營改增後房企利潤變化的計算方法

2016.4.15中國稅務報汪傑 王青 董曉岩

房地產作為我國經濟的支柱產業之一，涉及稅種較多，恰逢營改增和去庫存的「雙期疊加」，企業需重視稅務管理理念和方式的轉變，全面享受稅收政策紅利，為房企發展保駕護航。

營改增對房企營業利潤的影響

案例1：甲房地產公司當年銷售額15000萬元，該銷售額對應的開發成本為5000萬元、土地出讓金5000萬元（由於開發成本中各項成本增值稅稅率不同，假設2016年5月1日營改增後甲企業新開工項目按一般納稅人計稅方法計算增值稅，開發成本中可以取得500萬元的進項稅額，轉讓不動產銷項稅額990.99萬元），城建稅和教育費附加合計10%，不考慮其他因素。

營改增前，甲公司的主營業務收入為15000萬元，營業稅金及附加為825萬元（營業稅750萬元加上城建稅及教育費附加75萬元），主營業務成本為10000萬元。

《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱36號公告）規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。所以營改增後，甲房地產公司主營業務收入為14009.01萬元〔（15000-5000）÷1.11〕，應繳增值稅490.99萬元〔（15000-5000）÷1.11×0.11-500〕，城建稅及教育費附加為49.10萬元，主營業務成本為9500萬元（10000-500）。

增值稅價外稅的特點，使得主營業務收入減少了990.99萬元；主營業務成本減少了500萬元；營業稅金及附加減少了775.9萬元，甲企業營業利潤合計增加了284.91萬元（500+775.9-990.99），從而房地產企業應納稅所得額增加。值得注意的是，甲公司開發成本中取得的進項稅額將影響營業利潤和應納稅所得稅額。若甲企業開發成本中進項稅額增加，則甲公司應繳納的增值稅和開發成本均減少，企業營業利潤和應納稅的稅額都增加。反之，則甲公司應繳納的增值稅會增加，營業利潤和應納稅所得額均減少。

營改增對房企土地增值稅影響

案例2：預計乙房地產公司2016年銷售額15000萬元，假設2016年5月1日營改增後乙企業新開工項目按一般計稅辦法計算增值稅，符合土地增值稅扣除項目的金額為項目成本合計7000萬元（假設土地款3500萬元，營改增後可以取得346.85萬元的進項稅額），營改增前營業稅稅率5%，營改增後增值稅稅率11%，乙公司無法按項目分攤利息支出，不能提供金融機構貸款證明，不考慮其他稅費。

土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定，不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除；對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。乙房地產公司合計可以加計扣除30%的成本。

營改增前，乙公司銷售收入為15000萬元，扣除項目金額為9100萬元〔7000×（1+30%）〕，營業稅750萬元。土地增值稅增值額為5150萬元，增值率為52.28%（5150÷9850），應繳土地增值稅為1567.5萬元（5150×40%-9850×5%）。營改增後，乙公司銷售收入為13860.36萬元，應繳增值稅792.79萬元〔（15000-3500）÷1.11×0.11-346.85〕，扣除項目金額為開發成本8649.10萬元〔6653.15×（1+30%）〕。土地增值稅增值額為5211.26萬元，增值率為60.25%（5211.26÷8649.10），應繳土地增值稅為1652.05萬元（5211.26×40%-8649.10×5%）

可見，營改增後乙公司土地增值稅增加了84.55萬元，雖然土地增值稅的稅率沒有從40%超率累進到50%，但是也可能會導致土地增值稅增加。原因如下：第一，雖然收入和成本都下降，但是由於房地產企業存在加計扣除30%的因素，導致增值率增加；第二，營業稅是價內稅可以在計算土地增值稅稅前扣除，而增值稅是價外稅，無法在稅前扣除，導致增值率增加；第三，土地增值稅實行四級超率累進，增值率越高，土地增值稅越高。

作者單位：浙江省台州市國稅局

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