【5分鐘一篇文章讓你明白目前日本民宿的狀況】

對於那些破產幾次最終暴富的人，我真心尊重他們的財富和成就。而新進入，又缺乏深刻思考的暴富者，實際上很難留住財富。在人生的岔路上總是跟隨別人的判斷，指望幸運降臨，這樣的傻瓜無藥可救。

-by 小仙女牌小肉兔

【追光者】by 樹影葉魅來自日本旅遊深度觀察00:0003:54

我希望，看我公眾號的人，不要做以上的那種傻瓜。

一定要有自己的深度思考和判斷

文章陸陸續續寫出來後我接觸到了各種形形色色

手裡擁有一定閑錢的人群。

少則一兩百萬，多則幾千萬人民幣的比比皆是。

而我也不止一次的在公眾號里感謝這些人對我賞識。

畢竟我只是一個愛說大白話的年輕人。

可能你們遇到的實際情況，我無法全部詳細解答清楚。

畢竟我沒有辦法感同身受。

因為從初步想買房找物件，到中期如何裝修，申請民宿許可證，再到最後如何經營好民宿。

需要說的實在是太多太多了。而且每個投資者的階段也都不一樣。

我只能給出我自己的一些個人愚見以及實際案例，來分享我的看法

我們先來看一張比較振奮人心的圖吧。

這是我認識的某位好朋友的朋友把東京的民宿許可證辦下來的證明。

是不是很誘人?

當然了，我又要來潑冷水了...

我每次都是來吐槽民宿的...

感覺有種搬起石頭砸自己腳的感覺...

我們回顧一下上篇文章。

我提到的一些問題。

如何申請民宿許可證？

首先我要先系統化的說明一下

藍框是遊客，黃框是第三方平台，這些其實跟我們沒啥關係。

那紅框部分，就是我們房東。

住宅宿泊事業者。

分為兩種情況。

一種是房東住在民宿里的。

一種是房東不住在民宿里的。這種情況，必須要委託綠框，也就是民宿代管理公司。

看我文章的百分之90以上，都是人在國內想投房子做民宿然後交給民宿代管理公司打理，每個月躺著收錢的包租婆（公）。

但是我不得不說。這種情況下民宿許可證是最特么難的

我們按剛剛說的，一種是房東住在自己民宿里的。

這類情況申請民宿的門檻將大大降低。

因為所有人的安全最有保障。

我們來看一下實例。

這是房東群里實際案例分享出來的情況

由上述聊天記錄，我們可以得出一個結論

房東居住在民宿里的情況，客人使用房屋面積不超過50平方米的話，是不需要做消防的。又省去了一道手續的麻煩，又節約了一部分裝修的錢

另外。政府比你聰明的多。

想要鑽空子做黑民宿的。只是人家懶得查你。別以為什麼事政府都不知道。只是他們懶得來管你而已。

千萬不要自作聰明的抱有僥倖心理。

那麼第二種情況，也就是你們想的最多的情況。房東不在民宿的情況下。要如何申請？

第一種情況

買個目前已經造好的二手公寓樓里的某一間

我給出的建議是

想都不要想了，沒門

雖然目前的公寓民宿申請裡面有兩條可能性

1.你可以租房子做民宿

哇塞是不是很美啊，美滋滋啊，竟然租房做民宿可以合法啦

不好意思。只是說說而已。

一切都是假象。

你需要符合以下幾個條件

（1）房東同意

（2）管理公司同意

（3）鄰居同意

每一個都可以隨時把你槍斃

2.你可以在某個公寓樓里做一間民宿

那麼你還是需要符合以下幾個條件

（1）管理公司同意

（2）鄰居同意

（3）找個靠譜的民宿代管理公司

其實在公寓樓里我們最大的敵人

就是鄰居

為什麼不是管理公司？

因為管理公司是無所謂的

管理公司內心獨白：你們做民宿管我啥事。只是你們做民宿了妨礙到鄰居了，其他業主會來煩我，而且你們做民宿的又不會給我錢。多一事不如少一事，不許做。別來煩我

Q：那麼我在買公寓樓的時候，條約里沒有明確寫著此樓不允許做民宿。是不是可以有辦法鑽空子？

A：Nope。之前我也想到過。如果簽約合同里沒有明文規定不許做民宿的話，是不是我們還有談判和周旋的機會。直到我看到了以下規定。

住宅宿泊事業の屆出をしようとする者は、屆出の前に下記の事項等について確認をしておく必要があります。

屆出者が賃借人及び転借人の場合は、賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業を目的とした賃借物及び転借物の転貸を承諾しているかどうか

