物業公司2016年度考核計劃

物業公司2016年度考核計劃

公司實行總經理負責制，成立兩個服務部進行經營管理，總經理對公司各項工作全權負責並實行崗位考核責任制管理。

第一部分：考核責任制

一、考核指標：

1、水電費按月收取完成**%。

2、物業管理費按半年一次收取完成**%。

3、清潔衛生、花木修整按規定完成，投訴為零。

4、安全保衛偷盜案件及各種事故發生為零。

5、財務日清月結短款為零。

6、物業服務向上級投訴為零。

7、嚴格執行考勤制度。

二、考核對象：總經理、部門經理及相關責任人

三、考核辦法:

1、物業管理費為每年的**月和**月兩個月交納，由兩個管理部分片負責收取完成，門衛配合，特殊問題報股東會研究外，當年物業費未完成的在股東股金中扣除。

2、嚴格控制公司費用支出，**元以上（含**元）必須先報計劃由監事在計劃書上簽字，同意方可開支，否則財務不予支付，**元以下由部門經理和總經理商量後方可開支，凡支出單據必須由總經理、部門經理監事共同簽字財務方可報銷。

3、管理部收取的現金一律當日交財務出納入賬，不許留款過夜，否則除應上交款項外一次罰責任人**元，(特殊情況除外)。

4、管理員負責保證各個小區和門店排污管道暢通，如發現堵塞應及時清理解決，每月負責門店水費收取，業主反映需要維修的部位，事先和管理服務部經理查看，再確定維修方案、及預算資金，報監事審批後維修。高空危險的維修部位一律不得擅自維修，否則誰維修誰負責，公司概不承擔任何責任和經濟損失。

5、清潔衛生採取責任公示，業主監督的方法進行管理。打掃時間具體安排如下：

星期一、星期四：分別打掃********棟樓梯間

星期二、星期五：分別打掃********棟樓梯間

街道保潔員每天清掃道路兩次，保持街道清潔衛生，另按規定清掃**#、**#樓樓梯間及其小區道路場地。街道衛生及**#、**#樓的衛生由管理員負責檢查，其它小區的衛生由各管轄區的管理部門經理檢查。如發現有業主投訴，經核實後，每人次扣除保潔員和管理員或管理部門經理各**元，達三次投訴，保潔員無條件辭退。保潔員必須做到上午工作到**點，下午工作到**點，小區道路每天清掃二次，中途離崗或脫崗，每次扣工資**元。

6、小區內花草樹木管理，責任人（保潔員）負責小區花草樹木的看管、澆水、施肥、殺蟲、剪枝、除雜草、清理花草叢中的垃圾等。由於管理不善，造成花草樹木死亡，責任人要及時補栽成活，並承擔同等價值的罰款。屬人為或意外損壞的，班門衛承擔**%的責任，總經理承擔**%的責任，所屬管理部承擔**%責任，責任人承擔**%的責任（由責任人補栽成活，其費用按責任比例分攤並分別承擔同等價值的罰款）。物業社區微信：街道樹木由責任人負責除雜草、打腳枝、剪枝、施肥、澆水、打葯。第一責任人是管理員，第二責任人是總經理，第三責任人是街道保潔員。如有損壞或死亡的按第一責任人和第二責任人、第三責任人分別承擔50%、30%、20%的實際重栽保活及購買樹苗的費用和同等價值的罰款。

7、門衛保安要按規定著裝持證上崗，（其服裝費用由門衛保安本人出資**%，公司出資**%，統一購買，從購買服裝之日起門衛保安服務滿一年其服裝歸其個人所有。如果中途離開公司，公司出資的**%按**個月分攤，扣除在公司工作的時間，剩餘的在其工資中扣除）採取職責公示，業主監督的方法進行管理。門衛保安要負責做好小區的安全保衛工作，白班每隔半小時在小區內外巡查一遍，中班、夜班每隔一小時在小區內外巡查一遍，或不定時反覆巡查。嚴禁空崗、睡崗，有序的指導本小區車輛安全停放整齊，非本小區車輛嚴禁停放，管理部經理對小區車輛進行檢查，發現非小區車輛停放一（輛）次處罰當班門衛**元，如果門衛保安私自對外來車輛收費，經查實按實際收款額加倍處罰。出現盜竊事故或其他事故，視其物業公司經濟損失的大小，按管理實施方案劃分的責任比例給予賠償。在當月發工資時扣除。

8、管理部經理每星期一上班查一次錄像，並做好記錄。月底報總經理、監事評出最差員工和最佳員工。作為評季度獎和年終獎的依據，擅自脫崗離崗一次扣工資**元，造成損失的承擔一切賠償責任。累計扣工資**次以上的予以辭退。

