[經濟雜談]十年房市淺析

以前以為政府瘋了，居然倡導投機，大搞房地產業，甚至當成支柱發展，國外有前車之鑒啊，這不應該啊，那不是拿統治權做賭注？ 但把整個事回顧來考慮，漸漸明朗了，得出的結論顛覆以前的看法，即整過程似乎是個精心的大製作，各項操作拿捏的火候都非常到位。　　先要提到的是98年房改意在改除原有的企業分房死板模式，要求地方政府建立商品房供高收入群，建立經濟適用房來滿足普通收入人群，建立的廉租房來滿足低收入人群。 後續調整，執行慢慢偏離了原有的方向，似乎發現一個天大的商機，於是便有後面的事。　　先是鼓勵投機投資，放鬆銀行貸款，把地價步步拉高，為房地產發展體會了似乎無限投資潛能的夢幻景象，於是乎以開發商為引導的大型劇目在房地產舞台開演了， 接著投機者，如，先知先覺的溫州人，編製內的央企，國企，各地反應較快的私營企業，及民間資本紛紛粉末登場，國外資本也進來逐利，由於資金像滾雪球一樣的投入，民眾投資信心也越來越多，需求越來越大， 所以地價房價節節攀升，這個產業資本爆炸性膨脹，造就了房地產空前繁榮景象，於是更多的人，幾乎是全社會人都盯向了房地產，原先搞實業人也把資金投向房地產，此時由於銀行的放水式對房地產供血，導致百姓的口袋裡的錢逐步稀釋，更多的人為了保值被動的家人房地產洪流中，由於經濟的投機氣氛，它直接影響社會人家的精神狀態，導致社會價值取向的扭曲，拜金的盛行，真可謂美麗浮華混亂的年代，導致女人們也成了房地產的推手，這就是所謂的剛需，於是又更多人低首付的按揭買房，這樣就等價於用未來的錢來買房， 再引申一點就是以出賣未來為代價而買房，而且是沒有土地所有權的格子樓。　　由於貸款政策的資產抵押漏洞，導致貸款出來的錢變成資產從而有可以貸款，只要有原始資本，就可以無限貸款，更多人投入，導致對房地產的推波助瀾，當然房地產帶來了地表建築的絢麗的生長，及公共設施的建立，交通系統的全新面貌，但總個行業並不創造價值創造財富，房地產相關產業都是中低端行業，更不會有什麼技術積累，所以對整體經濟結構沒有半點好處，同時由於房地產業積聚了過多原本屬於其它實體行業的資金，導致實體經濟失血，實體經濟發展緩慢，逐漸萎靡，甚至衰竭， 由於貨幣的稀釋，導致大宗商品輪番上漲，接著出現更多的相關病症。　　房地產這十年風風火火，雖然中間有08年美國次貸危機引發全球金融危機影響，導致的樓市暴跌，本是刺破泡沫的好機會，但由於政治的因素，高調的救市，一副救世主的姿態，出手就是四萬億，由於資本的逐利性，自然有流向了房地產，於是又是一片繁榮，到10年到底頂峰，已經到底極限了，和普通民眾的購買力完全脫節，那普通人薪水來說，一輩子不吃不喝也買不起一套房，已經沒有多少逐利的空間了，投機者也準備及開始套利拋售了，此時已民怨四起，在發展就是政治問題了，於是中央政府在11年開始限購，看似是阻擋過熱阻擋後來的資金投入，其實是阻擋熱錢高位套現逃出，因為資金流出一旦形成趨勢，那將是潰堤式的甩拋，所以限購是為了保持房價高位而不潰，但畢竟水位太高，太危險，一旦哪裡出了問題，很容易崩潰，於是現在有出台有一個強有力的政策，徵收房產稅，犧牲一部分人利益，這一舉措即緩和民憤，同時也是一個緩慢泄洪式化解危機的方法，同樣又增加了稅源，來個反向收割，套住了非體制內的熱錢，也套住了廣大已購房青年人的青春及未來， 真實一舉多得。

