「北上深」房價瘋漲時，全球其它大城市發生了什麼？

◎文丨掘金大師

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中國當下最熱門的話題，無疑就是房地產。自從去年「330新政」之後，二套房購買門檻降低，使得樓市再度瘋漲。「還未過戶已漲百萬」、「房東一天漲價70萬」、 「賣兩套學區房救了一個上市公司」……關於「北上深」樓市聳人聽聞的新聞標題從未消停。

「北上深」三個城市同為一線城市，更因房價而「結緣」，「走向世界」。

按照統計局的官方數據，與14年末相比，深圳二手房價累計漲幅為66%，北京二手房價漲幅為48%，上海二手房價漲幅為39%。另據清華、北大共同發布的2015年第四季度《中國典型城市住房同質價格指數》顯示，過去10年，深圳房價漲了508.5%，上海和北京分別漲了384.6%和380%。

根據百城房價指數統計，在過去5個季度內，深圳房價上漲66.29%，上海漲幅為24.93%，北京上漲16.01%。

數據來源：百城房價指數

「北上深」房價瘋漲的同時，全球其它熱門城市發生了什麼呢？掘金大師以「330新政」為起點，以2015年4月1日至2016年6月30日為時間段，對「北上深」以及全球各大城市進行對比，得出下表。

注釋：*數據來源Knight Frank 2015-2016 第一季度住宅價格報告，其餘數據來源於百城房價指數、REIV、Domain Group、溫哥華房產局、多倫多房產局、Zillow、Trading economics.

深圳的漲幅自然「高居榜首」，上海、北京分列三、五名。其中，有些投資熱門城市漲幅較快，有些如新加坡、香港卻「敬陪末座」，房價進入下跌通道。

為什麼這些城市有漲有跌呢？掘金大師發現其中有一定的規律性。

01

西方投資熱門城市漲幅較快

過去五個季度，加拿大的「一線城市」溫哥華、多倫多的房價可謂是西方國家的「北上深」了，而「退歐」前的倫敦房價漲幅也不小。此三個城市在熱門投資地中名列前茅。

溫哥華和深圳絕對是「好基友」。溫哥華房價在同一時期，漲幅達36%。當地人首套房和改善房的需求、海外買家的追捧、房屋供不應求，導致過去5個季度溫哥華房價暴漲。這也直接促使不列顛哥倫比亞省政府針對外國人徵稅15%，給房價降溫。

過去五個季度，多倫多房價增速雖不如溫哥華搶眼，但也實現了17.45%的漲幅。尤其伴隨著溫哥華對海外買家的「限購」，業內普遍認為多倫多或將「承接」部分被溫哥華「擠出」的海外買家需求。

同期，倫敦房價漲幅高達15.2%，表現搶眼。人們普遍對「退歐」前的英國基本面比較看好，也與其逐步走出經濟危機、住房供應不足、對倫敦世界性城市地位的肯定等因素有關。然而彭博社認為「退歐」後，英國房價將進入一至兩年的調整期，或有輕微下跌。

美國三大熱門城市中，舊金山房價最高，主要是由於高科技企業雲集於矽谷所帶動。在過去5個季度中，舊金山房價漲幅5.71%，自2016年三月份以來略有回調。同期的紐約和洛杉磯房價分別上漲10.07%和8.41%。美國最大的兩個城市對全球的資源和財富極具吸引力，過去五個季度出現這樣的漲幅，也有美國經濟持續復甦的基本面支持。

而澳大利亞的「一線城市」中，墨爾本房價上漲9.8%，幅度不算小。今年第一季度房價回探之後，墨爾本房價繼續上行。悉尼同期也實現了9.7%的漲幅。做為中國人熱愛的投資地，澳大利亞的兩大城市也沒令人失望。然而，兩城所在的州政府均開徵了印花稅，顯示政府認為當前房價高估，意在遏制房價過快上漲。

02

亞洲熱門城市在「北上深」面前略顯黯淡

日本的東京都市圈在2015年4月-2016年3月間，房價上漲4.4%。借著奧運東風和海外投資者對資產穩定性的追逐，泡沫破裂過的日本房產出現了溫和的上漲勢頭。

新加坡商品房價格同期下跌2.91%。不過新加坡商品房市場和政府組屋市場是分開的，大多數居民居住在政府組屋中，少數中高收入者會選擇私宅。此外新加坡政府還大力控制房地產市場泡沫，抑制房產投機行為，這也是導致新加坡房價下跌的因素之一。

新加坡2015年4月到2016年6月住宅價格指數

與深圳一河之隔的香港，在2015年4月到2016年6月期間房價下跌7.46%，在所有國際化城市中跌幅最大。香港房價與去年8月達到高點，此後開始下跌，直至今年3月開始觸底回調。

香港2015年4月到2016年6月住宅價格指數

03

背後的秘密

為什麼同為全球熱門投資地點，有的城市在過去5個季度上漲快，有的上漲慢呢？因為房價收入比在作祟。

房價收入比等於住房價格與城市居民家庭年收入之比，亦即多少年的家庭收入才能買得起一套房。掘金大師通過下表，對比全球各大城市房價收入比。我們看到深圳再度「奪魁」，38.36年不吃不喝的家庭年收入，才能在深圳買一套房。此外，排名靠前的城市中，除了「北上深」三個城市上漲很快之外，香港、東京、新加坡去年卻上漲很慢。

數據來源：Numbeo