香港物業稅抑不住房價是為何

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在不同國家和地區的稅收體制中，與房產相關的稅收經常出現名同實不同、實同名不同的現象。為了避免張冠李戴，有必要作一個簡單的正本清源。

名實之異的類型大致有三種。一是歐美模式。名稱叫物業稅，它由地方政府徵收，定位於為治安、教育和環衛融資，它建立在土地私有的基礎上，是一種直接稅。

第二種是香港模式。圍繞房產徵收的稅主要有兩部分，一部分叫差餉稅，另一部分叫物業稅，兩者均以租金為稅基。差餉稅因定位於為差人（廣東話稱警察為差人）提供薪俸而得名，對應著歐美模式中的物業稅，也是一種直接稅。物業稅則根據物業出租的營業收入來徵收，雖名為物業稅，事實上是一種營業稅，從性質上看屬於間接稅。值得注意的是，香港實行土地官有制，政府壟斷全部土地所有權，拍賣土地只是出售一定年限的使用權，這點和中國內地是完全相同的。

第三種模式是中國內地。目前我們未在保有環節徵稅，只是針對經營性行為徵收。其中又分住宅出租和商業地產出租，涉及的稅種則包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、個人所得稅等各種名目。從稅收性質來看，包含了少量的直接稅成分，但大多數是間接稅。內地模式與前兩種模式差異較大，既存在定位不明、性質不清問題，又有過於複雜、徵收漏洞多的弊病。可以認為內地與房產相關的稅制是非常落後的。

當前國內圍繞物業稅能否抑房價和打擊投機問題，爭論不休，充滿了理論上的混亂，更夾雜著強烈的利益表達。令我們感興趣的是：不同的稅制與房價波動程度以及投機行為之間是否存在某種聯繫？從直觀上看，歐美國家房價波動不小，但和香港比，仍是小巫見大巫，而美歐國家的房地產個人投資和投機不能說沒有，但與香港濃烈的投資投機氣氛相比，簡直不值一提。產生這種差異的原因當然是多方面的，但稅制扮演著重要角色是勿庸置疑的。

香港政府定期評估市場租金，然後在這一虛擬租金值打八折的基礎上徵收5%的差餉稅，也就是說，不管你的房子是用來自住，還是用來出租都必須交納差餉稅，如果出租還需另按實際租金收入徵收15%物業稅。差餉稅稅率按房產市場價值折算成美歐的物業稅稅率，大約只有0.2-0.3%，有時候政府還會根據經濟形勢作出普遍的寬減。值得注意的是，在房價上漲而租金不漲或房價漲幅超過租金漲幅的情況下，折算後的稅率呈現出下降的趨勢。這微不足道的稅率，與歐美模式下動輒0.8%、1%、甚至3%的稅率相比明顯偏低。持有房產的成本大大低於歐美且不與房價直接掛鉤，是香港的差餉稅對抑制房價和房地產投機效果不彰的一個重要原因。

結合其它國家和地區的經驗，回到當前國內的爭論上來，我們可以發現，物業稅的徵收是否存在二次徵稅的法律障礙、效果如何，與土地是否國有、是否已交納土地出讓金無關。因為徵收物業稅（歐美模式意義上的）的地區既有土地私有的歐美，也有土地官有的香港。而物業稅對房地產市場健康發展的效果，也與稅種基本上無關，因為同樣在物業保有環節徵稅，既有房價波動劇烈投資氛圍濃重的香港，也有相對而言更健康一些的歐美。

比照境外的兩種主要模式，我們可以得出的結論是，物業稅的效果好壞，受稅基確定及稅率大小這類因素的影響更直接、更大。面對中國內地混亂而落後的與房地產相關的稅收制度，我們應該跳出二次徵稅合法性、物業稅有無用途這類籠統的偽命題，全面地梳理和重構相關稅制，化繁為簡，謹慎確立稅種、稅基和稅率，方才有可能達到抑制房價過度波動和平抑投機氣氛、促進房地產市場長治久安的目的。