專家教你如何投資商鋪

　　對此，有關投資專家分析，商鋪投資是不少江門市民投資的熱門選擇，並以高回報率、高升值空間的特點居股票、基金、住宅投資前列，但要做這項投資切勿輕率。選擇商鋪是一門大學問，近日記者就如何選擇商鋪，如何規避投資風險等問題諮詢了有關專家和投資者，希望給商鋪投資者提供一些參考。

　　四大要素決定投資成敗

　　對於高利潤與高風險並存的商鋪投資，投資該如何選擇才能掘金有道呢？有關投資專家提醒說，商鋪投資和股票、證券等投資都一樣，有多大利潤也有多大風險，四大要素決定商鋪投資的成敗。

　　資深房地產人士林英華在接受採訪時表示，商鋪投資能否成功，取決於四個要素，一是地段，二是交通，三是位置，四是管理模式。如果這四大要素能夠完美結合，其商鋪投資會頗有成效。

　　林英華說，地段是決定商鋪價值的關鍵。

　　處於差不多的位置，但能看到明顯標識的商鋪才更有競爭力，消費者便於聚集，形成一定的消費磁場，如東華一路的金華商業中心、購書中心、東華大廈等項目組成了較強的商貿核心。地段與城市規劃有直接的關係，比如江門的金匯世紀廣場以前也是個比較冷清的地方，現在卻成了繁華的商業中心，以前最繁華的長堤風貌街現在卻風光不再。

　　其次是交通。

　　在商業追求最大貨物銷售範圍的原則下，商用物業周邊的交通是否便利，交通費用是否較低，都是非常重要的，如常安路步行街和五邑商業城，有２０多條公交線路的支持；而位於迎賓大道的金匯世紀廣場，交通非常便利，還有多條公交線路直達。

　　第三是商鋪的具體位置。

　　一層商鋪的價值永遠是最高的，商鋪的售價和租價都隨樓層的不同有很大的差別。投資者選擇首層商鋪的投資回報較高，但風險也較大；如果投資眼光不錯，選擇二、三層商鋪的投資風險較小，回報也可觀。

　　第四是經營管理模式。

　　這是對商場鋪位而言的，這對整個商場的經營和發展影響較大，包括聘請的管理公司、營業時間、服務意識等，市場的運作方式一定要與消費需求相吻合。

　　選擇商鋪要注意「四看」

　　林英華分析說，投資商鋪需要有獨特的眼光，因為商鋪的巨大投資和其不可變性，導致商鋪投資中有諸多的不確定因素。不要理所當然地以為繁華地段的商鋪就一定是旺鋪，選購商鋪一定要實地去「看」。

　　首先要看人流量，商鋪的好壞最終決定於人流量。說到人流量無非是固定人流、流動人流、客運流，真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人流、客運流（公交站、地鐵站等）。

　　其次要看商鋪周邊人員結構，商鋪區域內居住人口從事的職業和行業，直接影響商鋪的市場消費，例如高檔商品房區域內的高級白領人口比例高，其市場消費就高，而普通工薪階層較密集區域，其購買力相對較低。

　　第三要看商鋪周邊產業結構，產業結構與職業或行業類別比例是相輔相成的。商鋪區域的產業結構不斷優化升級，第三產業比重的增加會使商鋪區域對金融服務等產業的需求。商圈內產業的遷移，會帶來人口的遷移，例如金融機構進駐、辦公大樓的增多自然造成對周邊服務的需求。

　　最後是看馬路的寬度，所謂「寬街無鬧市，鬧市無寬街」，越是人行道狹窄、馬路不寬的街道，其人流量反而越大，商氣也就越濃；而馬路寬闊的街道，由於是交通主幹道，其人氣反而不易聚集。

　　五大元素保證商鋪投資回報率

　　近期，江門樓市推出的商業地產項目有好幾個，商家展開的種種優惠一個比一個誘人。那麼，購買商業地產項目到底該怎樣識別其品質，又該如何保證投資回報率呢？有關投資專家建議，投資者在購買過程中應關注以下五大元素，保證商鋪投資的回報率。

　　元素一：周邊消費要具持續支撐力

　　資深房地產人士林英華說，商業項目周圍的消費力是決定投資回報的最關鍵因素。江門一些商業地產項目依託新建居住區的居民作為現成的消費人群，為商鋪投資奠定了回報基礎，也吸引了不少投資者的關注，但要保障回報率，除了附近已有的社區居民外，周邊還應具備一些具有支撐力、延續性的消費人群，如在步行可達的範圍內有產業園區、商務區或寫字樓等工作人群集中的項目，商業項目可以依附這些項目開發更加豐富的經營業態。

