房企狂飆｜許家印的萬億恆大帝國夢：與高負債共舞

恆大集團董事局主席許家印2016年，恆大地產最終的銷售額定格在3733.7億元。1月6日，中國恆大（03333.HK）發布2016年全年未經審核營運數據，恆大全年累計實現合約銷售額3733.7億元，同比增長85.4%，完成上調後3000億年度目標的124.5%，銷售面積4469萬平方米，銷售均價8355元/平方米。「2020年恆大總資產將超過3萬億元」在恆大集團20周年慶典上，恆大集團董事局主席許家印曾表示，到2020年恆大集團總資產將超過3萬億元，地產業務年銷售規模超過6000億元。業績的高速增長為恆大帶來充裕的現金流。恆大2016年半年報數據顯示，截至2016年6月30日，恆大的現金餘額為2120億，較2015年底增長29.3%。值得注意的是，在恆大加速擴張規模的背後，是其一直被質疑的高負債。 根據2016年中期數據，恆大地產總資產為9268億元，總借款3812億元，現金餘額2120億元，凈資產1820億元，按照「[凈負債率=(有息負債總額-貨幣資金)/凈資產]*100%」的公式計算，恆大地產的凈負債率高達92.97%。在恆大2016年半年報的業績發布會上，恆大集團董事局副主席夏海鈞曾對這一問題作出回應。夏海鈞表示，這是因為恆大用資金儲備了大量的優質土地資源，而這些足以支撐公司未來3至5年的高速發展。目前，恆大地產擁有的土地儲備面積為1.67億平方米，項目總數452個，累計平均成本1370元/平方米。據世邦魏理仕根據目前市場價值評估，恆大地產的土地儲備評估總值為5242億元，增值2726億元，增值率為108%。夏海鈞曾在2016年恆大業績發布會上說：「今年上半年，恆大共拿了80個項目，總共花了800多億，是全國房地產企業（同期）中拿地數量最多的。」 恆大除了不停地拿地之外，還在資本市場收購嘉凱城（000918.SZ）、廊坊發展（600149.SH）、深深房A（000029.SZ）。2016年4月24日，恆大公告稱，以36.1億元收購嘉凱城約9.52億股， 佔總股本52.78% ，成為嘉凱城的控股股東。但半年之後，10月24日，恆大將其持有的9.52億股嘉凱城股票質押，套現約50億。此次質押後，恆大手中只剩下2股股份未質押。除此之外，恆大自2016年4月份以來，大舉買入廊坊發展。2016年4月11日，恆大公告，通過上交所大宗交易平台買入1845.73萬股廊坊發展股票，占公司總股本5.005%。此後，恆大又連續買入廊坊發展。截至2016年10月30日，恆大地產在廊坊發展的持股比例達到20%，成為公司第一大股東。事實上，恆大對於幾個A股平台的買入都有其戰略考量，在完成地產業務分拆上市後，許家印的如意算盤是，將其名下的金融業務以及健康板塊等也逐個上市，從而形成真正的綜合性帝國。中途殺入萬科股權之爭，恆大地產要回A股萬科的股權之爭無疑是2016年資本市場上一場引人注目的「連續劇」。最初，故事的主角只有萬科、華潤和寶能，但故事的發展總是要有一些出人意料的情節才會更吸引觀眾的關注。而許家印無疑就是這場連續劇中那個「意外」入場的角色。2016年8月4日晚間，恆大發布公告稱，截至8月4日，已經累計買入萬科A(000002.SZ)5.17億股，佔万科已發行總股本的4.68%。 此後，許家印繼續買入萬科。截至目前，恆大係為萬科第三大股東，持股比例為14.07%。恆大在收購萬科A的股份上斥資362.73億元。根據目前披露的數據顯示，恆大系持有萬科A的股數為15.53億股，持有成本為23.35元/股，按照萬科A休市前的價格20.68元/股計算，恆大系現在已經浮虧41.46億元。截至2016年11月29日，恆大增持萬科股權至14.07%之後，許家印在萬科股權一事上再無動作。或許對於許家印來說，目前最重要的事情是將恆大地產帶回A股。嘉凱城曾被外界視作恆大回A最重要的殼公司。不過，隨著2016年恆大在深圳設立新總部，並著手準備與深圳國資委旗下上市平台深深房重組上市，關於嘉凱城的猜測逐漸歸於平靜。恆大地產借殼深深房A回歸A股的路徑隨著2016年10月3日的一則公告正式浮出水面。2016年10月3日，恆大公告披露，深深房A將以發行A股或現金方式購買中國恆大境內附屬公司廣州市凱隆置業有限持有的恆大地產100%股權。由此，傳聞已久的恆大地產回A路徑正式浮出水面。恆大地產注入深深房後，恆大集團將持有深深房82%以上股權。2016年10月30日，中國恆大公告披露，深深房A將以發行A股或現金方式購買中國恆大境內附屬公司廣州市凱隆置業有限持有的恆大地產100%股權。恆大地產注入深深房後，恆大集團將持有深深房82%以上股權，本次參與增資的戰略投資者合計持有12%以上的股權，流通股約6%。據澎湃新聞此前獲得的一份《恆大地產戰略投資項目推介資料》中發現，恆大地產已經完成回A股的路演，按照時間表，恆大計劃於2017年1月份公布最新的重組方案。資料顯示，恆大估值從2298億元下調至2280億元，而恆大與戰略投資者簽署的對賭協議顯示，恆大地產最晚A股上市期限為2020年6月30日。目前，恆大宣布已收到香港聯合交易所有限公司對建議分拆的原則上批淮。
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