封閉式管理小區業主遭竊 物業公司仍需擔責

號稱是封閉式管理的住宅小區，時刻有保安巡邏，可家裡仍遭小偷光顧，業主受到的財產損失由誰來負責？近日，某地人民法院對一起因業主被盜而引起的賠償案件作出了宣判，判決物業公司承擔兩成責任。

案情經過：

2006年10月，某住宅小區業主委員會與某物業公司簽訂了「物業管理服務合同」，約定：該物業公司對小區內的3幢住宅樓12個樓梯單元共175套房屋負責物業管理；委託期限自2006年10月1日至2011年9月30日止；物業公司除負責日常物業管理外，還受委託管理維持公共秩序，做好小區治安、消防工作，對小區實行封閉式管理：門崗執勤、巡視、下半夜執勤室定時或不定時巡邏，對外來人員和租戶進行登記，努力建成平安小區。2009年9月11日，小區業主劉先生家中被盜。由於公安部門一直未能破案，其遂向物業管理公司索賠。物業管理公司認為，自己公司在發現劉先生家中被盜後，及時報警並積極配合公安部門破案，且劉先生家被盜當天保安人員24小時在崗，故不願意承擔賠償責任。於是，劉先生將物業管理公司告上法庭。

人民法院經審理後認為，物業公司作為小區的的物業管理服務機構，有義務為業主提供相應的安全保障。本案中的物業公司在履行管理義務過程中存在很大漏洞：對小區北院破損鐵欄杆未及時採取補救措施，且在保安巡視設置上存在問題，並由此導致了犯罪嫌疑人進入劉先生家中進行盜竊，致使劉先生的財產受損。因此，物業公司存在過錯，對劉先生的損失應承擔相應的賠償責任，承擔的份額以20%為宜。最終，法院作出上述判罰決定。

專業點評：

物業管理企事業單位安保義務的產生，以與業主之間存在物業服務合同為前提。義務的來源主要有兩個方面：一是法律直接規定，二是合同約定的義務，從責任性質上可以分為法定義務和合同義務。一般認為，物業服務合同是物業小區的業主委託物業管理企業對其物業進行維護和管理的合同，屬於我國合同分類中的委託合同。物業管理企業按照合同約定的許可權和範圍提供服務，同時向業主收取物業費。國務院頒布的《物業管理條例》第三十六條規定：「物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」從上述規定的內容可以看出，物業管理企業負有履行服務合同、管理小區公共環境衛生和維護公共區域秩序、保障業主人身財產安全的義務。

物業管理公司是否盡到安全保障義務要從安全保障義務人的類型、性質和力度、安全保障義務人的保安能力及發生侵權行為前後所採取的防範制止行為等方面綜合判定。具體到本案，首先，要看物業管理公司是否有符合其資質等級和收費標準的保安人員和安保設施設備；其次，需要看物業管理公司是否有完備、合理的安保規章制度；最後，則看物業保安人員是否切實利用了有關安保設施設備、是否切實遵守了安保規章制度。如果物業管理公司作到了上述3點，那麼就表明物業管理公司盡到了最大限度的注意義務。反之，則應當根據其具體的失職情況承擔相應的違約責任。當然，這種責任僅限於民事經濟賠償範圍之內。

□尹洪明 彭林