為何房價遲遲不能下跌？看了它你就明白了！

原創 蜜姐 蜜財經

為何雖然屢屢調控，然而房價卻還是越漲越高？

為何房價已經壓垮民眾，然而樓市仍舊烈火烹油？

房價的天花板究竟在哪裡？什麼才是高房價的最大殺手。

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我們總在抱怨北上廣深的房價，房價之高，已經讓讓普通人望而卻步。

然而，有這麼一個地方，房價對於民眾生活的壓力，遠遠高於北上廣。

這就是香港。

據國際公共政策顧問Demographia公布，香港連續8年成為全球最難負擔樓價的城市，一個家庭不吃不喝19.4年才能買得起一間30平米的住房，這個數值遠遠拋離東京、紐約、倫敦等國際大城市。香港普通樓盤一平米售價20萬是常態，甚至還有80萬的神盤。

在香港政府屢放「辣招」調控樓市的情況下，香港樓市依然漲勢兇猛。

2月3日，據香港大公報消息披露，香港樓市高速列車越開越快，去年香港私人住宅樓價及租金指數升幅均為五年最大，各錄約14.8%及7.9%。樓價連升21個月，且連續14個月創新高。

那麼，為何香港的房價越調越漲？誰才是高房價的最大元兇？

你可能沒有想到，香港歷史上，房價也是出現過暴跌的！

香港地產的起飛，是從自上世紀60年開後期開始的。而房價上漲的最大原因，就是前港英政府的高地價政策。

然而，高高在上的房價自然會引得民怨沸騰，自然會引得競爭力下降，於是，特首董建華為了降低房價，推出「八萬五建屋計劃」。

巨大的供應量讓香港樓市徹底崩盤。1997年，一年間香港房價下跌了一半，1999年短暫反彈後，再連續下跌3年之久，直到2003年8月份。本輪崩盤，足足下有6年之久。

然而，由於樓市已經牢牢與經濟所綁架，已經與相關群體利益攸關。一時間，香港可謂是民怨沸騰，甚至爆發了50W人的大遊行，直指董建華是「製造了負資產階級」的惡人。

一朝被蛇咬、十年怕井繩，這樣的教訓讓香港政府至今印象深刻，再也沒有勇氣承受房價大跌的風險，也再也沒有勇氣放開土地供應，就此，限制房價的最大利器之一——供給端增加供應，被牢牢鎖在了保險箱之中。

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樓市暴跌、一地雞毛之後，香港政府開啟了緊急救市。既然當初是因為放開供應量樓市才崩盤的，那麼現在，就要停止賣地！

這就是著名的「孫九招」，與當時的「八萬五」走了相反的兩極，一個是徹底刺破，一個是瘋狂救市。

1998年7月到1999年3月這九個月中，香港政府徹底暫停了賣地；即使有開發商申請土地時候，政府也會把底價提高，這樣就賣不出去了。

數據顯示，1990年代那十年里，政府批出住宅用地的每年供應量差不多可以建造40萬平方米住房；而到了2000年代的十年里，土地供應量跌了一半，只有20萬平方米。

土地來源不足，麵粉不夠做麵包。再加上香港經濟的發展與外來資本的湧入，香港房價自然漲勢如虹，到現在，都沒能回頭。

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時間來到2011年，香港房價問題越來越棘手，影響也超出了經濟範疇、變成社會問題。為了控制高昂的房價，政府出台了各種各樣的「辣招」。

2010年11月，特別印花稅（SSD）：三年內轉售要交特別印花稅（15%）；

2012年10月，買家印花稅（BSD）：非本地居民買家額外印花稅（15%）；

2013年2月，雙倍印花稅（DSD）：買家持有多過一套房要交雙倍印花稅（換樓買家有6個月寬限期）；

2014年5月，放寬DSD，放寬至交易完成後6個月內賣出舊物業可獲退還dsd；

2015年2月，收緊貸款：700萬樓價以上貸款不超過6成；

2016年11月，DSD2.0：有房者統一15%印花稅，外地人買家課30%印花稅；

2017年5月，收緊貸款：1、貸款超過1次，新貸款成數上限降1成。2、針對主要收入來自香港以外地區的買家，要求銀行降低月供/收入比1成3、新建住宅按揭風險權重下限由15%升到25%

然而很可惜，調控並無卵用。房價反而越調越漲。

其中最大的原因，就是政府始終未能從供給端入手，增加土地供應。反而是在需求側死死打壓，就像強行被壓抑的火山，無法阻擋岩漿的噴發。

由於香港土地供應長期短缺，這就令每次的地價波動帶來的價格越來越高，每次的谷底都會比前次的高峰更高。

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那麼，為什麼不能增加土地供應呢？

最重要的原因之一，就是土地財政是香港的命門。

數據顯示，香港財政收入的約40 % -50 % 來自土地，如土地預付款、房產開發商上繳的稅收及房產稅。香港中心商業區寫字樓租金超過了倫敦、東京，位居全球之首，就像是向農民徵稅權利的封建領主。