9、總經理每天早晨**點上班與管理部經理和管理員一同對小區巡查一遍，管理部經理和管理員每天對各自的管轄區巡查兩遍，發現問題及時解決，管理部經理和管理員負責對各自管轄區內的門衛保安及保潔員的管理。發現門衛不按公司制度執行，私自收取停車費，保潔員不按公司制度執行，小區不清潔，應及時處理。否則管理部經理、管理員與責任人受同等處罰。公共設施人為損壞，未及時發現，管理部經理和管理員應承擔相應的損失及同等價值的罰款，每次處罰最低不得少於**元。

10、財務人員要加強責任心，所有的收據底聯都要交財務入賬不得遺失。所有員工收取的費用都必須開票併當天交給財務入賬，做到賬目日清月結，每月由會計統計做好物業費收繳報表，每月**號準時發放工資，並搞好每月一次現金盤存。發現短款由責任人賠償，每月的所有應收款由會計造表交給總經理，安排責任人清收。每月工資發放由總經理根據考勤和各種責任制的考核計算工資，交會計造表發放。（考勤表由舒建新負責、加班記錄由胥陳靜負責）

11、公司因崗定員、因崗定資，每滿一年的加資30元（指保潔員和保安），並與所有員工簽訂一年的勞動合同。

12、公司為了提高員工的工資待遇，及更好調動員工的工作積極性把各項工作做得更好，公司實行季度獎金（保潔員和門衛每季度人平獎金**元，辦公室及管理人員每季度人平獎金**元，門衛和保潔員如有投訴（查證屬實）或本人的崗位上出現了大小事故，一律不得參加評比獎金。管理人員出全勤者可獎**元。每缺勤一天扣獎金**元，直至扣完為止。

13、認真搞好服務，發現業主向主管部門投訴一次，責任人辭退，並扣除當月工資的**%，總經理罰款**元。

14、房屋裝修管理，屬人為破壞打牆或監管不嚴，違反裝修管理規定，所造成的嚴重後果，由所屬管理部承擔，並每次承擔**至**元的罰款。業主按裝修責任書的處罰標準進行處罰。物業社區微信：如有業主未到財務辦理裝修手續就已經裝修或入住，由門衛保安和管理部經理承擔全部責任，除把應收的款項收齊上交財務外，另當班保安和管理部經理各罰款**元。管理部做好分管查房日誌，做到有記錄可查。各管理部在****年**月底前把自己管轄區的所有業主走訪一次，並做好記錄交執行董事檢查。

15、公司管理人員及財務，每月****天為全勤，門衛****小時輪流值守為全勤，保潔員每星期七天為全勤。加班及節假日值班按基本工資計算加班費，缺勤請假按日平均工資扣除，補勤不扣，（公司總經理基本工資為****元，其他所有員工基本工資****元）。

16、各種管理制度，經理不執行，扣當月工資****%。

17、員工辭工要提前一個月寫出書面申請，不能今天提出明天走人，否則工資不發，押金不退。

第二部分：管理實施方案

為了充分調動全體股東和公司員工積極性和責任感，經公司全體股東討論同意對公司管理實施如下方案：

一、管理方式：公司實行統一管理，分片經濟責任承包的管理方式。

二、機構設置：公司下設二個管理服務部（以下簡稱管理部）和一個維修服務部，（第一管理部由舒建新、胥陳靜負責，第二管理部由****、****負責，維修服務部由李時華負責）將現有的物業按面積和戶數一分為二，通過抽籤落實到每個管理部 由各管理部進行管理、服務、收費。確定後的物業管理對象為，

第一管理部為

第二管理部為

維修服務部 。

三、經濟責任承包：公司對各管理部實行經濟責任承包，

1、包服務。對管理範圍內的業主服務好，對業主要求解決的問題及時解決，不屬於物業公司解決的要及時解釋。

2、包管理。對管理範圍內的保安和保潔員按公司的制度要求管理好，不出事故。搞好裝修管理，不得有違規現象出現。

3、包收費。

、物業費按公司標準****%按時收取。（特殊情況不能收取的由股東討論確定除外）

門店衛生費按公司標準收取每個管理部每月上交公司****元包干，從****年元月份開始。（收費標準及名冊見附表）。

車庫按公司標準收取（具體標準及名冊見附表）。

水費按水廠抄表數包幹上繳公司，上繳不清的在責任人工資中扣除（各管理部負責的表數及收費價格見附表）。

⑤包上年接轉及遺留欠款回收

4、各小區門衛用電用水實行定量包干。門衛室及路燈的用電和門衛用水，本著節約的原則，超出****%以上的部分在責任人的工資中扣除，****水****噸，電****度；********噸，電****度；****水****噸，電****度，按月結算。