マンションで住宅宿泊事業を営もうとする場合には、マンション管理規約において住宅宿泊事業が禁止されていないかどうか（※）

我為了確保我理解的日語準確無誤。

特地問了某家不動產的營業部部長，他從小在日本長大，已經在日本二三十年了。日語水平肯定比我厲害多了。

SO。

讓你們徹底死心，我廢了那麼多口舌。

總結一下。

不要再異想天開的手裡有個幾十萬或者一百來萬買套已經造好的二手公寓房就想做民宿了

現在管理公司同意做民宿的樓只有百分之0.3

如果你覺得真有這種百分之0.3的好事

那麼還會輪到你們海外投資者嗎？

分分鐘就先被我買下來了謝謝！

所以第一種情況行不通。

就衍生出來了第二種。

Q：我買個一戶建還不行嘛？

A：可以是可以。但是這又是另外一碼事了。首先你要明白公寓房和一戶建的優缺點所在。另外作為運營民宿，一戶建的優缺點所在。還要值得一提的是，雖然一戶建的鄰居很少。可能就是你前後左右和你連排在一起的其他一戶建的業主。

但是

不要以為鄰居少的一戶建就可以容易通過了，現在也沒那麼容易的咯。

半個月前剛好有個客戶在看完京都的一戶建後聯繫了我。

和我吐槽到

現在連最好下民宿許可證的京都，都變嚴格了。

以前只需要鄰里之間同意。

現在京都的某些區是要開居委會的。

驚了個呆。

所以之前辦下民宿許可證的，你們真的是賺到了。賺大發了。

而且民宿的地段是尤其重要的一環。除了京都以外，大阪和東京的一戶建，很少有能在市中心的。

所以第二種比起第一種的優點在於：相對來說好下證。

缺點在於一戶建有一戶建天然的苦衷。這裡不多展開了。如果想知道，那就自行搜索其他不動產的公眾號《公寓房VS一戶建》之類的文章

第三種：一棟樓

這是我目前來說最贊成的。因為這種是最好下許可證的，而且不是民宿許可證。而是簡易許可證或者酒店許可證了。

這種是沒有180天限制的。

但是問題在於，前期投入資金過大。不適合短線投資回本。但是買房子本身就不是個短線暴利項目啊，所以我覺得並不衝突。但是國內往往有很多人是看著民宿的高回報率來的。你們想的美。

一棟樓的好處不言而喻。沒有鄰居，沒有180天限制。而且可以和國內多方合作，吸引不光是自由行更是旅遊團的遊客。做的好，完全可以盆滿缽滿。

但是他的劣勢又在於

你找個民宿代管理公司，或者在日本信得過的個人，是沒有辦法hold住那麼多房間的。他必須需要一個team。在海外組建一個team，你們想想是不是就要頭皮發麻了。而且我要提個概念

這樣的一棟樓，其實已經不是民宿了。而是公寓式酒店。

你們的競品將不再是民宿，而是酒店業。

你們可能不知道日本為了解決住宿問題，從去年開始已經用盡了吃奶的力氣在能造酒店的地方盡量都造了。

但是儘管如此。依舊對於解決住宿的問題沒有太大的成效。

因為預計的遊客數量太多太多了。

我們來看一則麥肯錫公司的數據分析報告。

在考察了日本入境旅遊面臨的挑戰後，全球最著名的管理諮詢公司麥肯錫諮詢最新發布的報告《日本旅遊業的未來：2020年可持續增長路徑》（The future of Japan』s tourism: Path for sustainable growth towards 2020）。

