房價下降的速度或將加快

07-11

2011年7月6日，央行宣布再次加息。從2011年7月7日起，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點,其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。這是2011年里的第3次加息 ,也是2010年加息周期啟動後的第5次加息。至此，一年期的存、貸款利率分別提高至3.5%和6.56%，五年期以上的貸款利率達到7.05%，房貸利率升至近10年來的最高水平。

這次加息，儘管並非沖著房地產調控而來，其目的主要是為了打擊通貨膨脹、降低負利率，但無疑將部分增強資金迴流銀行的吸引力，通過直接加大貸款的資金成本既影響通脹預期，更將與房地產調控政策等宏觀調控政策效果疊加，直接影響房地產市場預期，影響市場參與各方的心理及其行為，而這種影響要大於加息本身。

從2010年4月開始，中央政府開始了新一輪房地產調控。2011年初，調控進一步加碼。今年以來，自住性需求紛紛持續觀望乃至棄購，投資投機性新增需求基本被逐出市場，全國性市場持續低迷，成交持續大幅下跌，不少地區房價已開始下降，雖然迄今為止房價下降幅度不是太大。

到2011年12月份，全國性房地產市場普遍出現了持續滯銷的現象，不少樓盤一直零成交。在一線城市，成交持續大幅下降，房價也已下降，直接或變相降價銷售的樓盤越來越多。不少二、三線城市甚至更小的城市，市場也是低迷。事實說明，房地產市場已經由賣方市場轉變為買方市場。而且，新增供應正不斷增多，庫存正不斷增大，市場已經開始顯露出供大於求的危機。

2011年12月9日召開的中央政治局會議、2011年12月12日-14日召開的2011年中央經濟工作會議相繼提出，明年要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。目前來看，明年，乃至將來更長時間內的一段時間內，房地產調控政策及執行不會放鬆。

再則，目前高物價壓力依然很大，通貨膨脹形勢依然嚴峻。

統計數據顯示，2011年5月份CPI同比上漲5.5%，6月份CPI同比上漲6.4%，創35個月以來新高，說明通貨膨脹已是嚴重。7月7日這次加息後，3.5%的一年期存款利率，與5月份CPI為5.5%、6月份CPI為6.4%相比，負利率仍在繼續，且幅度不小，而且還在擴大。事實上，7月份CPI同比上漲6.5%，創36個月以來新高，證明通貨膨脹已是嚴重。其後，從8月份開始，CPI同比上漲的漲幅出現下降。8月份CPI同比上漲6.2%，9月份CPI同比上漲6.1%，10月份CPI同比上漲5.5%，到11月份CPI同比上漲4.2%，數字上看起來創下了14個月以來的新低。但應該看到，目前通貨膨脹壓力依然很大，物價總水平處於高位，而且存在去年的高基數影響到今年的同比數據問題。而且，CPI同比漲幅數據並不能完全有效地反映出現實的通貨膨脹問題。更何況，即便11月份CPI同比上漲4.2%，依然較國際上公認的3%這一警戒線高出不少。2011年7月7日起再次加息後，3.5%的一年期存款基準利率，與11月份CPI同比上漲4.2%相比，顯示存款利率依然為負，差值依然不小，說明長時間負利率的現狀仍未改變，說了很就的讓利率轉正還任重道遠。

當然，也要看到，豬肉、大白菜等部分食品物價已經有了部分下降，但下降的幅度還有限，現實價格依然過高，而絕大多數商品物價並沒有下降，依然虛高，說明通貨膨脹的壓力依然不小，打擊通貨膨脹、讓物價全面性地回調下降的任務還很艱巨。否則，時間持續太久的通貨膨脹，全面性過高的物價，越過在一個相當周期時間內微幅、適當的物價漲幅或可在一定程度上刺激部分消費需求這一臨界線以後，往往就會導致公眾不敢消費，或壓縮消費支出計劃、減少消費購買量，以應對未來可能存在的不確定性消費乃至生活風險。這種持續通貨膨脹、全面性物價過高對公眾消費的抑制，不利於擴大消費，不利於通過擴大消費內需來刺激經濟增長，加大經濟下行的風險。

2011年12月9日召開的中央政治局會議、2011年12月12日-14日召開的2011年中央經濟工作會議相繼提出，當前我國經濟發展中不平衡、不協調、不可持續的矛盾和問題仍很突出，經濟增長下行壓力和物價上漲壓力並存。明年繼續加強和改善宏觀調控，促進經濟平穩較快發展。必須統籌處理速度、結構、物價三者關係，特別是要把解決經濟社會發展中的突出矛盾和問題、有效防範經濟運行中的潛在風險放在宏觀調控的重要位置。實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，增強調控的針對性、靈活性、前瞻性，繼續處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理通脹預期三者關係，加快推進經濟發展方式轉變和經濟結構調整，著力擴大國內需求，深化改革開放，保障和改善民生，保持經濟平穩較快發展和物價總水平基本穩定，保持社會和諧穩定。貨幣政策要根據經濟運行情況，適時適度進行預調微調，綜合運用多種貨幣政策工具，保持貨幣信貸總量合理增長，優化信貸結構，發揮好資本市場的積極作用，有效防範和及時化解潛在金融風險。

因此，政府還將繼續打擊通貨膨脹。為打擊通貨膨脹，貨幣政策短時期內還難以轉向，難以出現大的鬆動，信貸還將繼續結構性緊縮。在2011年11月30日宣布下降0.5%的存款準備金率之後，央行在未來是否繼續多次或大幅下調存款準備金率這一問題上理當相當謹慎。甚至，將來，為繼續打擊通貨膨脹，改善或扭轉持續的負利率問題，或將繼續加息（可能是非對稱方式加息）。如果不再繼續加息，那短期內降息的可能性也不大。

不難理解，決策層決定明年繼續實施「穩健的貨幣政策」，堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，本文作者陳真誠認為，這些無疑將進一步影響房地產市場預期、參與者的心態及其行為。

在明年，隨著房地產調控的進一步推進，房地產調控政策的進一步強化落實，房地產市場繼續向下調整，包括更多非一線城市甚至更低級城市在內，各地市勢還將繼續冷清，成交還將繼續低迷，滯銷之勢還將蔓延，蔓延至更多城市，包括一些沒有出台限購政策的城市，一些二三線城市甚至更低級城市，目前還相對不冷、降溫比較慢的城市。也就是說，將來，全國性房地產市場，都將水漲船高，水落船低。

在這種市場形勢下，從2011年下半年開始，到明年，更多房企或將加入到降價陣營「以價換量」以回籠資金。同時，房價下降的幅度或將加大，房價下降的速度或將加快。為此，建議開發商及時調整市場預期、經營心理和企業戰略，以積極應對市場異變。