震撼！若央行給樓市加足槓桿，會發生什麼

07-11

一、

2月26日，「20國集團」財長和央行行長會議在上海開幕。當天上午，中國央行行長周小川舉行了新聞發布會。

在這次會上，周小川透露了央行兩個至關重要的看法：

第一，鑒於對中國和全球經濟當前形勢的看法，人民銀行的貨幣政策是處於穩健略偏寬鬆的狀態，還要不斷觀察、適時動態調整。

換句話說，央行承認目前的貨幣政策已經略偏向「寬鬆」，而且將來如果有必要，可能正式切換到「適度寬鬆的貨幣政策」。這對於當前股市和樓市來說，當然是較大的利好。

第二，周小川向房地產市場傳遞了重大信號，具體來說，他大概闡述了一下幾個觀點。

1、從中國的情況看，個人住房貸款占銀行總貸款中的比重還是相對偏低的，有很多國家個人貸款，特別是住房貸款可能佔總貸款的40%－50%，中國只有百分之十幾，比例比較低。

2、個人住房抵押貸款產生的壞賬的比例仍舊明顯小於其它領域（比如企業的貸款和對開發商的貸款），所以個人住房抵押貸款仍舊是銀行比較偏愛的一個產品，他們有意願發展。
3、從宏觀層面看，中國如果想控制槓桿率，關鍵還是要如何應對企業槓桿率過高的問題，也有一部分人比較關注地方政府的槓桿率是否偏高的問題，從總量上來講個人消費貸款的槓桿率不太高。

也就是說，如果中國經濟繼續加槓桿，從房貸上加，加在家庭和個人身上是合適的，因為這部分仍然有潛力。至於地方債和企業債，目前分別處於「疑似偏高」和「驚人偏高」的階段。

二、

好了，讓我們算筆賬，如果央行給房貸加足槓桿，會發生什麼情況吧。

根據央行官網上數據，到2015年年底，全國人民幣貸款餘額為94萬億元（外幣比較少，為了計算簡單忽略不計）。其中房地產類貸款餘額為21萬億元，佔比22.4%。

房地產類貸款又分為：房產開發貸款餘額5萬億元，地產開發貸款餘額1.5萬億元；個人購房貸款餘額14.2 萬億元。這樣，我們可以計算出，中國的個人住房貸款佔總貸款比例是15%，符合周行長在發布會上的說法。

假如將個人住房貸款的比例提高到30%（仍然略低於周行長說的國外水平，但加上開發貸款，接近40%），靜態測算，大概還能增加15萬億貸款。如果全國平均住房首付是3成，那麼加上購房者支付的首付，大約能給房地產行業最多帶來20萬億的新增資金。

但問題是，中國的貸款餘額是不斷增長的， 2015年的增速就達到了14.3%。按照這個速度增長，到2020年中國貸款餘額可以達到180萬億元。這時候，30%的貸款比例就是54萬億。

54萬億減去目前的14萬億，未來5年全國個人房貸增長空間還有40萬億。如果加上30%左右的首付，能在未來5年里給中國樓市帶來的資金總量是53萬億左右。

天哪！5年可以給樓市新增53萬億資金，每年超過10萬億。這種狀況即便持續不了5年，僅僅持續一年，將給樓市帶來怎樣的刺激？！

更何況，現在樓市的增量集中在數十個大中城市裡。這輪加槓桿的結果，不僅可以拯救相當一部分開發商，還將把一批中心城市的房價高高托起，並帶來更為巨大的城鄉差距、城市和城市之間的差距。

三、

但如果繼續深入分析，你又會發現，給樓市加足槓桿固然可以在短期內激活大中城市樓市，並在上下游產業帶來刺激，但仍然無法改變中國樓市長遠的命運。

我們接著算賬。

2015年，全國商品房銷售額為8.7萬億元。5年53萬億的資金總量，其實也只能支持樓市在未來5年里有微弱的增長。這似乎還不錯，能夠皆大歡喜。

但問題來了：根據國家統計局2015年的數據，全國商品房均價在每平米6800元左右。按照未來5年均價8000元計算，每套房子100平米，每套銷售額為80萬元。53萬億的銷售額，大概是6625萬套房子。如果每套房子安置3口人，則可以容納1.9億人口。

按照產能計算，也可以得出類似的結論。2015年全國商品住宅銷售面積是11.2億平米，未來5年即便不增長也可以達到56億平米，大約可以安置1.9億人（注意，這裡沒有包含小產權房、集資房、軍產房）。

2015年到2020年國家計劃新增加的城鎮人口是1億人，而要完成6625萬套房子的銷售則需要將中國的城鎮化速度提高1倍！

2015年中國城鎮人口大概是7.5億，如果再增加1.9億人，則2020年中國城鎮化率將達到68%以上。

70%的城鎮化率，是中國2030年的目標。

也就是說，即便未來5年房地產市場增速接近零，中國房地產市場仍然可以把2020年到2030年那10年的「城鎮化蛋糕」提前吃完！

按照2015年的產能，中國未來15年可以生產出15×11.2=168億平米的商品住宅。大概足以裝下6億人。這樣，到2030年，中國的城鎮化就可以接近100%（7.5億+6億=13.5億人），而不是此前計劃的70%。

即便到2030年中國的全部農村人口都可以遷入城市。但問題是，2030年以後中國房地產怎麼辦？此前農村的住房怎麼辦？

所以，央行開足馬力給樓市加槓桿，也僅僅是寅吃卯糧，用未來的蛋糕餵飽今天的肚子而已。至於由此帶來的資產泡沫問題，衍生出的更多M2所帶來的人民幣貶值問題，也都是難以解決的。

樓市加槓桿，固然可以救一時，但這無疑是個危險的遊戲，必須見好就收。

房地產去產能，中國經濟告別房地產這個「安撫奶嘴」，已經是必然的、不可逃避的大趨勢了！