主體資格。考慮到特殊債權人的權利保護，《最高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定》第四條規定了房屋轉移登記中債權人可以作為原告起訴的四種情形。該條規定並非是完全列舉，並不排斥在實踐中繼續探索。在房屋登記機構為債務人辦理房屋轉移登記後，如果債權人的債權無法以債務人的其他財產或轉讓涉案房屋所獲取的對價獲得清償，應當認為其債權因房屋轉移登記行為的發生而受到損害。根據《行政訴訟法》第二條的規定，債權人與房屋轉移登記具體行政行為之間具有法律上的利害關係，應當具有原告訴訟主體資格。參考案例：江蘇天客貿易有限公司訴南京市住房和城鄉建設委員會房屋行政登記案（江蘇省南京市中級人民法院〔2011〕寧行終字第100號行政判決）。4.不動產登記錯誤的免責事由裁判要點：房產登記機關在履行房產登記職責時,盡到了其職能範圍內審慎合理的審查義務的，即使其頒發的登記證書最終被撤銷，房產登記機關也不承擔任何責任。適用解析：人民法院對房屋登記行為合法性的審查不能用形式審查或實質審查的標準來衡量，而應當採取全面審查的標準。人民法院的相關裁決首先應對登記機構具體行政行為合法與否作出評價，再對房屋產權登記是否合法恰當作出判斷。即只要房屋登記機構在其職能範圍內盡到了審慎合理的審查義務，由於登記機構以外的原因，即使其頒發的登記證書出現問題最終被撤銷，登記機構也不承擔任何責任。參考案例：李淑雲訴黑龍江省齊齊哈爾市梅里斯達斡爾族區房地產管理局請求撤銷房屋產權證案（黑龍江省齊齊哈爾市梅里斯達斡爾族區人民法院〔2009〕梅行初字第3號行政判決）。5.不動產登記結果錯誤時的登記機構責任裁判要點：不動產登記結果錯誤，但登記機構已正確履行法定職責，盡到了合理、審慎注意義務的，不應承擔賠償責任。適用解析：不動產登記實務中，會出現形式與實質不一致的情形，即形式要件符合登記條件，但與真實事實不一致。形式與實質的不一致，必然導致登記結果錯誤。但登記行為和結果，是登記申請人和登記機構的互動行為，不動產登記行為合法，不能保證登記結果正確；登記行為不合法，也不能必然導致登記結果錯誤；登記材料虛假，登記結果必然錯誤；登記材料真實，不能保證登記結果正確。因此，一項不動產登記行為存在合法但不正確的情況。不動產登記行為是否合法，評判標準在於不動產登記機構是否正確履行法定職責，是否盡到合理、審慎注意義務。登記結果錯誤的，雖然應當依法撤銷登記，但不動產登記機構在登記行為中已正確履行法定職責，盡到了合理、審慎注意義務，並無過錯，則不應承擔賠償責任。參考案例：四川省交通運輸廳公路規劃勘察設計研究院與成都市城鄉房產管理局、張惠芳房屋行政登記案（四川省成都市武侯區人民法院〔2013〕武侯行初字第6號行政判決）。6.登記機關違法辦理在建工程抵押貸款登記的賠償責任裁判要點：登記機關未盡必要的審查注意義務，違法辦理在建工程抵押貸款登記，導致抵押權人貸款損失的，依法應承擔國家賠償責任。適用解析：根據《城市房地產抵押管理辦法》第三條、第二十八條、第三十三條的規定，在建工程抵押是抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。因此，抵押人只有對在建工程享有土地使用權和對投入資產享有所有權時，才能以在建工程申請辦理抵押貸款登記。基於此，對在建工程抵押登記，登記機關應當對申請人的申請嚴格按照法定程序進行審查核實，對權屬清楚、證明材料齊全、符合條件的，方可登記，對不符合條件的則不予登記。登記機關未能盡到必要的審查注意義務，違法辦理抵押貸款登記，抵押權人基於對該抵押登記行為的信賴發放貸款，致使財產遭受損失的，登記機關依法應予賠償。