樓市迎來新動向？

對於房地產行業來說，房地產企業對後市的看法可能是最具說服力的。趁著各方房企發布年報和開展業績發布會之際，我們來看看，主要的房地產企業究竟對未來樓市的發展抱有什麼態度。

在融創的發布會，段子手老孫可謂金句頻出。

不過對於融創下一步的打法以及行業的發展，老孫主要說了這些：

主要加快去庫存，加快現金回籠，這是主要方式，另外2018年謹慎投資。

這個行業最大的風險就是地買貴了，下一步怎麼控制風險，不買地了，賬上就有很多錢，我們控制買地的節奏，就沒有任何風險，降負債率、去槓桿，最主要的就是控制買地節奏。

前幾年我說前10名佔40%，前100佔80%，現在看來，前5名可能達到30-40%。反正比大家想像的快吧……就是瞎猜的。

歸納一下就是未來融創要控制負債率，加快資金回籠，減少投資，控制拿地；

而對行業的發展趨勢，則是表示集中度加速；

說道控制拿地，不得不提到恆大。

恆大和融創差不多，此前都是拼規模，拼土地儲備，但是前幾天的業績發布會恆大則展現出了和融創類似的態度。

許家印是希望今後恆大從規模向質量發展，繼續從「三高一低」（高負債、高槓桿、高周轉，低成本」）向「三低一高（低負債、低槓桿、低成本，高周轉）轉型；

具體怎麼做呢，恆大的做法主要是引入戰略股東，少拿地，多回款，和融創差不多。

對於房地產企業降負債，目前來看一線的房企都在穩步的推進，這種推進其實可能我們要從幾個方面考慮，一個方面房地產周期再往下走，寒冬將至，提前禦寒，這算是順周期的防禦表現。這點變化其實是恆大等有些企業的重大變化，因為他們過往是講究逆周期操作，行業下行，反而多拿地，看好未來。所以這個變化值得我們玩味；

第二方面是除了一線房企以外，其實很多二線三線房企再模仿恆大們多年前的動作，逆周期希望進一步擴大規模，為的是不要被別人吃掉。而恆大們規模已經到了大而不倒的地步，所以心態比較穩，加上現在是收穫季，防守遠比進攻重要；

第三方面，要向上考慮，正是因為這些企業已經規模達到大而不倒的境界，所以已經有了能夠影響行業和金融體系的資本，更多的要遵從上層的統一部署和思想，所以他們降負債的動作也算是聽從上意的表現。

不過，有些企業的降負債可能就沒有恆大們這麼輕鬆加與快樂了。比如澎湃今天獨家新聞報道，此前的地王收割機——融信地產，就被爆出為了降負債，要「賣地求生存」。

據澎湃新聞獲得的資料顯示，融信正在出售位於江蘇南京和浙江杭州至少6個房地產開發項目，交易方式以出售股權或者合作開發方式為主。所出售的項目多為房企土地競買最為激烈的2016年競得，土地價格較高，部分地塊甚至接近區域最高土地價格。

有知情人士透露，即便在房企衝擊規模的當下，房企收購項目的意願強烈，但因所售項目當初拿地價格偏高，部分有意向的企業也僅願意折價收購。

2018年降負債，加快資金回籠可以說是房地產企業們的一個主線，另一個主線是什麼呢？

又一個周期的多元化。

對於房地產企業來說，多元化就好像是一個魔咒。很少看到有房地產企業多元化成功的。而多元化的契機每次都是房地產調控到了深水期，房地產企業不得不做出的調整。

這一次似乎也不例外。

只不過多元化的方向有了不少分歧。

以萬科為例，萬科的多元化基本上都是圍繞著地產主業本身的，無論是作物流地產還是做長租公寓等等，萬科的態度顯而易見是進一步挖掘地產的縱向價值，做大地產副業。

話又說回來，對於地產的主業賣房子，萬科有怎麼說呢？

郁亮在業績發布會上說了幾句重話，他說：

中國房價單邊快速上漲的時代已經結束了。如果房地產企業還是有地就買，不看價格，那麼之前怎麼賺的錢，之後就會怎麼賠回去。房地產企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。