5、維修部負責所有的維修所屬管理部負責配合和門店的水費收取，水費按水廠抄表數按月上繳公司，上繳不清的在工資中扣除。負責管理****#、****#、****#樓的物業用電，用電量如超出管理得最好的管理部管理的物業用電，用電量平均值****%以上的部分在其工資中扣除。

6、物業費的收取必須嚴格按公司與業主簽署的「物業管理服務合同」約定的價格執行，業主一次交費不足一年的沒有優惠，一次交費達十二個月以上的（包括十二個月）各管理部有權優惠****%，超出部份由當事責任人本人承擔。所屬大華公司的關係戶需減免的一律憑大華公司的減免函件執行。頂樓物業費，各管理部按每平方米每月****元收取包干，多退少補、按月結算，結算時差額部份由各管理部經理寫出欠條交公司財務。升益部份由財務寫出證明給管理部經理，年底作為現金參加責任制獎賠結算。

四、責任制獎賠辦法

1、****年和****年以前的物業費到****年****月底前必須完成****%。在****年****月上旬由財務把應收的物業費收據全部開完，分到兩個管理部，由有管理部經理寫出欠條，到春節放假前還不能到財務結清時，即在股東的股金中扣除。第一管理部在****的股金中扣除，第二管理部在****的股金中扣除（按**** %，**** %的比例扣除）。物業社區微信：****年上半年的物業費在****年春節前應完成****%的收費工作，在****年元月底由財務按****%應收的物業費開具收據分到兩個管理部，由管理部經理寫出欠條到2014年2月底前還不能交清時，分別在股東的股金中扣除，第一管理部在****的股金中扣除，第二管理部在****、****的股金中扣除（按**** %、**** %的比例扣除）。2016年春節給每個管理部獎金2000元。

2、歷史遺留款由股東按實際情況研究決定分到兩個管理部負責收取，要求完成****%。（詳見附表）完不成的在其股東的股金中扣除。

3各種費用未收齊的到年底，各管理部從各自所屬股東的分紅和股金中扣除。其扣款比例按「責任制獎賠辦法」第1款執行。

4、物業所有樓道用電電錶按表數平分到兩個管理部，****、********塊電錶，每個管理部負責管理****塊。（具體負責的樓棟表在水表劃分時註明）。如有偷竊用電或人情用電與另一管理部管理的電錶用電數相差超過****%以上的部分由該管理部全部承擔，在其責任人的當月工資中扣除（計算方法：如管理比較好的管理部****塊表****個單元用電該月用了****度電，即每個單元用了****度電，管理比較差的管理部管理的****塊表****個單元用了****度電，即每個單元用了****度電，按超出****%以上的全賠的標準，即該管理部應賠****度電，折算金額是****元）。

5、小區出現的任何責任事故物業公司的實際損失金額按1、2、3、4的比例分攤賠償，公司總經理****%；管理部****%；公司****%；直接責任人****%。

6、管理部責任分擔比例：第一管理部****承擔該管理部****%的責任，********承擔****%的責任；第二管理部****承擔****%的責任，****承擔****%的責任。

7、為了儘快地把物業費收到位，特定於****年****月****日對兩個管理服務部進行物業費收費評比，看誰收的戶數最多，收取多的每多收一戶發獎金****元。（如甲管理部收了****戶、乙管理部收了****戶、即乙管理部應得獎金****元）。

五、管理人員的配置、分工及工資報酬

董事；職務津貼****元，負責協調協會、房管、環衛等部門工作。主持召開每月一次股東會和其他有關工作。

監事兼會計；監事津貼****元，會計工資****元，在第二管理部拿工資****元，合計月工資****元。物業社區微信：負責協調稅務部門工作、管理公司財務，兼任公司會計和第二管理服務部的工作。

總經理；職務工資****元，其中留****元作為年終考評一次性發給，在第一管理部拿工資****元，每月應發工資****元（包括社會養老保險在內）。負責公司的全部工作，協調與大華公司的工作兼任第一管理服務部經理。

第二管理部經理；在第二管理部拿工資****元（包括社會養老保險在內），負責第二管理服務部的全部工作。

法人兼出納，法人津貼****元，出納工資****元，在第一管理部拿工資****元，合計工資****元（包括社會養老保險在內）。負責工商及外部協調工作，兼任公司出納和第一管理服務部的工作。

維修服務部管理員，維修工資****元，收費工資****元，其他工作****元，合計每月工資****元（包括社會養老保險在內）。負責公司的各項維修和門店的水費收繳工作，還要完成公司分配的其他工作。年終考評各項工作全部完成發獎金 元。

六、未有涉及的部分按公司責任制執行。本方案執行時間暫定一年，時間從****年****月****日起到****年****月****日止。

責任人簽字：

****年****月****日

推薦閱讀：