參考案例：自貢市榮縣農村信用合作聯社富南信用社與榮縣房地產管理局、鍾小剛房屋抵押登記案（四川省自貢市榮縣人民法院〔2010〕榮行賠初字第1號行政判決）。7.房屋滅失後的登記行為的可訴性裁判要點：房屋已經滅失，當事人認為原房屋登記錯誤並依法提起行政訴訟的，人民法院應予受理。適用解析：因房屋登記行政行為並非依存於房屋，即使房屋已經滅失，亦不影響房屋登記行政行為的客觀存在，且當事人認為原房屋登記錯誤，若提起民事訴訟只能追究民事責任，而無法追究行政侵權責任，故應當允許其依法提起行政訴訟，對此，人民法院應予受理。即在房屋已經滅失的情形下，房屋登記行政行為的可訴性不依賴於房屋的現狀，在當事人提起的行政訴訟中，登記機關仍需要提供證據證明作出行政行為時登記的合法，對於房屋的自然情況可以根據證據規則判定。參考案例：朱繼明不服無錫市住房保障和房產管理局房屋登記行政行為案（江蘇省無錫市中級人民法院〔2010〕錫行終字第051號行政裁定）。8.登記錯誤導致的不動產租金損失的賠償責任裁判要點：權利人以不動產登記機關登記錯誤為由，要求登記機關賠償該不動產因被他人佔用導致的租金損失的，人民法院應予駁回。適用解析：根據《國家賠償法》第二條的規定，受害人取得國家賠償，應當以國家機關及其工作人員違法行使職權行為與受害人受到的損害之間有直接因果關係為前提，兩者之間沒有直接因果關係的，不予賠償。所謂直接因果關係，是指國家機關及其工作人員的違法行使職權行為與受害人的合法權益遭受損害的結果之間必須有必然的、內在的、本質的聯繫。只有兩者之間具有這種聯繫，國家才負責賠償。不動產登記機關對不動產權屬進行登記並頒發權利證書的行為，是根據當事人申請而作出的行政行為，並非不動產登記機關主動作出。如果登記的不動產為他人佔有使用，導致權利人的租金損失，因不動產登記機關僅是作為登記機關，並未對該不動產進行任何處分，且該租金損失屬於預期收益，故應認定登記行為錯誤與權利人提出的租金損失之間沒有直接關聯，兩者之間不存在直接因果關係。據此，權利人要求登記機關賠償該租金損失，缺乏法律依據，人民法院應予駁回。參考案例：馬剛平訴深圳市國土資源和房產管理局行政賠償案（廣東省深圳市中級人民法院〔2009〕深中法行終字第90號行政判決）。9.不動產登記錯誤後的註銷登記或撤銷登記的選擇處置裁判要點：不動產登記錯誤的，應當在客觀、全面分析登記行為錯誤產生的原因基礎之上，對應不同原因導致的錯誤採用註銷登記或撤銷登記的方式予以處置。適用解析：在不動產登記管理過程中，註銷與撤銷的運用應當有所區別。不動產註銷登記的事由在於登記事項事實上不存在或者法律上已經被禁止存在，是不動產登記機關對不動產權利已經消滅後採取的一種註明取消的措施，屬程序性手續；不動產撤銷登記的事由在於登記行為的違法性或顯失公正性，是對有錯誤的登記行為，由有權機關予以撤銷，使其自始不發生法律效力。根據《行政許可法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等法律法規的規定，對於註銷登記和撤銷登記的選擇適用，應當在客觀、全面分析登記行為錯誤產生的原因基礎之上，對應不同原因導致的錯誤採用不同的方式予以處置。參考案例：周航與江蘇省南京市六合區房產管理局、周秀雲註銷房屋行政登記決定案（江蘇省南京市中級人民法院〔2008〕行終字第174號行政判決）。10.登記機關違法辦理抵押財產轉移登記的賠償責任裁判要點：不動產登記機關在依法辦理抵押權登記後，違反法律規定將該不動產的所有權登記給他人的，應當對因其違法登記行為造成抵押權人不能實現債權的損失承擔賠償責任。