薛涌：房市沒有泡沫更可怕

中國的房市是否出現了泡沫？各家觀點之針鋒相對，實在讓人目瞪口呆。被稱為「做空大師」的查諾斯(James Chanos)稱中國正面臨著一次世界級的房地產泡沫。他將中國各大城市的狀況比作迪拜和邁阿密，預計中國的房地產泡沫將在今年晚些時候開始破裂。

查諾斯的推論很簡單：中國政府在金融危機期間向房地產行業注入了過多資金，房價已經超過人們的承受能力。在中國最富有的城市，三十幾歲的年輕夫婦年收入大致為六萬到十萬人民幣，但普通的住房則在六十萬到百萬。這是無法承受的價格，遲早會象美國的房市那樣坍塌。

中美國情不同。中國沒有美國的次貸問題，況且中國人更捨得在住房上花錢。這樣的中美對比是否合適，我一直有所懷疑。不過，到網上一查此公的履歷，知道他是對沖基金的總裁，一生引入注目的事情有兩個。第一是當年做空安然公司，並隨著安然的破產發了橫財。第二件事情則是最近，他反覆聲稱中國經濟出現泡沫，正在做空中國等等。查諾斯因為在安然問題上料事如神、演出過大手筆，誰也不敢對他的話掉以輕心。

任志強則針鋒相對地放炮，說中國房地產沒有泡沫，「用行政措施遏制的房價、遏制需求而產生的銷售下降並非是市場的正常供求產生的信號作用。如果這個問題沒有得到真正解決，未來如果消費出現報復性反彈，被壓制的需求再一次釋放時，或面臨著供求嚴重失衡的局面。」他洋洋洒洒寫了萬言書，稱房價高的根子在於供地緊張，要求政府加大土地供應。同時也提出，應該加大保障性住房的建設。

任志強的許多理論，並非沒有道理。考慮到中國經濟對房地產這根「支柱」的過度依賴，我也非常願意相信「沒有泡沫」之說。但是再一轉念，覺得沒有泡沫似乎更可怕。最近剛剛有報道：年輕的白領已經無法承受大城市的住房，紛紛退居二線城市。也就是說，現在買不起房的不僅僅是窮人，而且包括正在生成的中產階級，即社會中比較富裕的階層。那麼，買得起房、有的是力氣拉動需求的那些人究竟是誰呢？象美國這種社會，當中產階級買不起房時，房地產市場馬上就會坍塌。這說明房市服務於社會的中間層、大多數。如果中國連中產階級也買不起房，房市還如任志強說得那樣並不受影響、「沒有泡沫」，那麼我們的「支柱產業」是否也太畸形了呢？

我看，任志強說提出的政府用出讓土地得來的錢加強保障性住房建設、把商品房交給市場，倒是一個良策。只是我所希望的保障性住房的覆蓋範圍恐怕比他設想得大得多。我們不妨看看世界上比較成功的經驗。在新加坡，大約85%的居民住的是非常便宜的公共住房，稱為政府組屋，簡稱組屋。我有位在新加坡的朋友，自稱收入屬於最高的10%階層，但目前仍然住在組屋中，面積121平方米，共有三間房、客廳、飯廳、陽台、廚房以及兩衛，還有貯藏室。房子是在20層，兩戶人家，兩部電梯，鄰近地鐵站，小區的設施一應俱全，從20層從前後方望出去，都可看到綠肺。另外他也擁有一套私房，叫共管公寓，出租給一個在新加坡工作的美國專業人員。

中國當然不是新加坡。但是，新加坡的經驗對中國並非毫無參照意義。人家的住房，等於是國家紅利，幾乎人人有份。這樣，人們基本的生活需要就滿足了，也就沒有中國這麼多社會問題。中國的現實是土地國有。我們要麼就把國土徹底股份化，並按人均價值平等地分給每個國民，要麼就只能在土地國有的現實中作文章。政府可以利用手中掌握的土地，承擔起為80%以上的居民提供基本住房的責任。比如，政府可以免費提供地皮，按照一定的標準和價格公開招標，開發商在這一過程中城建的所有住房必須限價出售。同時，政府大幅度提高對商品房的土地出讓金，把徵收的出讓金全部回饋到保障性住房中去。年收入十萬的中產夫婦，可以二十萬（兩年的收入）買棟六十平米的房子。如果年收入七百萬的大款不願意住這六十平米，就花一千五百萬（也大概是兩年的收入）買棟三百平米的豪宅。如果這些富人還有購買潛力，政府就不斷提高土地出讓金，用增加的收入來提高保障性住房的標準，直到達成一個市場平衡。這樣，豈不是窮人富人都有房子住？

作者：薛涌