他看來，行業已經進入新時代，別再用舊思維。「企業的經營、管理要有助於社會整體的健康發展，要做貢獻，不要添亂，更不要成為麻煩製造者。

郁亮的表態，已經明確的沒法再明確了。

不過，說實話，如果我們觀察萬科前兩個月拿地的數據，那可能和郁亮的說法還是有些出入。萬科的拿地排名仍然是保持在前列，尤其和融創和恆大比。當然前幾個月不能說明問題，後續萬科可能會保持自己的既定方針吧。

除了萬科以外，恆大、融創、碧桂園等等基本上都在做非地產業務的多元化或者說協同性沒有那麼強的多元化。

比如恆大繼續企圖在金融、互聯網、健康、文化旅遊等領域發力；碧桂園是準備在農業上下功夫；融創嗎，今天對樂視的投資全部計提減值，並直接表示投資失敗。

排除萬科這種地產副業形式的多元化，在暴哥的印象裡面，基本上房地產企業多元化還是沒有太成功的，這一次房地產大佬們能成嗎？

說不準，但這仍然是他們為了擺脫地產周期的一種用心嘗試吧。

另外，還有一個現象值得關注，房地產企業的債主，也就是銀行其實無形中在助推房地產企業的轉型。

以房貸比重和權重最大的銀行建行為例，建行一直在積極的調整房貸、開發貸和租賃相關貸款的結構，把重心向租賃金融市場轉移。

作為首家進軍住房租賃市場的國有大型銀，建行的動作變化，我們可以看做是一種戰略性的調整也可以認為是迎合目前房地產政策的動態變化。

在建行們的「敦促」下，萬科們是主動積極的擁抱這種貸款結構的變化。

從這個意義來說，為什麼萬科能夠在房地產市場立於不敗之地？

暴哥一直覺得懂政策可能才是萬科的立於不敗之地的法寶。

另外，建行最近還表示：房貸利率八九折別想了，更是說明對於後市樓市的一種態度：

對個人(住房)按揭貸款，為了防控風險，銀行對客戶的審查也趨於嚴格。目前銀行在調整規模和防控風險，執行政策的因素等方面，偏緊是必然趨勢，因此，價格會『水漲船高』，不會再出現前些年八折或者九折的情況，這是市場發展的必然趨勢，同時也有利於落實房地產調控政策。

所以，對於2018年的樓市，無論是房企還是銀行已經不約而同的做出了自己的經營取捨，收縮住房市場，可以看做是一致性的認知！

而這種一致性的認知，也宣告地產調控即將進入深水期！

最後，暴哥想再說說，外力對於樓市的影響，也就是現在中美貿易爭端之後，樓市可能會產生的變化。

目前有很多分析拿日本說事，希望不要重蹈日本的覆轍，但又覺得我們在面對貿易大棒的時候，對內應該有一些維穩經濟的刺激性動作，比如重新振作樓市。

然而暴哥想說，如果這樣那基本上就等於是複製了日本的路線，因為日本失去的20年其實並不是貿易或者說升值的原因造成的（大家可以看看日本的貿易順差其實在日元急速升值之後還在擴大），而是對內出台寬鬆貨幣和財政政策以對沖外部的經濟衝擊的錯誤政策所導致的。

因為寬鬆的結果是資產泡沫大幅度上行，股市樓市價格大幅度上行，大量基礎建設處於無用，不產生回報率的狀態，最終為了平衡通脹以及經濟過熱，日本央行迫不得已才又收緊貨幣政策，把樓市和股市泡沫捅破。

所以，為了防患於未然，其實我們應該堅定的控制樓市，控制信貸的擴張，穩住貨幣政策。用產業轉型，經濟結構調整；用一帶一路等等貿易措施，開拓新路，繼續延展中國現有的產業優勢，同時對於國內基礎設施建設來說，可能我們也到了控制，精做的時候，不然短期的GDP可能好看，但並沒有回報的投入最終會產生負面效果的。

（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）