而香港的經濟，也牢牢被地產所綁定。

如今，香港的產業結構中，第一產業連零頭都夠不上，第二產業所佔比重也在逐年下降至目前的3%，香港的經濟幾乎全部是依靠於第三產業，而最重要支柱就為房地產業。

如果樓市逆轉，如果樓市重演當年八萬五時的暴跌，後果將會如何？顯然，香港太害怕會重蹈覆轍了！因此，限制土地供應，就成為了華山一條路。

物以稀為貴，房價的飆漲速度，在土地供應的限制下，漲勢一騎絕塵。那麼，房價的天花板會在哪裡呢？房價真能漲到天上去？

目前香港每年的新房供應量只有約20000套。這個數字在曾蔭權年代更低，年均10000套左右，最低曾至8000套。但香港有250萬個家庭，供需比率還不到1%。

這意味著什麼？

既然供應如此稀缺，那麼房價就只有漲到其中90%以上的家庭買不起，或是不願買的程度。即使房價再高，但是只要不到1%、甚至0.8%的人買得起，也就可以了。

所以你說，這樣的房子是用來住的嗎？房子是用來讓普通人住的嗎？

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那麼，買不起房的普通人住在哪裡呢？

面對這部分群體，香港開發出了劏房、棺材房、籠屋、太空艙、水管屋等奇葩住所。

▲梁家4人口擠在不足5平米的劏房裡。小朋友每天趴在雙層床上層做作業、玩耍，行動不便的爸爸在下層看報紙，媽媽則坐在一旁切菜。

劏，在粵語中意為「剖開」。

劏房，指將房屋分割成多個隔斷間。

▲香港傲林軒一間150平米的三居，被劏成了18間帶廁所的套房，每間租金約為8000港幣。

劏房的方式層出不窮，從幾戶到幾十戶不等。

蝸居其中的是孤寡老人、低收入勞工、長期病患，以及貧窮的婦女兒童。

被分割得七零八落的房間里，一家大小所有言談舉動，都在彼此的眼皮底下進行，想睡個安穩覺都難，隱私更是無從談起。

這裡僅有的，是源源不絕的木虱、龐大的租金壓力和隨時可能搬遷的噩夢。

▲籠屋的入口骯髒逼仄，被夾在一輛賣燒烤的流動小吃車和一個賣DVD的地攤中間，門前一堵灰泥斑駁的圍牆提供了不少掩蔽，陳舊的大門是用廢舊鋼材鑄造的，上面的油漆漆了又落，落了又漆。

當橫向空間已經被分割到極致，房東們把目光投向了縱向空間，「棺材房」便應運而生。

一間原本狹窄的劏房內，像火車車廂般分隔出6個床位，每間高度不超過半米，長度不超過2米，中間留一條窄窄的過道。

▲棺材房一隅。Bloomberg/Paul Yeung

棺材房的租客男女老少各有不同，唯一相同的是大家都負擔不起一個可以站立的房間，只好過著彎腰屈膝的日子。

在這裡，家的概念被完全顛覆，所有的活動都只能蜷縮在一張小床上進行。

房子對香港居民的綁架，不僅體現在住房上，還滲透進社會經濟生活的方方面面。

每一家商鋪都要承擔高昂的鋪租，因此香港居民的任何一筆消費，都無法擺脫向房產所有者交租的厄運。

大多數香港人都被捆綁到了房子上，何談消費？何談創造力？

安居才能樂業。若一個地區的人把勞動收入的一半都花在了住房上，還要承擔高昂的物價，居民消費必然乏力，經濟體又何來的活力呢？

大部分資金都流向了房地產，何談實體經濟？

如今，製造業的嚴重空心化，已經讓香港失去了發展「工業4.0」的先機。2014年底，香港製造業佔比居然還沒有達到1.5%，比起美國的12.1%和德國的22.6%，差距絕對不是一朝一夕可以趕上的。

然而，房價扼殺民眾活力、房產綁架實體經濟，這樣的故事，還在別的地方發生。

想想城中村，想想地下室，想想用三合板隔開的出租屋……

不要讓香港的今天，成為我們的明天。

本文數據資料及圖片參考小語公會、瞭望智庫、子木聊房、香港港真、港股那點事、米宅米宅、財經韜略、新浪財經、鳳凰財經、wind數據

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