適用解析：不動產登記機關在依法辦理抵押權登記後，明知該不動產已設定抵押權，在該抵押權依法消滅前，違反《房屋登記辦法》等法律法規關於他項權利的審查、轉移登記、註銷登記的規定，未依法認真審查，將該不動產的所有權登記給他人，妨礙了抵押權的實現，侵犯了抵押權人的合法權益，應當認定該登記行為違法。根據《國家賠償法》第二條的規定，不動產登記機關應當對抵押權人的直接損失承擔賠償責任。抵押權的設定是為了保障債權人債權的實現，但債權的實現不僅以處置抵押物得以實現，不動產登記機關的違法行為妨礙了抵押權的實現，進而影響了債權實現的保障，但這並不必然造成債權無法實現，抵押權人的債權仍可以基於債權合同的約定獲得救濟，仍有可能得以實現或部分實現，只有在抵押權人的債權非以處置抵押物得以實現別無他途的情況下，因不動產登記機關的違法行為導致不能實現的債權部分，方可認定為行政訴訟中的直接損失，應當由不動產登記機關承擔賠償責任。參考案例：瑞金市農村信用合作社聯合社不服瑞金市房地產管理局房產行政登記及行政賠償案（江西省高級人民法院〔2007〕贛行終字第12號行政判決）。11.申請人騙取的不動產登記的效力裁判要點：申請人提供虛假材料騙取不動產登記的，登記行為在形式上雖具有合法性，但不具有實質意義的合法性，依法應認定為無效登記行為。適用解析：不動產登記是不動產登記機關依當事人申請，對當事人之間的民事法律關係狀態加以記載，予以認可和證明的一種行政行為。不動產登記的立法目的在於公示，通過公開的不動產登記簿上的記載，使他人知曉不動產的權利狀況，以維護交易安全。在申請人提交虛假的登記申請材料的情形下，因登記機關限於形式審查，極易導致其無法發現其虛假並進行了核准登記。因此類登記行為基本上符合相關法律、法規規定的登記程序，申請人提交的登記材料形式上也是充分的，故並不符合判決撤銷的法定條件。但是，如果不判決撤銷，對這一類登記行為予以維持，實際上是保護了申請人以虛假材料騙取登記的違法行為，侵害了利害關係人的合法民事權益。依據人民法院對被訴具體行政行為的合法性進行全面審查的基本原則，在此情形下，人民法院應當從不動產登記的立法目的出發，以申請人提交的登記申請材料虛假為由，認定該登記行為缺乏合法的事實基礎，不具有實質意義的合法性，並依法認定其為無效登記行為。參考案例：李瑞傑與泉州市房地產管理局、李瑞仁頒發房屋所有權證案（福建省泉州市中級人民法院〔2007〕泉行終字第30號行政判決）。12.不動產登記部分錯誤時的處理規則裁判要點：人民法院經審查認定不動產權屬證書登記的權利人正確，但該權屬證書部分記載內容不具有客觀性和合法性的，可以針對權屬證書的不同內容分別下判。適用解析：不動產權屬證書是權利人享有不動產權利的憑證，其記載內容應與不動產的客觀情況相符。不動產登記機關在進行不動產權屬登記時應認真履行審查義務，對權屬來源清楚、證件齊全、沒有爭議、符合有關法律規定的，應當核准登記並頒發不動產權屬證書。在各方當事人對不動產權利人均無爭議的情況下，雖然不動產權屬證書更多地體現為對不動產的客觀描述或記載的功能，但其客觀描述或記載仍需具有客觀性和合法性。不動產權屬證書記載的內容，一般包括不動產權利人、不動產狀況（包括不動產坐落地點、產別、編號、建築結構等）、抵押情況等內容。這些內容雖然體現在同一個不動產權屬證書內，但卻是相互獨立的，其證明目的和所起的標示作用也不相同的。從嚴格意義上講，每一項登記內容都可以視為一個獨立的行為。因此，人民法院對於同一不動產權屬證書，可以根據其記載的不同內容是否符合客觀性和合法性，就權屬證書的不同內容分別作出維持或撤銷判決。參考案例：楊錦波與北京市國土資源和房屋管理局、北京金宏泰房地產開發有限公司房屋登記案（北京市丰台區人民法院〔2004〕豐行初字第11號行政判決）。
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