香港樓市病了還是瘋了？

密集的高樓在香港隨處可見。徐 蕾攝

圖為香港一個11歲女孩在擁擠的公屋中。背道而馳不健康「香港首季樓價升5％，同期經濟增長卻只有0.4％，樓價與經濟增長背道而馳是不健康的現象。」5月19日，香港特區政府經濟顧問陳李藹倫出席香港一電台的節目時表示，「目前香港的低息環境並不正常，我擔心泡沫化風險增大，希望銀行審慎借貸，市民也要小心留意。」據稱，特區政府原本估計在外圍因素特別是歐債危機影響下，今年香港經濟增長有1％至3％。「但最近兩周，歐洲政局急速變化，經濟下行風險增加，政府不能完全排除8月份對經濟預測做出調整。」陳李藹倫表示。經濟不給力，但是樓價卻閉著眼悶頭向上，香港市民充滿無奈。香港1108平方公里的土地上，生活著707萬人。他們頂著世界最密集的天際線，也承受著最沉重的房價負擔。據悉，香港平均房價為家庭年收入中位數的12.6倍，居世界首位。截至2011年，47.7%的香港市民因無力購買私人住宅，居住在公屋(政府廉租房)或居屋（政府限價房）內。其人均住房面積僅有12.8平方米。有網友感嘆，「香港樓市真是病了，病得很重」。金融體系風險增加香港樓市如網友所嘆「病得很重」，還是執迷不悟瘋狂炒作？日前，香港房屋協會公布，為遏制炒家，房協新推出的私人樓盤將僅面向持有香港身份證的申請者。香港媒體指這是「首度引入港版內銷房概念」。那麼目前來看，非香港本地買房者是否成為推高香港樓市供需的主要因素？金管局稱，自2011年7月起，統計數據顯示各大銀行新申請的住房按揭貸款中，申請人主要收入來自香港以外地區的申請宗數約佔總數的4%。消息人士表示，港府自早前針對炒賣活動推出額外印花稅後，炒賣活動已近乎絕跡。但樓價繼續飆升十分「詭異」，這不但令樓巿泡沫再度膨脹，也令金融體系增加風險。「最近幾周市場氣氛出現變化，主要是受到外圍因素影響所致。」香港金管局總裁陳德霖說。他承諾，若樓價繼續上升，金管局會「根據一貫原則」採取適當措施，要預防按揭質量轉壞拖累金融系統的風險。「樓價高企不下，銀行風險無疑大大增加。」有香港銀行界人士表示，目前再降按揭成數的空間不大，但可仿效內地向第二、三套房收緊按揭成數，以維持銀行體系的穩健。緊密觀察未來走向面對樓價高企，港府一直通過三方面為樓巿降溫，包括中長期增加土地及樓宇供應，短期措施則包括增加交易成本，打擊炒賣活動，以及提高樓宇買賣透明度等。最新一輪的收緊措施發生於2011年6月，金管局要求若住房按揭貸款申請人的主要收入來自香港以外地區，其最高按揭成數需按所適用貸款標準下調至少一成，造成對外地人的「限貸。」自措施實施後，香港房地產市場由去年7月起成交量下跌7個月，樓價微跌4%。但進入2012年2月起，樓市成交重新恢復暢旺，截至3月底樓價已超過去年6月高位1%。但是，不容忽視的現象是，許多樓盤「有價無市」，樓市瘋狂的狀態讓人十分擔憂。因歷史、政治及地理環境等原因，香港土地開發率僅有23.7%，用於住宅用途的土地開發面積76平方公里，僅占土地總面積的6.8%。於是，寸土寸金成了香港樓價置身事外的「護身符」，在香港，樓價似乎已經超越經濟規律之外，是永遠向上的。「如此狀態讓政府非常頭痛。」消息人士表示。「目前香港樓市整體走向仍難判斷，未來幾個月將是關鍵時期，將因應市場形勢推出適當措施監管香港樓市。」5月21日，陳德霖明確表示，樓市是目前香港金融風險的集中區域之一。
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