2015樓市八大預言能實現幾個？

鳳凰房產1月27日訊 2014年年初，多位專家在不同場合表達了對2014年樓市的看法，其中任志強在2014年年初預言的「房企銷售增速預計持續下降」更是直擊2014年樓市的真實狀況。面對剛剛過去一年的整體市場成交大幅下滑，部分項目價格跳水等市場情況，2015年樓市又將呈何走勢？

多位觀察家智庫專家在接受鳳凰房產成都站採訪時，認為2015年三四線城市樓市或將復甦，2015年政策有望在2014年的基礎上更加寬鬆，樓市庫存已達歷史高峰，2015年消化現有庫存比較困難……那麼這些有關2015的樓市預言能實現幾個？誰又能成為真正的「預言帝」？

預言一：2015年三四線城市樓市或將復甦 時間節點不一致

觀察家智庫專家、知名經濟學家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓

謝逸楓：2013年-2014年中國樓市分化的態勢已延續至2015年，城市之間的分化很明顯，特別是供需周期、復甦時間、房企業績、房價漲跌方面。但是二三四線城市除個別城市外，會隨著政策利好、市場復甦、需求釋放、庫存去化加快，供需與復甦時間節點上不同。

一方面是按70城成交看，市場供需與去庫存周期及房貸落實情況不同，一線城市會先復甦，二、三、四線後復甦。從成交量看，12月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上，遠高於全國平均水平。另一方面是，一、二、三、四線城市的復甦的幅度不同。按70城房價看，一線城市復甦的力度比較大，二、三、四線城市復甦力度相對小。因此，2015年樓市預計在今年9月反彈，價格拐點在2015年上半年出現。

預言二：2015年還會有一系列救市政策

觀察家智庫專家、獨立經濟學家、樓市春天派掌門人 陳寶存

陳寶存：2014年，一系列救市措施出台，但市場並未有顯著反彈，但我認為樓市復甦應該會很快到來。實際上2014年並不是表現最差的一年，只能說比2013年差一點。這幾年，全國的整個房地產形勢越來越好，包括從銷售面積和銷售價格來看，都是一路走高的，從2014年開始，短期內有一個波動。去年5月份開始，就開始了一系列的救市政策，比如「930」信貸政策降准降息，這個政策要落定對市場要有積極作用至少需要半年的時間。

因此，在「9.30」降准降息調整後，2015年3、4月份，我認為是全國房地產市場的復甦階段。另有預測，今年還會有兩到三次降准降息，2015年還會有一系列救市政策，政府可能還會出台一系列相對更寬鬆的措施。可能是在契稅方面、包括一線城市限購可能在條件上有一些鬆動等。再比如2008年的時候即出台政策，購房滿五年可以減免契稅，現在可能改成滿兩年，類似這種政策是可能出台的。

預言三：中國房地產行業還會繼續前行

觀察家智庫專家、成都高策新源房地產營銷策劃有限公司市場部總監 葉強

葉強：世界經濟的不穩定，中國經濟又在進行調整，對各行各業都會有影響。這種影響房地產行業也不能獨善其身，但中國是人口大國，經濟要穩定而持續的發展，城市化進程還在持續，中國經濟發展是不平衡的，也導致了房地產發展不平衡。一線城市需求大、單價高，二線城市需求旺盛，價格比較穩定，三四線城市短期內供應大於需求，所以中國地產情況不能一概而論。

另外企業的生存、發展、倒閉都是非常正常的事情，一方面與大的經濟氣候有關，另一方面與企業本身的經營方式有很大的關係。比如是否盲目擴張，是否遵紀守法等等。房地產企業也不能例外，優勝劣汰是必然的市場法則，在經濟環境好的時候，差的企業能生存，當經濟變冷，底子薄的企業自然就難以度過冬天，這是很自然的事情。那麼對於中國經濟而言，地產的推動與貢獻是不言而喻的，這個行業還會繼續發展，中國房地產行業還會繼續前行。

預言四： 2015年消化現有庫存比較困難

觀察家智庫專家、第一太平華西區項目開發及顧問部高級助理董事 羅元均

羅元均：在龐大的供應量和持續低迷的宏觀經濟共同作用之下，預計要消化現有庫存需要經過較長的一段時間。國家雖已採取降息、「9·30」房貸新政等政策來刺激樓市，但貨幣政策的整體方向未變，投資活動仍趨於保守，房地產市場的銷售只能遵循市場的供需規則。同時，雖然部分開發商已經刻意減緩工程進度以推遲項目的入市時間，但是供應速度還是超過了當前的銷售速度。

