原創 | 這些「習慣」是華人在澳洲買房時經常出現的

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前言

對於很多華人來說，購房很多時候不僅僅單純置業，更多的時候是一種「家」的情結。我國的傳統文化里，「耕者有其田，居者有其屋」、「安居樂業，國泰民安」——都傳承著一個道理：人活一世，總得要有個自己的房子。

近幾年以來，隨著房價的爆髮式的上漲，房子也被廣大買家賦予了一個新的概念：投資標的物。投資住宅房一直是澳大利亞華人主要的投資手段，過往幾年主要城市的住宅地產也有著不俗的表現。

房產研究機構CoreLogic表示，在過去5年的時間裡，悉尼的房價漲幅可以說是史無前例的，房價中位數從2012年初的56萬澳元猛增40萬澳元，達到97萬澳元。正因為這樣，使得很多當時進入樓市的投資者大賺了一筆。

對於中國人來講，購買自己的房子永遠是生活中最令人興奮和最感人的里程碑時刻，而在競爭激烈的房地產市場中，購房者的情緒可以被放大，這使得首次置業的人更容易犯錯。正因為人的主觀能動性，才使得很多華人走入了不少購房的「誤區」。

因此，《澳洲財經見聞》這篇文章就列舉出了當前澳洲華人購房中存在的幾大主觀性的習慣。

閱讀導航

一、買漲不買跌

二、從眾心理

三、只還息貸款（Interest Only）適合首次置業者

四、照搬所謂的「國內的經驗」

一

買漲不買跌

事實上「買漲不買跌」這個概念最早來自於股票市場，如果股票的走勢是處於上升趨勢，那麼股票會繼續一直向上漲，除非遇到巨大到足以扭轉股票趨勢的利空因素，股票才會下跌。所以，買入處在上漲通道的股票，獲利的概率要比買入處於下降通道的股票要高。

這點在樓市上也依舊被許多買家所推崇，前幾年澳洲房價開始瘋漲的時候，似乎大家從未擔心過自己入手的時候是否是頂點，反而趨之若鶩，爭先恐後，很多樓盤甚至開盤沒幾天就已經售罄。除了本地買家之外，海外買家也爭相進入市場，希望分一杯羹。

以悉尼為例，2010年的時候樓市迎來了一波上漲趨勢，很多買房者紛紛出手。隨後兩年本地的房價迎來了調整的時期。面對不再瘋狂上漲的房價，許多置業者卻放慢了腳步，想要多觀望。後來事實證明，當時的觀望是十分業餘的。

在我們看來，股票買漲不買跌，基本上是以「天」為時間單位的投資方式；而房產投資是一種長期性的不動產投資，它的漲跌要以「年」為計算單位，特別是一向以穩健著稱的澳洲房市，所以置業者應該用更長的時間周期，宏觀地看待房價的漲幅。

當前關於2018年本地樓市降溫的消息也是不斷湧現，這裡且不去討論真假。但是對於置業者來說，特別是第一次買房的首次置業者，你的首要目的就是居住，而不是以未來房子升值做為第一目標。此外，即便現在買了在一兩年之內價值不見上漲，甚至有所下跌。如果你把時間周期拉長，看看5年之後，或許又將是不一樣的一番境地。

這裡告訴大家一組數據，在過去30年里，澳洲房產升值了221.4%，領先於美國、荷蘭、瑞士、法國等主要發達國家。在截至2010年的過去30年里，澳洲房產的價格以每年8.43%的幅度在飛漲。

二

從眾心理

在澳洲本地有不少非常知名的地產調研機構：如Domain，HIA和CoreLogic。除此之外還有不少機構的經濟學家，如安保資本（AMP Capital）、凱投宏觀（Capital Economics）和各大銀行及投行等等。

澳洲智庫Grattan Institute曾經在2016年做過一個類似的市場調研，抽取了3000個在未來12個月內有著購房意向的人為樣本，詢問他們判斷未來房價走勢 的依據是什麼。結構有將近60%的人表示他們會參考本地知名專家和機構的觀點。

那麼這些專家和機構是否靠譜呢？答案並非是否定，但肯定也不是絕對的。

上面兩張圖是同一天兩位分析師對澳洲房價走勢作出的分析和判斷，但從標題來看，雖然兩者的大前提並不相同，但也是出現了明顯的不同觀點。

上圖文章的觀點是來自於QBE的房價預測，文章標題的意思是悉尼的地產價格上漲將會在2016年年尾終結。那麼事實上走勢是否相符合呢？請看下圖：

根據上圖的統計數據來看，很顯然QBE在2015年的時候對悉尼房價預測，和房價的實際走勢還是存在不小的出入。

事實上大部分華人，可以說不僅僅是華人，都或多或少的有從眾的心理。當自己在做一個重大的決定的時候，比如選擇哪一所大學，買哪一輛汽車，都會習慣性的去詢問那些「局內人」，這個大學好不好？這輛汽車好不好？這是人的天性使然。