　　元素二：項目規模與消費人數匹配

　　從事商業地產策劃多年的鄧永健指出，在確定周邊消費人群具備一定消費能力，並且產品定位正確的基礎上，投資者還必須了解商業經營面積與周邊消費群體數量是否相匹配，例如，一個經營面積為２萬平方米的商業地產項目，如果其坐落的居住區內常住人口為２萬左右，那麼平均每人１平方米的商業面積顯然不能帶給投資者足夠的回報，一般來說，人均商業面積在０．５平方米以內就已經能夠滿足正常的經營和消費需求。

　　元素三：布局應能構成人流交織

　　鄧永健說，商業布局能否將商場內的人流有效交織，推動旗艦店之外的商鋪經營，是投資者必須在購買前明確的因素之一，例如，某新建商圈的一個大型購物商場，其引進的幾個時尚服裝、鞋帽等主力消費品牌全部分布在臨街門店，並且內堂處於半封閉狀態，雖然堂內也有很多高檔品牌，但很多消費者都只是在門店流連，進入內堂的人數還不足門店的１／４。還有一些項目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠，光顧人群相對較少，商鋪業主也無法實現盈利，因此，投資者在購買商鋪前還應當留意項目的旗艦店輻射範圍大小、內外堂溝通性能、購物人群交織有效性等問題，以免開張後無法達到預期效果。

　　元素四：過濾噱頭求實質性回報

　　承諾回報是眼下商業地產項目中很流行的招商方式之一。有業內人士透露，有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實並不合理，投資者應當更理性地分析招商噱頭，選擇真正實質性的經營回報，例如，某項目提出的「一次性回報」概念，必須在業主全額購買商鋪並繳納其他稅款等費用後，再按相應的比例返還回報額。這種看似直觀又高回報的投資方法，其實不過是「羊毛出在羊身上」，投資者要「金睛火眼」看清楚。

　　元素五：定位專業水平決定收益

　　確保後期收益還要取決於項目經營管理者的專業水平。鄧永健指出，要判斷管理團隊是否專業，最直觀的方法便是觀察產品定位與區域消費特點是否吻合，例如，坐落於五邑城附近的商業項目如果選擇高檔商品，那麼與之大眾生活型的消費需求不夠貼近，不如定位於中檔品牌、休閑消費等商業項目，因此，他建議投資者不要過分關注單一經營利潤，更要尋找貼近消費圈的經營項目，通過專業化的經營管理定位，獲得更長久的經營利益。

　　六大因素決定投資商鋪價值

　　很多投資者都問，到底商鋪的價值有多大體現在哪些方面。根據江門幾位資深房地產投資專家的分析，以下六大因素決定了商鋪的投資價值：

　　一、是否處於核心商圈。

　　商圈有大有小，城市的商業中心是大商圈，社區商業中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處於核心商圈的商鋪肯定優於其他位置的商鋪，已經成熟的商圈如五邑城、金匯世紀廣場等，吸引的是來自五邑各地的人流；而江華路、東華一路吸引的是江門市的消費者。目前這些商業中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小，因此投資者可多關注正在發展的商圈，投資的機會多，如建設中的江海區，一些大型居住區的社區商鋪也值得關注。

　　二、商圈的變動因素。

　　在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，在成熟商圈投資商鋪，其成長空間比較小；選擇正在發展中的商圈，也許前兩三年投資回報不理想，但隨著商圈的快速發展，商鋪的成長性將非常好，是值得投資的績優股，因此，投資者應「跟著規划走」，多關注政府的城市和商業發展規劃。

　　三、關注「主力店」效應。

　　「有『主力店』的地方，就有無窮的商業機會」，知名的大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業物業全面升值，例如，益華百貨、易初蓮花的進駐帶旺了周邊的商業，其周邊１００米之內的商鋪因為這兩個商場而被帶動了起來。周邊商鋪的經營主要是「寄生」業態，它本身不具備「聚客」能力，只有藉助「主力店」的作用才能充分挖掘其商業價值並不斷升值。

　　四、關注品牌店效應。

　　商鋪品牌店是否進入是很重要的參考因素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法；其二，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，因此，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。最好將自己投資的商鋪租賃給品牌客戶，即使租金相對較低，但商戶的穩定性也是租賃要考慮的重要因素。

　　五、商鋪的通用性。

　　在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值最終是要通過租賃實現的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。

　　六、周邊租金水平。

　　周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格，但是不同業態租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現預期利潤，再低的回報也應該比銀行利息要高，而且商鋪多數是越做越旺的，租金只會往上走。當然，商圈出現變動則另當別論。

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