預言五：中小型房企將會面臨難貸款、難拿地、難去化等諸多困難

羅元均：雖然2015年初內地房地產股依舊領漲，但從2014年整體市場的表現上來看，房地產市場已經大不如前了。在短期內，央行降息或是出台地產新政的確會刺激地產股的升漲，然而長期來看，由於國家宏觀經濟不景氣的現狀和房地產市場早已存在諸多問題等因素，地產股在未來的一年的前景並不被看好。

中國房地產市場現有項目過多以及中小開發人員不夠理智的計劃將共同作用於未來地產股的走勢，地產股在接下來的一年不得不面對增速減慢甚至下跌的情況。值得注意的是，中國的房地產市場中，大型開發商的市場份額在不斷的增加，中小型房企的生存狀況岌岌可危。在未來的一年裡，中小型房企將會面臨難貸款、難拿地、難去化等諸多困難，從而停止運營。

預言六：2015年一線城市房價出現大幅下滑的可能性很小

觀察家智庫專家、戴德梁行成都公司總經理 巫保民

巫保民：限購政策的變動主要取決於市場情況、城市情況以及政府的思維方式。北京、上海分別為中國的政治中心和經濟中心城市，人口增長壓力大，限購作為調控人口規模的工具之一，其放寬的可能性相對更小。但在宏觀經濟走低，投資和出口增速大幅放緩的背景下，如果市場出現較為極端的情況，為托市適當地放寬政策也是可能的，比如分區域差別對待。

目前全國住宅市場環境及市場預期並不樂觀，據國家統計局近日發布的數據，北京、上海、廣州、深圳四大城市中，11月份房價分別同比下降了2.6%、3.5%、3.8%和2%，跌幅較10月份都有所加大。其中北京、深圳市也是今年連續第二個月出現房價同比下跌，上海和廣州則是連續第三個月下跌。但作為有大量需求和消費實力的一線城市，要在15年房價出現大幅下滑的可能性也是很小。因此，總的來說可能性不大，即使市場進一步惡化，四個城市也可能在這一政策上採用不同的方式。

預言七：2015年房地產投資信託基金（REITS ）試點範圍會擴大 但難市場化

觀察家智庫專家、全國房地產經理人聯合會理事、中睿營銷董事總經理 何良栩

何良栩：從2014試點情況來看，投資信託資金在不動產中嘗試開展來看，取得了一定促進作用。投資信託資金回報主要來自租金提高以及房產價值攀升，所以在大型連鎖商業表現好的企業比如蘇寧取得了不錯市場表現。

目前看來短時間內，REITS還會在政府推動下按計劃經濟模式選擇性去嘗試，一時很難市場化，試點範圍會擴大，但是可控狀況下擴大。這一融資形式，還在摸著石頭過河階段，從量變到質變還有漫長過程，所以現在只能談，能解決部分企業融資問題，還不能根本性解決行業問題。

預言八：不動產登記可能會導致高端二手房供應量增加

觀察家智庫專家、吉信行方圓置業董事總經理 潘海

潘海：2014年12月，國務院公布《不動產登記暫行條例》定於2015年3月1日起施行。不動產登記可以說是在為房產稅的開徵進行鋪路，但短期內對市場造成的影響有限。不動產統一登記是徵收房產稅的必要基礎，但真正實現摸清國民資產狀況，還需要相當長一段時間。3月1日只是不動產登記暫行條例開始實施的時間，實際上不動產登記本質還是對國家及國民固定資產的一次摸底統計，從施行到落地還需要3—4年。

另一方面，不動產登記政策無論對地方政府還是開發商都是短期內利空樓市的。對購房者來說，該條例直接影響市場的成交心理，更多的消費者傾向於少買房，特別是房地產稅的開徵對象大戶型，除非開發商下調價格，否則難以保證銷售速度。對投資客來說，在投資回報率的考慮下，非理性的投資需求也將被進一步擠出。對擁有多套者來說，不動產登記將會導致新一輪的投資客集中拋售房產，高端二手房供應量有望增加，進一步打壓房地產熱特別是二手房價格，與此同時也將對一手房的價格產生影響。

從未來中國預期的經濟增速走向來看，由於持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，經濟增速可能由高速增長轉為中速增長。屆時，儘管貨幣政策會定向寬鬆適度刺激宏觀經濟，樓市也會帶來客觀上的政策利好，但大多數城市的樓市仍然會面臨去庫存的壓力，預計2015年房地產市場價格將維持平價跑量的特徵，市場趨向平穩。