麥肯錫在報告中指出，未來幾年，容量限制將成為日本旅遊業增長的嚴重障礙。容量限制的最主要體現，就是酒店住宿的供不應求。

目前，東京、京都和大阪三大城市的酒店全年入住率都超過了80%。其中大阪的入住率達到90.4%；其次為東京的83.6%，京都為78.3%。

淡季時酒店、民宿的接待能力還勉強能夠支撐，在櫻花季、紅葉季、寒假、暑假等旺季時，大阪、東京的酒店、民宿等住宿設施全面性地供不應求。

為了增強接待能力、為更多外國遊客提供住宿，日本政府不斷鼓勵民間建設酒店、引導民宿規範化，但都收效甚微，日本酒店住宿行業的缺口仍然巨大。

麥肯錫大報告還指出了日本旅遊業發展的另一問題，儘管入境旅遊不斷增長，不過旅遊帶來的利益並未在日本各地區平均分配。

東京、大阪和京都三大城市佔日本GDP的28%，卻佔據了日本入境遊客數量和支出的48%和60%。事實上，日本三分之二的入境遊客集中停留在該國前10%的行政區。

在可見的未來，東京、大阪兩大城市仍然是日本入境旅遊紅利的主要分享者，大多數遊客的消費與住宿，仍將集中在這兩大都市發生。

隨著2019年大阪G20會議、2020東京奧運會、2025年大阪世博會等國際盛會的不斷臨近，這一問題將會越來越嚴重。

越嚴重的問題背後往往隱藏著越大的投資機遇。伴隨著各國遊客的湧入、日本政府政策的傾斜扶持，東京、大阪兩大中心城市的酒店住宿產業將成為未來日本旅遊產業發展的風口。

根據日本政府觀光廳統計，2017年度按消費項目來看，外國消費者的購物費用為16,398億日元，餐飲費為8856億日元，住宿費用為12451億日元(約合731億人民幣)。

誰趕在2020年、2024年之前投資大阪的旅遊地產，誰就將搶佔先機，瓜分731億人民幣的巨大藍海市場。

-以上引用摘自豐臣商事株式會社公眾號《豐眼看霓虹》

好，我知道這個報道會讓你們又心潮澎湃。看我這篇文章可能會感覺情緒跌宕起伏。

沒錯我又要來滅一下你們的希望了。

儘管市場巨大，你們手裡可能也有充裕的資金。

我們且不談你們通過什麼途徑，怎麼把大幾百萬，甚至上千萬人民幣弄到日本來。

熱門區域哪裡來的樓給你造或者哪裡來的地給你們買，你們想過沒？

而且之前我和國內某個大佬在見面深刻討論的時候

他也提到了個和我想法一致的觀點

如果真的有合適的樓出來了，那為什麼會有這樣的樓出來？這麼好的樓為什麼要賣？天上會掉餡餅？裡面會不會有貓膩？

畢竟跨了國。所以存在著嚴重的信息不對稱啊。

so 跟你們講了那麼一大堆的道理。

我們總結一哈子。

1.投資一套公寓房

投資金額：小

政策風險：極高

運營風險：中等

回報率：中等

2.投資一戶建

投資金額：中等

政策風險：低

運營風險：中等

回報率：中等偏低

3.投資一棟樓

投資金額：偏高

政策風險：極小

運營風險：高

回報率：不好說（畢竟這是一個事業，人為因素太大）

哎。說完這些。我真怕把你們這些想買房的人都被趕跑了。

看完我的毒雞湯，可能你們會憂心忡忡。

但是不代表日本房產不好呀。

想看好的那一面，好話我也會說。

但是好的太多人都說過了。

日本多好啊balabala

養老多好啊balabala

給自己子女買套房啊讓他們來留學啊又近啊balabala

日本房產土地是你自己的啊balabala

回報率起碼比國內買套房子要高啊balabala

詳情請見其他公眾號之《日本房產好處多》之類的Balabala

當然啊，我肯定承認日本房子的確有優勢的。

不然我幹嘛也要自己日本買房呢對吧。

所以最後的最後我還是給你們一點正能量的希望的...

所以

有沒有一種可能？

在小金額的150萬人民幣以內範圍里

大阪熱門地段

買上一套以民宿為標準的全新公寓房

可以以房東的名義申請的特區民宿許可

安全的滿足自己做民宿當房東的願望？

又或者可以

無中介費

無管理費

無託管費

無火災保險費

每年躺著實實在在收益6%

又不用擔心房子將來貶值賣不出去

承諾3-5年可以原價回購的？

另外，買四套房子

送你一個日本身份

免費申請經營管理簽證的？

對，沒錯。

看似天上掉餡餅的事情

被我找到了

但是房源不多了

抓緊機會

酷愛來聯繫我

我的心愿是...

積德贖罪...

討論話題：

日本政府的民宿新法在我眼裡其實是限制了海外個人投資者來日本買房。

抬高了海外個人投資者來日本買房的門檻。

但是這與日本的經濟有所矛盾。

畢竟日本政府真的很窮。

所以這會不會是一個矛盾點？

隨便分享，隨便聊聊。我的公眾號我做主。就是那麼拖更隨性的我。

直接留言並附帶微信號到公眾號後台，我會選出幾個優秀答案，來加你們

文章下的留言本期就取消了

PS：網上別特么抄我文章了，有的沒節操的直接拿去換湯不換藥的。有的有點良心標明轉載出處可是你們沒經過我授權同意啊喂！

再PS：

我好像沒有放我的私人微信號上去...

我的微信號是

hys444563420

http://weixin.qq.com/r/cUwzK1fEhAr7rRNI9xlj (二維碼自動識別)

賬號ID:日本深度旅遊觀察

本號旨在為遊客提供優質日本體驗之旅。

分析日本房產投資及為在日華人服務商提供福利。

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