【識局焦點】今年樓市怎麼走？

文/識局智庫之花和尚（識局智庫微信賬號zhijuzk）

和同事吃飯回來的路上，突然想到問他：「年前不是在杭州看房嗎，怎麼現在都沒動靜了呢？」同事說：「現在杭州到處都在打折，哪裡敢買？要是買下去繼續跌怎麼辦呢？」

房地產到了這個階段，同事反映的是市場群體性心理。市場其實就是一個人，在房價不斷上漲，大家都擁著搶著排隊搖號的時候，只要財務周轉允許，他一般隨行就市，都想著「還要漲」。市場差的時候，哪怕連連下跌，即便價格比之前削弱二三成也不敢輕易入市，都認為「還要跌」。

商業這東西對抗的就是大眾心理，生意做好的人，就是把客戶的心理摸得熟透透的，巴菲特說別人恐懼我貪婪、別人貪婪我恐懼，其實就是和大眾心理對抗。

然後我們來回望在年前，華人首富李嘉誠的布局，和記黃埔與長江實業不斷變賣在大陸的固定資產，轉而購買歐洲資產，這波可真是走的巧妙，不免感慨，首富畢竟是首富，他說永遠不去賺最後一個銅板，現在一看，基本上每個周期，他都踏得准準的。

回頭看看我們苦哈哈的老百姓，還在為一套房子發愁。有時候會認為財富這東西是冥冥中有慧根與機緣的東西，我們還真不應該仇富。

京滬難放開限購

就在很多人都猶豫房價是否繼續下探，買不買的時候，昨天瀋陽悄然放開了限購，說到底最先扛不住的是政府，大東北本身就沒有什麼產業支撐，土地不行樓市不行，財政全去喝西北風了。從輿論來看，對瀋陽放開限購的市場情緒還算可以，筆者覺得，在二三線城市，這個限購令會慢慢被逐步突破。而一線城市，限購令放開則比較難。

其一，真正的泡沫城市，是在沒有合理產業基礎的城市率先出現的。任何行業總是有周期，但合理的周期一定是一根拋物線，拋的高自然拋不遠，這裡講的就是溫州、鄂爾多斯、杭州等城市，這一批城市的房價，可堪比北京、上海一線城市。什麼原因，是因為民間有錢，古代民間百姓有錢一般做幾樣事，修祖墳、討小老婆。小地方百姓有錢除了買房子再有就是放高利貸。所以溫州、鄂爾多斯一帶的民間資本與實體產業或能源交織在一起，在高位的時候催生了樓市的泡沫，在經濟下探周期到來之前，也就是去年，溫州、鄂爾多斯是率先開始下降的。

2008年金融危機之後，房子沒人買，09年是杭州率地方之先先打響了房地產救市牌。這一波經濟調整，目前看來也是杭州受到最顯著的衝擊。杭州政府實際上已經蠢蠢欲動，瀋陽既然開了這個頭，我想杭州會選擇合適的出手時機。

其二，京滬一線城市還不到說泡沫的時候，上海百姓的收入並不構成上海房價泡沫的指標，上海北京的房價，是由全中國富人群的購買力決定的。所以限購令在上海北京很難放開。

由於主要的媒體駐紮於這兩座城市，媒體人感同身受就近采寫，多會拿京滬兩地的案例說事，對此，筆者的看法是，京滬的樓市並不代表全國，而現在這個價格也並不意味著有泡沫，哪怕經歷了短期的調整，並不影響大都會的未來。真正的泡沫就是在於溫州、鄂爾多斯這樣的沒地基的高樓。

為什麼說上海、北京就可以撐那麼高的房價，那也是大眾心理的一個投射。真正應該限購，且很難放開限購令的也正是這幾個一線城市，因為上海是全國的上海、北京是全國的北京，絕大部分的優秀精英人才，和資本是往這幾個城市走，而並不會往溫州、鄂爾多斯走。這個巨大的經濟體，十幾億人口在不斷的發展與積累財富與之時，中心區域的房價，自然是要和全球大都會相比擬，甚至都有可能超過發達國家核心大都會。

所以，我們看京滬的房價，不能只看京滬的普通百姓，理性殘酷一點講，當地百姓的收入不構成當地房價是否泡沫的指標，而是全中國富人群的購買力，決定這個上海北京的房價。政府一直在推行的保障房體系建設，雖然磕磕絆絆，也知道這部分百姓的住房幸福指數是要靠政府兜底的。

回看現在上海的房價，今年雖然上漲的可能性不大，甚至會局部下挫，但筆者認為這不意味著泡沫破滅，由於筆者居住上海，從中遠期看，上海的房價勢必繼續緩慢上漲，均價兩三萬或許只是個中位，有時候現實就是這麼殘酷。

今年的房價怎麼走？

有句話說決策要給戰場上能聽到炮聲的人來做，這句話放到房地產來說，我們聽房地產的走勢之類的，建議少聽聽專家，多聽聽地產商的話。前幾天看到綠地董事長張玉良一番話，覺得非常中肯到位。

「未來3至4個月內內地樓市仍將延續較嚴峻的狀態，但四季度市場情況或好於現在，內地房地產行業中長期看仍有空間。當前正好是回歸市場化調控的契機，首先要研究風險，對條件不成熟的區域要繼續加強監管。」

因為6、7、8月是傳統夏天淡季，加之剛剛出爐的5月數據並不是很好，紅五月告吹。大部分百姓在金九銀十時候對於房地產的態度很重要，如果大家都對接下來的打折敬而遠之，那麼今年的樓市就著實不妙了，張玉良說的四季度或許好於現在，是因為到了年末，市場買方應該會對今年進行修補，所以就往年來看，所謂的年底小翹尾就是如此。