　　政府對高房價進退兩難　　搞社會主義市場經濟，就應該主要依靠市場的力量去調節經濟運行，政府的干預要減少。在房市，市場有隻「看不見的手」，政府手伸得太長,計劃性手段過多，喧賓奪主。在房價處於中低位的時候，矛盾不突出，但是上漲到高位後，政府就進退兩難，進退維谷，騎虎難下，前後有狼了。　　到高位就兩難。為應對財政需要而大印鈔票則房地產泡沫越來越大，最終破裂。不大印鈔票則政績工程爛尾，會刺破房地產泡沫。　　到高位就兩難。購匯越來越多就是印鈔票越來越多，通貨膨脹導致房地產泡沫越來越大，最終破裂。購匯減少就是減少印鈔票，通貨緊縮刺破房地產泡沫。　　到高位就兩難。人民幣升值會物極必反，掉頭貶值就會刺破房地產泡沫。人民幣不升值則美國要徵收懲罰性關稅27.5％，中國出口企業馬上趴下，會刺破房地產泡沫。　　到高位就兩難。推行人民幣國際化則一旦人民幣貶值就可能回灌，刺破房地產泡沫。不推行人民幣國際化則輸入性通貨膨脹越來越嚴重，使得房地產泡沫越來越大，最終破裂。 　　到高位就兩難。大幅加息和提高準備金率，會導致地方財正泡沫破裂，不得不普遍開徵房產稅而且越來越多，進而刺破房地產泡沫。不大幅加息，或下調準備金率，則房地產泡沫越來越大，最終破裂。　　到高位就兩難。真的控制房價上漲，逆水行舟不進則退，刺破房地產泡沫。不控制房價上漲則物價水漲船高，進而導致加息和提高準備金率，刺破房地產泡沫。　　到高位就兩難。支持投機炒作民生則「主人翁」怨聲載道，最終不得不自己刺破房地產泡沫。不支持投機炒作民生則炒房囤房者失去靠山，房價下跌。　　到高位就兩難。大印鈔票大漲工資則對通貨膨脹和房價上漲火上加油，使得房價泡沫破裂得更快。不大漲工資則農民工難以應對物價租價不斷上漲的局面，民工荒越來越嚴重，出現倒閉潮，刺破房地產泡沫。　　到高位就兩難。「限售」則地方財正和開發商的資金鏈遲早會斷裂，房地產泡沫破裂。不「限售」則房地產泡沫越來越大，最終破裂。　　到高位就兩難。控制銀行放貸按揭會導致開發商、炒房囤房者資金鏈斷裂，刺破房價泡沫。不控制銀行貸款按揭則高槓桿放大房市泡沫，最終破裂。 　　到高位就兩難。大賣土地最終會導致住房嚴重過剩，房地產泡沫越來越大，最終破裂。不大量出賣土地則地方財正危機，導致房產稅不得不普遍開徵而且越來越多，刺破房地產泡沫。　　到高位就兩難。土地價格越來越高則房地產泡沫越來越大，最終破裂。土地價格降低則地方財正入不敷出，不得不普遍開徵房產稅而且越來越多，會刺破房地產泡沫。　　到高位就兩難。住房開發壟斷，嚴禁小產權開發則房價越來越高，最終破裂。放鬆住房開發壟斷則小產權、單位自建房如雨後春筍，供過於求，最終導致房價下跌。　　到高位就兩難。大建保障性住房則住房更加過剩，泡沫更大，最終破裂。不大量提供保障性住房則怨聲載道，影響社會穩定，導致嚴厲調控，房價下跌。　　到高位就兩難。房價年余比已經上漲到40年，如果繼續上漲則可能漲到60年，最終跌得稀里嘩啦。如果不讓繼續上漲則房價下跌。　　到高位就兩難。租金回本時間已經52年，如果繼續上漲則可能漲到80年，最終可能跌得慘不忍睹。如果不讓繼續上漲則房價下跌。　　到高位就兩難。已經上漲到相當於股市6000點，如果繼續上漲則漲得更高，今後下跌更多。如果不讓繼續上漲則房價下跌。　　到高位就兩難。形成房價上升通道則房地產泡沫越來越大，最終破裂。不形成房價上升通道則沒有賺錢效應，房價會下跌。　　到高位就兩難。貧富兩極分化越來越嚴重則房地產泡沫越來越大，最終破裂。縮小貧富差距則移民增多，刺破房價泡沫。　　到高位就兩難。放任湯罐洗錢行為則囤積住房、閑置住房越來越多，最終泡沫破裂。打擊囤積住房、閑置住房則移民增多，刺破房價泡沫。　　到高位就兩難。採用行政手段進行調控則刺破房地產泡沫。不採用行政手段進行調控則房地產泡沫越來越大，最終破裂。　　到高位就兩難。完成地方政府調控目標則打擊炒房囤房者積極性，導致房價下跌。不能完成房價調控目標則底牌被看到，炒房止不住，最終泡沫破裂。　　到高位就兩難。2011年房地產調控成功則刺破房地產泡沫。房地產調控不成功則房地產泡沫越來越大，最終破裂。　　如果炒到8000點就是兩死。遇到上漲你惶恐不安，坐卧不寧，如履薄冰，遇到下跌你你剎車失靈，萬劫不復。　　總之，刺破房地產泡沫的大針這麼多，它的合力足以導致房價崩潰。只要泡沫很大，就會躲過初一躲不過十五。早破裂是自己刺破，晚了就被剪羊毛。

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