未投入使用的房屋是否需要繳納房產稅？

來自專欄新稅者

新成立的企業，經常會遇到一個問題：新建好的廠房，由於企業暫未實際開始經營，未使用的房屋是否需要繳納房產稅，繳納多少房產稅？新稅者結合這個問題梳理了房產稅的政策業務知識。想不到小稅種，納稅義務發生和原值確認還是很有文章的。

一、什麼時候開始繳納房產稅。

《財政部稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號）第十九條規定，關於新建的房屋如何徵稅

納稅人自建的房屋，自建成之次月起徵收房產稅。

納稅人委託施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起徵收房產稅。

納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租，出借的新建房屋，應按規定徵收房產稅。

《國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條規定：「購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。」

新稅者認為按順序排列繳納房產稅的時間是：未完工但已使用的房產自使用次月>新建房產從驗收手續次月（可依據結算書或施工合同確認）>購買的自交付使用次月.

二、哪些房產需要繳納房產稅？

《財政部 國家稅務總局關於房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地[1987]3號）第一條規定：

房屋是指有屋面和圍護結構（有牆或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

獨立於房屋之外的建築物，如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬於房產。

新稅者總結，房產稅是以房屋為徵稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入徵收的一種財產稅。獨立於房屋之外的道路、綠化、圍牆、游泳池等非房產不屬於房產，不需要併入房屋的原值；

三、房產稅計稅原值包括哪些？　

1、根據總局（86）財稅地字第008號文法規，「房產原值是指納稅人按照會計制度法規，在帳簿『固定資產』科目中記載的房屋原價」。因此，凡按會計制度法規在帳簿中記載有房屋原價的，即應以房屋原價按法規減除一定比例後作為房產余值計征房產稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則，並參照同類房屋，確定房產原值，計征房產稅。

關於房屋附屬設備的解釋房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬台等。屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。

2、《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規定：自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。

3、《財政部國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)規定：「對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。」

新稅者認為特別需要注意的：

1、房屋不可分割的（分割會損壞）或不單獨計算的配套設施如電梯、照明、水管等設備也應按房產計入房產原值計入。

2、按照會計制度需要進行核算的，無論價值是否計入固定資產，一律徵收房產稅。

3、土地價款應併入計算房產原值。