教育綜合體及主要案例

07-12

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2018年伊始，教培機構紛紛以消防、證照不全被監管部門嚴查，教培業正在經歷著一場前所未有的洗牌運動。

也因為如此，能夠有力推進教培業規範化與規模化的教育綜合體，再次被提上風口。在最近兩三年中，教育綜合體從概念到實踐上，都得到了快速的發展，全國教育綜合體與類綜合體項目已經逼近千個，但大多仍處在虧損或薄利邊緣。

教育綜合體的興起

機構成本上漲

房租、人力成本、招生成本的三高已成制約教育培訓業發展的「三座大山」。據萬里行數據顯示，從2013年開始各地區域中小型教育機構的利潤率普遍下降。

地產轉型

而攬金十幾年的中國房地產，現在充滿危機，住宅，開發區無論何種模式，都會面臨一個問題：誰來消費？同時在電商衝擊下，千篇一律的城市綜合體庫存量急劇增加，銷售已成為瓶頸。

而在製造業發達的東南沿海地區，當產能過剩帶來的停業背後，各類工業園區也已荒蕪，大量閑置的廠房也急需尋找出路。

正因為如此，前者為場地所困，後者後人流勞神，教育與地產迅速走在了一起，「基於學生，順應市場」，教育綜合體應運而「紅」。

政策干預資本注入

教育綜合體在資本賦能的助推和政策加持下，強者遇強，抗壓能力和抗風險能力得以提高和加強，從而步入發展的快車道。

正因為如此，教育綜合體被視為素質教育在未來十年正確的「打開方式」，能夠順利迎接素質教育的紅利期，成為中國教培業未來十年的主賽道，延續當年文化課火爆局面。

「地產教育」模式探索分析

「地產教育」的三個發展階段

我國的「教育地產」大致經歷三個發展階段，即教育地產萌芽階段、教育地產高速發展階段和教育地產產業化階段。

第一階段：教育地產萌芽

以碧桂園為代表，1994年碧桂園與景山學校合作，開辦廣州碧桂園學校，由此拉開我國教育地產的序幕。這一階段開發商在小區內蓋學校還只是一種常識性行為嗎，校區學校也只是貴族學校的代名詞，「教育地產」還只是停留在概念層面。

第二階段：教育地產高速發展

諸多開發商紛紛完善學校配套，「教育牌」成為樓盤促銷的大賣點。但是，在不少開發商眼中，學校配套雖然能提高樓盤附加值，但終究還是一樁賠本的買賣。

第三階段：教育地產產業化

對開發商而言，教育地產不再是一個包袱，學校配套不再僅僅是一項重要的社區配套，而是當做一個相對獨立的項目進行運作。

中國地產教育合作模式

各大地產商們也開始對教育產業這片新藍海趨之若鶩，商業地產跨界教育主要分為兩種模式：租金模式入駐與教育綜合體模式。

在租金模式下，購物中心為了吸引更多消費者回歸線下，多年前就已開始引入教育業態，購物中心已經逐漸形成教育機構與兒童體驗為一體的教育業態新格局。這類商業項目並非以教育為出發點，業態尚未脫離傳統的收租金的模式，商場引入教育業態的主要目的是為了吸引人流，從而帶動多次消費。因此，商場不會評估入駐機構的教學質量，也不會跟蹤它的用戶服務，這直接導致教育機構無法有效掌握客戶的信息、需求與喜好，這些教育機構更多的是野蠻生長，缺少精準的定位與營銷。

除了傳統的租金模式外，從相應的專業課程協調和教師配備入手，實行全方位靈活辦學的教育綜合體也逐漸發展為教育和商業地產的結合模式。除了入駐商場之外，中國培訓機構大都以單體門店式為主，門店規模集中在1000平方米左右，輻射範圍大約為2.5-3公里。單體門店式培訓機構通常只提供培訓服務，產品品類較為單一，這直接導致家長和學生每次消費的駐留時間不長，無法形成消費閉環。

教育綜合體能夠為入駐商戶提供最優的教育資源配比，並引入餐飲、電影院等體驗式消費強的業態來延長學生和家長的駐留時間，創造多品類、多次消費的機會，同時幫助入駐商家實現客戶資源利用最大化。

教育綜合體代表性機構

優學空間

優學空間是萬達網路科技集團旗下的教育服務品牌。優學空間依託線下實體優學空間，同步提供線上教育系統，是一家線上線下融合的「教育培訓互聯網」服務平台。

優學空間的商業模式是對中國教育領域提供專業服務的新型探索，以「教育空間分時租賃」的形式對外開放，以小時起租，降低了管理經營成本；優學空間同時提供創業輔導、金融、法律、人資、財務等專業的增值服務。

佛山萬科塾

佛山萬科塾屬於萬科城市營地板塊項目，是萬科在國內的第一個城市營地，位於佛山季華路佛山萬科廣場，涵蓋培訓、探險、童玩等主題，結合餐飲、醫療等板塊，形成教育一站式服務中心，於2017年開業。

佛山萬科塾所在的萬科廣場總佔地約13.5萬平方米，總建面約75萬平方米，是集大型購物中心、國際超甲級寫字樓、高檔住宅、特色商業街區、教育培訓為一體的超大規模的城市綜合體。

樹仁教育

樹仁教育梁樹林在2015年投資興建了四川首家教育綜合體——樹仁冠培教育廣場，作為西南第一家教育綜合體的吃螃蟹者，他對藝術培訓、文化課培訓非常在行，又擔任四川教育培訓聯盟主席，資源整合能力也非同一般，在沒有模式可供借鑒的情況下，靠摸索與探索走出了一條從培訓機構經營者向教育培訓整合者（教育綜合體運營者）的轉型之路。

日前，杭州市市長帶隊到成都冠培教育廣場調研取經。成都被譽為僅次於京滬穗的「培訓第四城」。

百學匯

2015年10月，新東方成立了素質教育的專有品牌——百學匯。在整個素質教育領域裡，目前還沒有全國性的品牌，百學匯希望搭載一個孵化器，與合作的機構一同成長。從理念上看，百學匯的設立，有助於新東方實現素質教育與應試培訓的互補；從產業布局來看，如果新東方在未來打算覆蓋全年齡段，素質教育有很大的市場發展空間。

七巧國

成立於2010年的深圳市七巧國教育科技有限公司(簡稱「七巧國」)，原是一家主營傳統商業地產項目的企業，最早定位於兒童百貨。

但在2011年，面對全國傳統零售商業地產深受電子商務衝擊，公司進行項目升級轉型，隨後，抓抓兒童城品牌註冊成立，抓抓兒童城引入像楊梅紅、雅馬哈這樣的兒童培訓機構。整個過程並非一蹴而就，更像是一個進化的過程。

2014年抓抓兒童城品牌升級為七巧國兒童中心，七巧國提供教育平台，為教育合作單位節約運營成本，進而形成品牌教育機構的「規模經濟」。

我們看到，教育綜合體市場方興未艾，教育巨頭與地產巨頭紛紛加入能夠給教育市場帶來怎樣的變化，這些教育綜合體是否能夠交出一份優秀的答卷，最終還需要市場來驗證。