香港樓市泡沫給我們的啟示

07-12

20世紀八九十年代，香港房價出現了高漲。這裡可以分為兩個階段：第一階段是1985—1989年；第二個階段是1991—1997年。1989年之所以出現跌幅，主要是受到中國內地政治風波影響，再加上當時移民潮驟起，房價一度下跌約30%。到了1991年，香港房價就開始新的一輪上漲，中間出現了一定調整，但高房價仍持續到1997年。

實際上，香港在1985—1997年出現的高漲，和1984年年底簽署的《中英聯合聲明》確實有很大關係。一方面，中國政府為了防止港英政府在主權移交之前，將香港的土地賣光，所以在附加條款中限制了香港每年的土地出讓數量；另一方面，該聲明簽署之後，香港政治前途明朗化，所以對樓市的需求也增加了。政治前途的明朗化，導致經濟增長強勁。香港人均GDP①從1984年的5 900美元增至1989年的10 000美元以上。同時，海外資金大量流入香港。

在蘇東的《房地產真相》這一本書里，引用了當時香港樓市的報道。該報道說：「在高峰時期，一般中檔私人住宅每平方呎②要大約7 000至8 000港元，如果有海景或是高層單位則價格更高，一般中產人士需要持續工作直到退休後才可完成供款。樓價的持續上揚使中下階層難以自置物業，即使是租住物業，租金也連年上升。在1997年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供樓。」

香港回歸前，港英政府也想通過增加土地供應量來抑制房價，但是《中英聯合聲明》嚴格限制了土地供應，所以也無能為力。實際上，現在中國內地城市的情況有點類似香港回歸前的港英政府。地方政府土地供應量也是受到國土資源部限制的，並不能自由增加土地供應數量。在這種條件約束下，土地供應數量相當有限，所以地方政府也非常惜售土地。

在馮邦彥寫的《香港地產業百年》這本書中說道:「1996年3月，新地、恆基合組財團，以47.25億元人民幣奪得紅磡灣填海區內地段一幅非工業用地。1997年3月，信和置業聯同大股東黃氏家族，以118.2億元的高價奪得柴灣小西灣一幅非工業用地，創下香港官地拍賣史最高金額紀錄。其後，面臨撤退的港英政府再分別以人民幣55億和60.6億元的價格，售出赤柱黃麻道和九龍環海街兩幅土地。」可是非常不幸的是，香港在1997年遇到亞洲金融危機，樓價出現了暴跌，就這樣一路跌了70%。

可以說，1997年前香港的房價高漲得不得了，恰好此時出現了亞洲金融危機，這立馬把樓市打壓了下去。當年，很多炒樓者大量購入房子，結果損失得非常慘重，這裡還包括不少明星。如今，中國內地的房價就像當年香港那樣暴漲。

中國很多的三線城市，房價也是高得離譜，動不動就是每平方米上萬元。有的城市，多數人月工資才2 000元左右，買一套房子卻要差不多100萬元。因此，這個高位的房價，是否會重複香港的泡沫，就有待實踐來說明了。