當然如果你只是關心這套房子適不適合居住的話，自然可以去問哪些已經買了這個樓盤的人。只可惜多數人只是想知道買這個房子未來會不會升值，因此選擇相信「權威」也就不難理解了。

而實際上，我們對經濟事件的知識往往來自於對過去已經發生事件的馬後炮式的原因分析。「結果」是由「原因」和原因當時所處的「環境」兩者共同作用而發生的，而「原因當時所處的環境」我們是無法精確測量的。

用通俗的話來講，就是經濟學家在進行預測的時候，普遍依託於當下的環境，但是由於當下的環境屬於「變數」，以變數去預測不變數，自然會存在預測錯誤的風險。

事實上，本地的置業者其實完全可以根據供求關係；土地價格；房產的區位因素幾個方面自行來判斷房價的走勢。

三

只還息貸款（Interest Only）最為適合

之所以講只還息貸款這部分，是受到我身邊朋友的啟發，年輕夫妻，兩人年收入加起來稅前10萬澳元，婚後留在澳洲，自然想到了置業。夫妻雙方目前正在申請只還息貸款，理由很簡單：一開始沒那麼多錢還貸款。但他們雙方真的了解這類貸款嗎，並不盡然。

顧名思義，只還利息，就是在指在選擇的期限內（通常為5年）只償還貸款所產生的利息部分，從而降低最小還款額。也就是說，貸款人可以選擇在前5年只還利息，不還本金，5年後開始正常的本息同還。

本以為作者的朋友這一情況只是普遍現象，沒想到一查資料大大出乎意料。

根據評級機構標普在2015年的調查數據顯示，澳大利亞有64％的只還息貸款（Interest Only）申請人不是完全了解整個還款的流程，而這64%中還包括36%根本不了解，只是因為一開始還款額較低而選擇此類貸款的人。

瑞銀（UBS）在援引標普數據的報告中還指出：「只有十分有經驗的人才可以理解Interest Only潛在的利弊。」

那麼Interest Only潛在的弊端主要是哪些呢？總結下來主要可以分為三點：

風險一：目前市面上的貸款產品，只還利息的利率普遍偏高，通常會比連本帶息高出0.5%左右。長期來看，只還息將會比連本帶息產生的利息總額要高出很多。

風險二：若採用這種方式，前期月供低，會在一定程度上減少還款壓力。但一旦利率上漲或自身財務狀況發生變化，家庭財務負擔將驟增。

風險三：若貸款人的資金管理能力較弱，且沒有很好的消費習慣，選擇只還息可能會使借貸人增加許多額外的支出。

如果是投資者選擇只還息的話，一旦房價疲軟和租金收益率停滯的話，這對於他們來說則會面臨更大的困境。

當只還息貸款協議終止時，如果借款人轉變成本息貸款（也可能因為銀行不批准延期貸款合同），那麼他就自動回到本息貸款模式，需要支付更高的利息，償付更多的錢。

正如「股神」沃倫·巴菲特（Warren Buffet）曾說的那樣： 「只有當潮水退去的時候，才知道是誰在裸泳。」

四

照搬國內的經驗

因為很多本地的置業者都來自國內，或者父輩來自國內。因此在澳洲購房的時候都會情不自禁的套用國內的經驗，畢竟人都有先入為主的觀念。然而實際上中澳兩國之間國情不同；城市規劃不同，樓市自然也並不相同。

國內絕大多數城市的規劃是中心發散，房價分布的大體規律也是如此，越靠近市中心越貴，越遠就越便宜。正常情況下比如北京市，按照環路來劃分，二環路以內最貴，三環路內其次，然後四環，五環最便宜。

但是澳洲的城市規劃截然不同，以悉尼和墨爾本兩大城市為例，分為商業區和居住區，我們中國人傳統意義上的市中心在澳洲則變成了商業和就業中心，不是地理位置上的中心，房價也不是完全按照離「市中心」的距離而決定的，很多距離「市中心」很遠的區因為有了大型規劃，增幅和投資潛力比很多「市中心」都要好。

再加上兩國之間不同的產權制度，稅收政策和國情，也使得在澳洲置業的時候無法照搬國內的經驗。比如在澳洲有房產負扣稅和對沖賬戶；此外兩國之間的空置率也有著很大的差異，在北京，官方的數據是36%。而在悉尼房屋的空置率只有1.6-1.8%，這充分說明了澳洲當地穩定的租房市場，這使得投資者購房的時候所考慮的事情也完全不同。

END

人是社會中的生物，既然是人就自然會有主觀能動性，因此每個在做人生的重大決定時難免有產生主觀性的偏差，這一點無法避免。

在樓市中，突然的政策變動普通老百姓很難及時掌握，但在主觀層面上我們如果能夠更加的理性，這對於購房者來講應該也是避免損失，買到理想房子的重要前提。

與其去糾結房子買了值不值，或許更應該拋開客觀因素，從自身的角度出發，選擇最適合自己的房子。畢竟對於買房來講，後悔的代價實在是太大了。

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