央行突然出手！深刻影響樓市的政策來了！

上周五中央經濟會議定下的基調話音剛落，現在已經3大個方面開始有動作了。從央行到國土部，大招你都看懂了嗎？365樓市副主編萬昕為大家簡單梳理一下......

2016中央經濟工作會議原文：綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。

而幾天陸續出來了這些動作，和會議倡導方向完全一致

1、調控政策：前幾天國家統計局發布的11月的70個城市房價漲幅表，就是一個壞孩子名單，所以你看到武漢和鄭州，調控升級了。上海作為全國樓市風向標，強調明年繼續加強調控。排隊表態一個個來。

2 土地方面：今天國土部回應「溫州房屋產權到期」：自動續期不收費！為什麼4月份溫州就起爭議的這個事情，會在過去8個月後，大家都已經淡忘的情況下做出回應呢？

不知道你有沒有注意到昨天（12 月 22 日），新華社發表評論文章《別再錯過樓市改革「窗口期」》。「經濟轉型升級意味著要告別「土地財政」，由此相應的財政稅收制度、土地供應制度等改革也會加快步伐，而這些也是房地產市場長效機制的題中應有之義 」。

我的理解是：告別土地財政，需要基礎。我們先把產權的問題說清楚了，就可以談收稅。只有70年產權的問題得到解決——房地產稅才有了出台基礎——土地財政不再成為地產財政唯一來源。也是為土地出讓政策打下基礎。

3 金融方面：昨夜，央行旗下的媒體金融時報報道：人民銀行將於2017年一季度評估時開始正式將金融機構「表外理財」納入廣義信貸範圍。

管住以前撒野的錢，貨幣向樓市流動肯定沒那麼容易了，中國的房價為什麼越調控越漲，貨幣政策多次強調穩健，但是貨幣增速極其高，就是因為表外信貸的擴張速度太快了，而且很不透明，無法監管。現在全部進入監管，狠狠盯住，不要想有小動作。

現在就讓我們來看看真正的大招背後邏輯具體是這樣的

央行突然出手！對房地產影響最大的政策來了！

昨夜，央行旗下的媒體金融時報報道：人民銀行將於2017年一季度評估時開始正式將金融機構「表外理財」納入廣義信貸範圍。

由於表外信貸的擴張，大量的銀行理財通過表外信貸進入房地產項目，是這些年中國房地產價格一路高漲的根本原因之一，也是最重要的原因。

尤其是地王不斷，大量的地王並不是因為房地產公司有錢，而是通過信託產品、資管計劃、地產基金等進入了這些地王項目，而這些背後就是銀行理財資金。

這些年來，中國的房價為什麼越調控越漲，貨幣政策多次強調穩健，但是貨幣增速極其高，就是因為表外信貸的擴張速度太快了，而且很不透明，無法監管。

接下來，銀行的放貸能力將受到制約，大量的表外信貸將使得銀行的資本充足率下降，銀行將被動進入適度的信貸緊縮。這樣一來，今年年底開始的小錢荒，將會在明年持續，因此一批敏感而優秀的房地產企業將會採取提前降價跑量的策略，儘快回籠資金。錢將越來越難流向房地產了。

這一政策，將使得中國的貨幣政策、房地產調控政策、股市、債市都將產生革命性的影響。

房屋產權到期怎麼辦？國土部今天給出明確答覆！

很多朋友可能都忘記「溫州房屋產權」這個事情了，我們先帶大家回顧下：

在今年四月份，溫州一部分市民，他們正常買賣二手房後卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，據說要繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金？

舉個例子：按照溫州現在的做法，等你房子產權到的那一天，這套房子評估下來值180萬，如果你要續期，那就得交60萬…

這一消息不僅震驚整個溫州房產市場，甚至全國人民都開始檢查自己買的房子的土地使用權。因為溫州住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在國內也屬於先例。因此，溫州房屋產權的處理方式很可能成為其他城市的典型參照！

今天，官方正式回應了這一事件：產權自動續期不收費

國土資源部副部長王廣華在今天的新聞發布會上指出，針對溫州當地二十年住房土地使用權到期問題，國土資源部和住建部會商後回復，可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，涉及「土地使用期限」，仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，並註明：「根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》辦理相關手續」。

為什麼4月份溫州就起爭議的這個事情，會在過去8個月後，大家都已經淡忘的情況下做出回應呢？這讓鳳財君不得不聯想到本月另一件關於產權的大事。

近一個多月來，武漢市國土局連續發布了26份《不動產權屬證書/不動產登記證明作廢公告》，涉及業主300多戶。據稱，被註銷的權利人都是對政府的徵收和拆遷補償決定存在爭議的人。

儘管武漢國土部門此舉十分注重「依法行政」，反覆強調自己的行為有充分的法律依據。但這樣的行政措施還是讓產權人不能理解，也讓公眾看不懂。

這讓人們感到了一絲憂懼：房子還在，產權證書卻被註銷了，公民的房屋所有權竟然是如此脆弱?這是否意味著政府一作出決定就可單方申請註銷登記？

到此，我們就可以回答為什麼中央要在今天宣布溫州房屋產權到期的處理辦法了，這是在給群眾吃定心丸啊！

鳳財君由衷的佩服此次中央的處理方式，因為產權問題一旦處理不好，一定會直接影響到樓市價格，尤其是二手房交易市場。

那麼，這是不是代表，你的房子產權到期了也可以高枕無憂，自動續期不收費呢？

不一定！

因為這次是為解決溫州這些群眾面臨的實際問題，時間上相對緊迫。為了最大程度的維護群眾的應有權益，國土資源部商住房和城鄉建設部同意後，復函並抄送各地國土資源管理部門，地方在相關「法律安排」明確之前，可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理。

請注意「地方在相關法律安排明確之前」這幾個字。什麼意思呢？

參照我國物權法第一百四十九條明確規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期．依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

看到了嗎？物權法中說的是「自動續期」，可沒提「免費」這兩個字。

也就是說，在地方相關法律安排明確之前，各地方應當會仿照此次溫州的做法，為群眾免費自動續期，但是在具體的法律法規制定中，很可能還是會收取一定的費用的，只是這個費用的比例是多少？怎麼收取？目前還沒有定論，那就暫時免費吧！

我們是社會主義國家，土地是國家的。根據項目的立項不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，工業/科教文衛體/綜合類50年，商業/旅遊/娛樂40年。關於房屋產權到期的處理辦法，其實是一個老生常談的問題了。

咱們也別自己瞎捉摸，不妨看看別的地方都是怎麼做的，因為政府在制定政策時也會研究這些典型案例，降低因新政策考慮不周引起的風險。

雖然我國的土地使用權年限常常被渲染為中國特色，但其實它還真不是中國的創造發明，甚至從世界範圍來看，這也是一種普遍的出讓方式。一般認為，我國的土地使用年限起源於深圳，而深圳效仿的則是它的近鄰——香港。

香港的土地擁有權，除了位於中環的聖約翰大教堂是唯一私人擁有的土地外，其他全部由香港政府所擁有。實際土地歸房屋及地政總署管理，土地契約中永久批地的契約批期50年，還要短於內地的70年。而土地使用權到期，在香港回歸中英雙方簽署的在中英聯合聲明中就已提到了這一問題。

目前香港處理方式是土地自動續期，期限同上一次土地批租年限。僅需每年繳納新地稅，實際的年繳付費相當於房產年租金的1.5‰，這一年付比率毫無疑問是極低，可以看到，香港市民每年只是象徵性地付一些錢而已。

香港模式會在內地推廣嗎？

考慮到香港在國內政治地位的特殊性，存在讓利的可能性，目前來看借鑒意義比較弱。但是我們可以追本溯源，因為香港的土地出讓制度也不是它的發明，而是來源於當初它的殖民統治者——英國。

不同於房產土地歸私人所有，並徵收高房地產稅的美國模式，英國所有的土地所有權在法理上都屬於英國女王。

所以英國不存在其他所謂的owner(所有者)，土地的所有者只是持有一塊土地。根據是否擁有自由處置所持有的土地的權利，又分為自由保有地產權和租借地產權等，而我們主要需要參照的是後者。

英國無論是房子的業主還是租客都要向當地政府上交市政物業稅，按照行政區劃和房產的高低檔次進行徵收，數額從1000至數千英鎊不等。（這個可以看作國內將來推開的房產稅）

而買房除了支付房費和市政費用外，還需要每年繳納地租，即本文中討論的土地使用費，不過和國內不同，英國的土地使用費是在房價以外收取。

地租和市政物業稅一樣，可能會跟著通貨膨脹一起漲價。需要注意的是，如果一直沒有按時繳納地租的話，土地保有權人(無論是個人還是政府)有權將房子沒收回去，一般是超出三年即可收回。

不過英國政府很少使用這一權利，一般來說住宅即使拖欠地租，業主也不用擔心被趕出家門，可以一直居住。不過，在房地產交易時必須將拖欠費用還清才可以繼續交易。但是商業地產就沒有這樣的美事，一旦拖欠土地使用費，就會被官方即刻收回。

英國的這一套模式被廣泛運用到英聯邦國家及其殖民地之中。英聯邦國家的房地產市場，如澳大利亞，加拿大等等普遍使用這一模式。

了解了別人的處理方式，還是要回歸到我國，無非是這三個問題：

1、到期的房產到底該不該自動續期？

2、續期該不該交錢？

3、要交的話需要交多少錢？

第一個問題，在我國的物權法中已經回答了，自動續期！

第二個問題，續期是否應該交錢，答案基本也是肯定的。

通常主流觀點是：

1、延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似於成本價和市場價的差額。

2、根據規劃需要，國家收回土地和地上建築物的，對業主進行相應補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

簡單來說，要麼交錢續期，要麼國家收回給你補償。

第三個問題，交多少才合適呢？

參考英美的稅制：

英國：採取較低房產稅和地稅相結合的方式

美國：使用高額房地產稅來作為土地永久免費的彌補

但基本上都採取：房地產稅根據政府評估的市場房價徵收。

也就是房價漲稅也就跟著漲，至於房價跌，你猜會不會降稅？

而我國至今還沒有開徵房地產稅，土地出讓金比例也沒有明確的規定，基本上可以判斷，這兩個稅的制定必須配套設置，不然就會導致雙重徵稅，讓群眾承受很大的壓力。

房地產稅的主要意圖是抑制炒房熱度，呼之欲出了這麼久，不可能只是蜻蜓點水的份量，所以相應的，土地出讓金費用不應該太高，而繳費方式也可以參照英國執行，在房產轉讓前結清土地使用費即可。

來源：鳳凰財經（finance_ifeng）綜合姑蘇晚報（gusuwb）、觀察者網報道、鳳凰房產（houseifeng）、財經內參（mofzpy）、黃生看金融（fengyuhuangshan）等
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